1. 질의내용 요약

○ 사실관계 및 질의요지

- 부동산매매업을 영위하는 법인이 전화소개(텔레마케트) 등을 통하여 토지를 분할하여 양도함

- 토지를 양도하기 위하여 지출하는 계약서 작성비용, 소개비, 텔레마케터의 인건비 등이 양도가액에서 공제되는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법, 시행령, 시행규칙)

○ 법인세법 제55조 의2 【토지등양도소득에 대한 과세특례】

⑥ 토지등양도소득은 토지등의 양도금액에서 양도 당시의 장부가액을 차감한 금액으로 한다. <개정 2005.12.31 부칙>

○ 법인세법 제99조 【과세표준】- 특별부가세 계산시 -

③ 제1항의 규정에 의한 양도차익은 양도가액에서 다음 각호의 금액을 공제한 금액으로 한다.<개정 2000.12.29 부칙>

1. 취득가액. 다만, 상속세및증여세법에 의하여 상속세과세가액 또는 증여세과세가액에 산입되지 아니한 재산을 출연받은 법인이 대통령령이 정하는 토지등을 양도하는 경우에 있어서는 당해 토지등을 출연한 출연자의 취득가액을 당해 법인의 취득가액으로 하며, 국세기본법 제13조제2항의 규정에 의한 법인으로 보는 단체의 경우에는 동법 동조동항의 규정에 의하여 승인을 얻기 전의 당초 취득한 가액을 취득가액으로 한다.

2. 토지 등을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용

나. 관련사례(예규, 해석사례, 심사, 심판 등)

○ 서면2팀-587, 2007.04.03

【질의】

당 법인은 법인등기부등본 및 실제 주업종으로 부동산매매업을 영위하는 법인으로서 일단의 넓은 면적의 토지(주로 임야)를 취득 후 이를 소규모 필지로 분할하여 일반 수분양자들에게 매매하는 것을 주업으로 하고 있으며 그 사업형태는 다음과 같은 유형이 있음.

 A유형: 넓은 면적의 임야를 취득한 후 단순히 소규모의 필지로 분할만 하여 일반 수분양자에게 매매(분양)하는 경우

 B유형: 넓은 면적의 일단의 임야를 취득하여 토목공사와 수도, 전기공사, 도로개설을 완료한 후(외부 건설업체에 도급을 줌) 소규모 필지로 분할하여 수분양자가 분양을 받음과 동시에 즉시 활용 가능한 토지상태로 매매(분양)하는 경우

 1. 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 취득하는 토지는 모두 상품(재고자산)인바, 당 법인에서 취득하여 수분양자에게 매도하는 토지에 대하여 법인세법 제55조의 2의 비사업용토지에 해당하는지.

 2. 상기 A유형과 B유형의 토지 모두를 비사업용토지에 해당하는지 아니면 A유형의 토지만 비사업용토지에 해당하는지.

 3. 토지 등의 양도금액에서 양도당시의 장부가액을 차감한 금액으로 양도소득을 구하는바, 부동산매매업 법인이 당해 법인에 고용된 텔레마케터에게 일정수당을 지급한 금액과 중개알선을 한 외부인에게 수수료명목으로 지급한 금액이 양도금액에서 차감하는 금액에 해당하는지.

【회신】

부동산매매업 법인이「법인세법」제55조의 2 제2항 제2호 및 제3항, 제4항의 규정에 의하여 "토지등양도소득에 대한 과세특례" 적용대상임야를 양도하는 경우에는 동 규정에 의해 계산한 세액을 법인세에 추가하여 납부하여야 하는 것이며, 토지등양도소득은 같은조 제6항의 규정에 의하여 토지 등의 양도금액에서 양도당시의 장부가액을 차감한 금액으로 하는 것으로, 이 경우 양도당시의 장부가액에는 양도를 위하여 지출하는 비용은 포함하지 않는 것임.

○ 서면2팀-427, 2008.03.11

법인이 타인으로부터 매입한 자산의 취득가액은 「법인세법 시행령」 제72조 제1항 제1호에 의거 당해 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액을 말하는 것으로, 기타 부대비용에는 타인으로부터 매입시에 부담한 자산의 실사 관련 자문용역비, 부동산 중개수수료 등이 포함되는 것으로, 우리청 기 질의회신문 서면2팀-2289 (2006.11.09)호를 참고하시기 바람

○ 서면2팀-2289, 2006.11.09

법인이 타인으로부터 매입한 자산의 취득가액은「법인세법 시행령」제72조 제1항 제1호에 의거 당해 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액을 말하는 것으로, 기타 부대비용에는 타인으로부터 매입시에 부담한 자산의 실사관련 자문용역비, 부동산 중개수수료 등이 포함되는 것이나, 귀 질의의 자문용역비 등이 양수한 자산과 직접 관련된 부대비용인지 여부는 사실판단하는 것임.

○ 서이46012-11111, 2002.05.28

법인세법 제99조제3항제2호(2001.12.31. 법률 제6558호로 개정되기 전의 것)에서 규정하는 법인의 특별부가세 과세표준 계산시 양도가액에서 차감되는 양도비용은 계약서 작성비용, 소개비, 인지대 등 당해 자산을 양도하기 위하여 직접 지출된 비용을 말하는 것으로

유동화전문회사가 보유 부동산을 자산관리자를 통하여 양도시 양도가액이 당초 취득가액을 초과함으로 인하여 약정에 의해 그 자산관리자에게 초과금액의 일정액을 지급하는 성공보수는 법인의 특별부가세 과세표준 계산시 양도가액에서 차감되는 양도비용에 해당되지 아니하는 것임