1. 질의내용에 대한 자료

가. 유사사례

○ 소비46015-260, 1996.9.3

집합건물의 구분소유자들이 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조의 규정에 의하여 관리단을 구성하여 자치적으로 집합건물을 관리하고 그 관리에 실지소요된 비용만을 각 입주자들에게 분배하여 징수하는 경우에는 부가가치세가 과세되지 아니합니다. 다만, 그 관리단이 입주자들로부터 관리에 관한 사항을 일임받은 경우나 별도로 재화나 용역을 제공하고 받는 대가(예: 주차장관리수입, 건물개보수수입등)의 경우에는 그러하지 아니합니다.

○ 부가46015-70, 2000.1.6

【질의】

(상황)

1) 본 건물의 입점자에게 선집행후(전기료, 수도료, 가스료, 직원인건비, 보수용 수선자재구입비 등)실비 정산으로 후 부과하여 관리비를 징수하고 있음.

2) 본 빌딩의 관리단의 구성은 분양받은 자로 구성되어 있으며 본 빌딩의 현안문제를 심의의결기구로서 활동중이며 본 빌딩의 관리는 주택관리업체에서 위수탁 관리계약에 의거 건물을 유지 관리하고 있는 바 관리비의 납부방법은 위와 같이 청구서 배부후 은행에서 수납함.

(질의상황)

이러한 절차에 의하여 건물 유지관리를 하고 있는데 관리비 청구시 부가가치세를 관리비에 포함하여 청구하여야 되는지 아니면 간이세금계산서로 청구하여야 되는지, 추후 관리비 납부자한테 불이익적인 문제가 발생할 수 있는지에 관하여 질의함.

【회신】

상가등 집합건물을 관리하는 사업자가 사업용 건물의 관리용역을 제공하고 사업자인 입주자로부터 징수하는 관리비는 명목여하에 불구하고 부가가치세가 과세되는 것으로 부가가치세법 제16조 제1항의 규정에 의하여 세금계산서를 교부하여야 하는 것임. 다만, 관리비 중 입주자가 부담해야 할 전기료, 수도료, 도시가스료 등의 공공요금을 별도로 구분징수하고 납입을 대행하는 경우에 당해 공공요금은 관리사업자의 부가가치세 과세표준에 포함되지 아니하는 것임.

○ 부가46015-2218, 1999.7.30

【회신】

경비용역을 영위하고 있는 회사가 부도난 공장을 금융기관 등으로부터 경비용역을 도급받아 경비업무를 하고 있는 과정에서 관리비라는 비용을 받아 다시 거래처 및 개인에게 지급했을 경우 부과세 과세대상여부에 대하여 다음과 같이 질의함.

1. 회사와 도급자간에 용역경비계약을 체결하는 경우 용역에 대한 공급대가와 그에 따른 10%의 부가세를 부과하여 계약서를 작성하고 있음.

2. 그런데 경비용역계약을 체결한 공장(1인~2인 근무)등은 부도로 인한 수도료 등이 장기적인 체납을 이유로 단수, 단전되어 공장경비에 많은 문제점이 있는 관계로 인근 마을 또는 주택에서 수돗물 등 필수 불가결한 사항을 해결하고 있으며 이러한 비용(계약서 40,000원)을 도급업체에서 개별적으로 지급하는데 많은 문제가 있는 바, 회사와 계약체결시 계약서상에 명기하여 비용을 회사를 통해서 지급하고 있으며 이 비용을 회사가 일시적으로 예수하였다가 제비용(계약서 금액)을 공장관리인에게 지급하여 수도 등을 공급하여 주는 개인들에게 지급하고 있음.

3. 이와 같이 관리비는(수도료 등) 법인이 아닌 개인들에게 지급되는 사용료이며 회사가 매출의 목적(용역의 공급)으로 받아들이는 대가가 아니라 일시적인 예수의 목적으로 받아 지급하고 있는 수도료 등이 부가가치세 과세대상 여부에 대하여 질의하고자 함.

【질의】

사업자가 경비용역을 공급하면서 당해 경비용역을 공급받는 자가 부담하여야 할 수도료 등을 당해 경비용역 대가와는 별도로 구분징수하여 납입을 대행하여 주는 경우 당해 수도료 등은 부가가치세 과세표준에 포함하지 아니하는 것임.

○ 부가46015-2797, 1998.12.18

【질의】

1. 본인은 개인 임대사업을 영위하고 있는 일반과세자로서 입주자에게 임대료, 관리비 및 전기료(기타 공과금 포함) 등에 대해 매출세금계산서를 발급하고 있음. 다름이 아니라 임대료 등은 매출세금계산서를 끊어 주지만 관리비 및 전기료 등은 세금계산서를 끊어주지 않고 간이세금계산서를 발부하여도 무방한지 질의함.

2. 현재 관할 세무서에서는 전기료 등도 임대료에 포함시켜서 세금계산서를 발급하여 부가세 신고를 하여야만 한다고 하는데 본인의 생각으로는 입주자들에게 부가세를 안받고 부가세에 대한 세금계산서도 발급하지 않아도 무방하다고 사료되는바 이에 질의함.

【회신】

사업자가 부가가치세가 과세되는 부동산 임대료와 당해 부동산을 관리해 주는 대가로 받는 관리비등을 구분하지 아니하고 영수하는 때에는 전체금액에 대하여 과세하는 것이나 임차인이 부담하여야 할 보험료ㆍ수도료 및 공공요금 등을 별도로 구분 징수하여 납입을 대행하는 경우 당해 금액은 부동산 임대관리에 따른 대가에 포함하지 아니하는 것이며, 이 경우 임차인이 부담하여야 할 전기료ㆍ가스료 등 부가가치세가 과세되는 재화의 공급에 대하여 임대인 명의로 세금계산서를 교부받은 경우 부가가치세법시행규칙 제18조 제1항의 규정에 의하여 임대인은 교부받은 세금계산서에 기재된 공급가액의 범위내에서 임차인에게 세금계산서를 교부할 수 있는 것임.

○ 부가46015-1490, 1998.7.3

【질의】

본인의 관리사무소가 관리하는 집합건물은 공동주택 72세대(6,108평), 업무시설 10개층(10,800평), 근생시설(842평)로 집합건물 소유 및 관리에 관한 법률 제23조의 규정에 따라 구분 소유자들로 구성된 관리단에서 동법 제24조의 규정과 같이 관리인을 선임, 매월 관리인(회사)에 대하여 위탁수수료 1,775,000원(부가가치세 포함)을 지급하고 자치적으로 건물의 유지관리를 위하여 각 입주자(사)들로부터 매월 필요한 관리비를 실비정산 방식으로 부과 징수하고 있음.

이는 공동주택 관리방법과 동일(입주시 선수관리비를 선납받아 관리운영)한 것으로 건물유지 관리에 소요된 실질 비용만을 부과하는 것이기 때문에 영리를 목적으로 하는 일반 사업과는 구분되어야 한다고 판단됨.

또한 관리소장 명의로 면세사업자용 사업자등록증을 발부받아 관리비 영수증으로 계산서를 발행해주고 있으나 관리소장도 관리단에서 급여를 받는 근로소득자로써 매월 급여에서 세금을 원천징수 납부하고 있음.

이와 관련하여 다음과 같이 질의함.

질의 1. 위와 같이 집합건물의 구분 소유자들이 집합건물 소유 및 관리에 관한 법률 제23조의 규정에 의거 관리단을 구성, 관리인을 선임하여 유지관리를 하는 경우 입주자들로부터 받는 관리비에 대한 부가가치세 과세 여부

(현재는 면세사업자용 계산서를 발행하고 있음)

질의 2. 우리 관리사무소가 부가가치세 과세대상 사업장이라면 전년(1997연도)은 물론 지금까지의 관리비에 대하여 세금을 납부하고 이때 매입세액공제도 경정청구(소급적용)가 가능한지.

질의 3. 부가가치세 과세 대상이라면 현재 면세사업자용 사업자등록증을 일반 사업자용으로 갱신 교부받아야 하는지.

【회신】

귀 질의의 경우 붙임 기질의 회신문(재소비 46015-260, 1996. 9. 3)을 참조하기 바람.

○ 부가46015-345, 2000.2.7

【질의】

당사는 ○○시에 본점을 두고 생명보험업을 영위하는 법인으로서 지출증빙에 관한 법인세법의 변경에 따라 다음의 경우 영수증(세금계산서가 아님)으로 자금을 집행하고 증빙처리를 할 수 있는지 몇가지 사항을 질의하고자 함.

o 당사가 임차하여 사용 중인 건물 중에 건물주가 정액관리비를 받지 않고 관리비를 실비로 정산할 경우

- 건물주가 일반사업자인 경우

- 건물주가 간이과세자, 과세특례자인 경우

- 건물주가 여러명인 경우로서(구분소유건물) 관리실에서 실비로 정산할 경우

(관리실은 사업자등록 없이 특정건물주에 고용되지 않고 건물관리 및 정산업무만 처리)

o 당사가 임차하여 사용 중인 건물 중에 건물주가 관리비를 받지 않고 빌딩입주자 대표가 실비로 관리비를 정산할 경우

- 청소비부분에 대하여만 세금계산서로 집행하여야 하는지.

- 기타 실비에 대하여도 세금계산서로 집행하여야 하는지.

- 입주자대표측에서 사업자등록증을 발급받지 않으려 할 경우 해결책은.

(별도의 사무실이 없고 공동주택에서의 관리비 정산과 동일한 경우)

o 전기료, 수도료, 전기안전관리비의 경우 및 청소비, 관리비, 전기안전관리비, E/V관리비의 경우 차이가 있는지.

o 당사가 사업자등록을 내지 않은 개인(1인)에게 청소용역을 위촉하였을 시 이에 대한 영수증처리시 증빙불비에 해당하는지.

【회신】

청소비, 관리비, 공용전기료, 정화조 전기료, 정화조 관리비, 전기안전관리비 등의 건물관리비를 징수하는 경우에 있어 과세표준은 부가가치세법시행령 제48조 제1항의 규정에 의하여 거래상대자로부터 받는 대금ㆍ요금ㆍ수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치있는 것을 포함하는 것이므로 부가가치세법 제16조의 규정에 의하여 세금계산서를 교부하여야 하는 것임. 또한, 사업자등록 여부에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 부가가치세법 제2조의 규정에 의하여 납세의무자에 해당하는 것임.