1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 1999.8 : 법인설립(업종 : 소프트웨어 개발 및 판매)

- 2002.8 : 법인폐업

- 2002.4 : 주식 100%인수에 따른 법인인수

- 2005.10 : 재개업(법인명 변경, 업종 : 부동산개발 및 투자)

- 2005.11 : 업종추가(중국음식업)

- 2005.12 : 사업자등록증에 음식업추가(중국음식점운영) 및 매출발생

- 2006.12 : 식당폐업(업종삭제: 음식업, 업종추가 : 전대)

- 2007.1 : 업종추가[부동산컨설팅(개발,매매,중개,분양등) 및 시장조사업]

- 2007.7 : 부동산컨설팅관련 매출발생(2007.1～7)

- 2007.11 : 업종삭제(전대)

- 2007.11 : 사업부지 매입계약 완료(매입가액 20억)

- 2007.12 : 제2종 유통형 지구단위계획 주민제안 접수

- 2008.4 : 질의법인은 2008년 4월 부동산개발업

- 2008.5 : 사업부지에 대한 토지거래계약허가 승인완료

- 2008.5 : 사업부지 소유권이전완료(잔금청산)

- 2008.10 : 주민공람실시(2008.10.8～2008.10.28)

- 2008.11 : 교통영향평가 심의완료

- 2008.11 : 사전환경성검토 심의완료

- 2008.12 : 제2종 유통형 지구단위계획 결정고시(유통진흥지구)

- 2009.2 : 건축허가 접수

- 2009.6 : 위 사업부지 양도 예정(양도가액 30억)

ㅇ 질의법인은 토지를 취득하여 용지 변경 후 유통센터(건물)를 신축하고 토지와 건물을 매매하려고 하였으나, 차입금에 대한 이자비용 부담으로 토지를 매각하고자 함.

○ 질의법인의 주업무는 부동산개발업으로 2005년 10월부터 사업자등록증을 계속 유지되고 관련 매출은 없으나 개발관련 업무를 수행함.

- 중간에 음식업 및 부동산컨설팅업, 전대업이 추가되었으나 주업무라고 볼 수 없음.

- 부동산개발은 부동산을 매입하여 형질변경을 통해 건축허가를 받아 분양 또는 임대하는 행위임.

○ 질의요지

1) 부동산매출액은 없으나 등기부등본 및 사업자등록상 부동산개발을 목적사업으로 명기하고 매매용 부동산으로 취득하여 향후 부동산 매매로 인한 매출이 발생할 경우, 부동산매매업을 주업으로 하는지 여부

1-2) 1회성 매출만 발생하나, 등기부등본 및 사업자등록상 부동산개발을 목적사업으로 명기하고 있으며, 3사업연도 총수입금액에서 부동산매출액이 50%초과하므로 부동산매매업이 주업에 해당되는지 및 사업 계속성 여부에 따라 판단이 달라지는지 여부(페업 및 청산가정)

1-3) 당초 취득목적은 건물을 신축하여 토지와 함께 양도하려 하였으나, 이자비용 부담으로 용지변경 후 매각하는 경우 부동산매출액이 50%초과되므로 부동산매매업을 영위하는 법인으로 볼 수 있는지 여부

2) 질의법인이 부동산매매업 법인에 해당할 경우 법인이 보유한 토지 매각시 비업무용 부동산 해당여부

【關聯法令】

□ 법인세법 제28조 【지급이자의 손금불산입】

① 다음 각호의 차입금의 이자는 내국법인의 각 사업연도의 소득금액계산에 있어서 이를 손금에 산입하지 아니한다. (1998. 12. 28. 개정)

1. 채권자가 불분명한 사채의 이자 (1998. 12. 28. 개정)

2. 「소득세법」 제16조 제1항 제1호ㆍ제2호ㆍ제6호 및 제9호의 규정에 의한 채권ㆍ증권의 이자ㆍ할인액 또는 차익 중 그 지급받은 자가 불분명한 채권ㆍ증권의 이자ㆍ할인액 또는 차익으로서 대통령령이 정하는 것 (2006. 12. 30. 개정)

3. 대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 차입금의 이자 (1998. 12. 28. 개정)

4. 다음 각목의 1에 해당하는 자산을 취득하거나 보유하고 있는 내국법인이 각 사업연도에 지급한 차입금의 이자 중 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액(차입금 중 당해 자산가액에 상당하는 금액의 이자를 한도로 한다) (1998. 12. 28. 개정)

가. 제27조 제1호의 규정에 해당하는 자산 (1998. 12. 28. 개정)

나. 제52조 제1항의 규정에 의한 특수관계자에게 당해 법인의 업무와 관련없이 지급한 가지급금 등으로서 대통령령이 정하는 것 (1998. 12. 28. 개정) (이하생략)

□ 법인세법 제27조 【업무와 관련없는 비용의 손금불산입】

내국법인이 각 사업연도에 지출한 비용 중 다음 각호의 금액은 당해 사업연도의 소득금액계산에 있어서 이를 손금에 산입하지 아니한다. (1998. 12. 28. 개정)

1. 당해 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 자산으로서 대통령령이 정하는 자산을 취득ㆍ관리함으로써 생기는 비용 등 대통령령이 정하는 금액 (1998. 12. 28. 개정)

2. 제1호외에 그 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 지출금액으로서 대통령령이 정하는 것 (1998. 12. 28. 개정)

□ 법인세법 시행령 제49조 【업무와 관련이 없는 자산의 범위 등】

① 법 제27조 제1호에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 자산을 말한다. (1998. 12. 31. 개정)

1. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산. 다만, 법령에 의하여 사용이 금지되거나 제한된 부동산, 「자산유동화에 관한 법률」에 의한 유동화전문회사가 동법 제3조의 규정에 의하여 등록한 자산유동화계획에 따라 양도하는 부동산 등 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부동산을 제외한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

가. 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산. 다만, 기획재정부령이 정하는 기간(이하 이 조에서 “유예기간”이라 한다)이 경과하기 전까지의 기간 중에 있는 부동산을 제외한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

나. 유예기간 중에 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도하는 부동산. 다만, 기획재정부령이 정하는 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인의 경우를 제외한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

□ 법인세법 시행규칙 제26조 【업무와 관련이 없는 부동산 등의 범위】

① 영 제49조 제1항 제1호 가목 단서에서 “기획재정부령이 정하는 기간”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간(이하 이 조에서 “유예기간”이라 한다)을 말한다. (2009. 3. 30. 개정)

1. 건축물 또는 시설물 신축용 토지 : 취득일부터 5년(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조 제1호의 규정에 의한 공장용 부지로서 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 또는 「중소기업 창업지원법」에 의하여 승인을 얻은 사업계획서상의 공장건설계획기간이 5년을 초과하는 경우에는 당해 공장건설계획기간) (2005. 2. 28. 개정)

2. 부동산매매업[한국표준산업분류에 따른 부동산 개발 및 공급업(묘지분양업을 포함한다) 및 건물 건설업(자영건설업에 한한다)을 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 주업으로 하는 법인이 취득한 매매용부동산 : 취득일부터 5년 (2009. 3. 30. 개정)

3. 제1호 및 제2호 외의 부동산 : 취득일부터 2년 (2001. 3. 28. 개정)

② 영 제49조 제1항 제1호 가목 및 나목에서 “법인의 업무”란 다음 각 호의 업무를 말한다. (2009. 3. 30. 개정)

1. 법령에서 업무를 정한 경우에는 그 법령에 규정된 업무 (1999. 5. 24. 개정)

2. 각 사업연도 종료일 현재의 법인등기부상의 목적사업(행정관청의 인가ㆍ허가 등을 요하는 사업의 경우에는 그 인가ㆍ허가 등을 받은 경우에 한한다)으로 정하여진 업무 (1999. 5. 24. 개정)

③ 영 제49조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해 부동산을 업무에 직접 사용한 것으로 본다. (1999. 5. 24. 개정)

1. 토지를 취득하여 업무용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다). 다만, 천재지변ㆍ민원의 발생 기타 정당한 사유없이 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간동안 업무에 사용하지 아니한 것으로 본다. (2001. 3. 28. 단서개정)

2. 제1항 제2호의 규정에 의한 매매용부동산을 유예기간내에 양도하는 경우 (2003. 3. 26. 개정)

④ 영 제49조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 건축물이 없는 토지를 임대하는 경우(공장ㆍ건축물의 부속토지 등 법인의 업무에 직접 사용하던 토지를 임대하는 경우를 제외한다) 당해 토지는 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산으로 본다. 다만, 당해 토지를 임대하던 중 당해 법인이 건설에 착공하거나 그 임차인이 당해 법인의 동의를 얻어 건설에 착공한 경우 당해 토지는 그 착공일(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 말한다)부터 업무에 직접 사용하는 부동산으로 본다. (2002. 3. 30. 개정) (중략)

⑦ 영 제49조 제1항 제1호 나목 단서에서 “기획재정부령이 정하는 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인”이란 제1항 제2호의 법인을 말한다. 이 경우 부동산매매업과 다른 사업을 겸영하는 경우에는 해당 사업연도와 그 직전 2사업연도의 부동산매매업 매출액의 합계액(해당 법인이 토목건설업을 겸영하는 경우에는 토목건설업매출액을 합한 금액을 말한다)이 이들 3사업연도의 총수입금액의 합계액의 100분의 50을 초과하는 경우에 한하여 부동산매매업을 주업으로 하는 법인으로 본다. (2009. 3. 30. 개정)

□ 법인세법 시행규칙 제27조 【업무와 관련없는 비용 등의 손금불산입】

영 제49조 제1항 제1호 각목의 1에 해당하는 부동산이 있는 법인은 법 제27조 제1호 및 법 제28조 제1항 제4호 가목의 규정에 의하여 그 양도한 날이 속하는 사업연도 이전에 종료한 각 사업연도(이하 이 조에서 “종전 사업연도”라 한다)의 업무와 관련없는 비용 및 지급이자를 손금에 산입하지 아니하는 경우 다음 각호의 방법 중 하나를 선택하여 계산한 세액을 그 양도한 날이 속하는 사업연도의 법인세에 가산하여 납부하여야 한다. (2001. 3. 28. 개정)

1. 종전 사업연도의 각 사업연도의 소득금액 및 과세표준 등을 다시 계산함에 따라 산출되는 결정세액에서 종전 사업연도의 결정세액을 차감한 세액(가산세를 제외한다) (1999. 5. 24. 개정)

2. 종전 사업연도의 과세표준과 손금에 산입하지 아니하는 지급이자 등을 합한 금액에 법 제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액에서 종전 사업연도의 산출세액을 차감한 세액(가산세를 제외한다) (1999. 5. 24. 개정)

【關聯例規】

○ 서이46012-11736(2003.10.07)

【질의】

ｏ 당사는 건축물이 있는 토지를 경락받아 일부는 건축물을 철거하여 토지만을 매각하고, 일부는 건축물을 Remodeling하여 일반인에게 분양하고자 함에 있어 당 법인의 정관상 목적사업 중 패스트푸드 제조 및 판매업을 2002년 10월에 삭제하고, 부동산매매업, 부동산개발대행업, 일반건축물 분양 및 임대업을 2002년 10월에 추가로 등재하였음.

〈매출현황〉

2001사업연도 : 상품매출 759백만원

2002사업연도 : 상품매출 524백만원(※ 현재까지 부동산매매업 관련 매출없음)

〈사업진행 상황〉

2003년 10월 : 건축물이 있는 공장부지를 경락받음.

2003년 12월 : 일부 건물철거 후 토지만을 분할매각예정

2004년 10월 : 잔여 건축물을 Remodeling하여 일반인에게 분양

질의 1)

경락받은 당해 토지가 업무와 관련없는 자산 해당여부 및 부동산매매업의 범위

질의 2)

정관상 목적사업에서 패스트푸드 제조 및 판매업을 삭제한 경우도 법인세법시행규칙 제26조 제7항의 규정에 의하여 겸영사업자로 보는지.

【회신】

귀 질의 경우 법인이 법인세법시행규칙 제26조 제7항의 규정을 적용함에 있어서 사업연도 중에 정관상 목적사업을 일부삭제하고 다른 사업을 추가한 경우에도 겸영사업자로 보아 주된 사업을 판단하는 것이며,

부동산매매업을 주업으로 영위하지 아니하는 법인이 보유하는 매매용토지는 취득일로부터 양도일까지 업무와 관련없는 부동산에 해당하는 것임.

○ 법인46012-669(2000.03.13)

1. 귀 질의의 경우 부동산매매업을 주업으로 영위하지 아니하는 법인이 보유하는 매매용토지는 취득일로부터 양도일까지 업무와 관련없는 부동산에 해당하는 것이며,

2. 이 경우 법인세법시행령 제53조 제2항 및 제3항의 규정에 의하여 당해 업무와 관련없는 부동산과 관련한 지급이자 손금불산입액을 계산함에 있어서, 사업연도종료일 현재의 장부가액에는 사업연도중에 발생한 자본적지출 금액을 포함하는 것임.

○ 법인46012-196(2000.01.20)

【질의】

1. 사실관계

당사는 주택신축판매업(주로 아파트 신축)을 영위하는 법인으로서 1999. 1.에 아파트신축을 위하여 토지를 취득한 후 건축을 할 수 없는 사정으로 1999. 8. 동 토지를 양도하였음.

2. 이 경우 동 토지가 업무무관자산(비업무용부동산)에 해당하는지 여부에 대하여 다음 갑설과 을설이 있어 질의함.

【회신】

법인세법시행령 제49조 제1항 제1호 나목 단서의 규정은 동법시행규칙 제26조 제1항 제6호의 규정에 따라 한국표준 산업분류에 의한 부동산분양공급업 및 건축물자영건설업을 주업으로 하는 법인이 취득한 매매용 부동산을 유예기간중에 양도하는 경우에 한하여 적용하는 것임.