〔붙 임 : 참고자료〕
1. 질의내용 요약
○ 사실 관계
- 2000.10월 : 지자체 임대사업자등록 및 세무서 사업자등록된 법인으로
××××세대의 임대주택 사업계획 승인(국민주택기금 지원)
- 2003.11월 : 사용검사 완료하여 임차인(모집공고) 입주 및 보존등기
- 2003.11월 : 주택소재지 관할 지자체에 공공건설임대주택으로 신고
- 2005.06월 : 법인소재지 관할 지자체에 임대사업자등록 변경 신고
(담당자의 착오로 임대사업자 등록사항 변경이 늦어짐)
○ 질의 내용
- 담당자의 착오로 소유권 보존등기 전에 임대사업자등록 변경을 못한 경우 종부세 합산배제와 관련하여 건설임대주택에 해당하는지?
- 임대기간을 계산함에 있어 임대개시일은 언제부터 기산하는지?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】
① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 「임대주택법」 제2조제1호의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택
2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정보육시설용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한한다.
< 이하생략 >
○ 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】
① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 임대주택법 제2조 제4호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다.
1. 임대주택법 제2조제2호에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택
가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것
나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
< 중간생략 >
⑦ 제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.
1. 제1항제1호나목 및 같은 항 제3호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항제2호나목, 같은 항 제5호나목 및 같은 항 제6호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 계산한다.
< 이하생략 >
○ 종합부동산세법시행령 부칙 <제18848호,2005.5.31>
제5조 (임대기간 기산일에 관한 적용특례)
제3조 제4항 제1호의 규정을 적용(제3조제1항제3호 나목의 규정에 의한 임대기간의 계산에 관한 부분을 제외한다)함에 있어서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 또는 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날이 2005년 1월 5일 이전인 경우에는 2005년 1월 5일을 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 또는 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날로 본다.
○ 임대주택법 제2조 【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "임대주택"이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.
2. "건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.
가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
나. 주택법 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택
< 중간생략>
4. "임대사업자"란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.
< 이하생략 >
○ 임대주택법 제6조 【임대사업자의 등록】
① 대통령령으로 정하는 호수(호수) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하려면 시장ㆍ군수ㆍ 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 국토해양부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
③ 제1항과 제2항에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 임대주택법시행령 제2조 【건설임대주택의 종류】
임대주택법(이하 "법"이라 한다) 제2조제2호에 따른 건설임대주택의 종류는 다음 각 호와 같다.
1. 공공건설임대주택: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택
가. 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하여 임대하는 주택
나. 주택법 제60조에 따른 국민주택기금(이하 "국민주택기금"이라 한다)의 자금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택
다. 공공사업에 따라 조성된 택지(이하 "공공택지"라 한다)에 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설하여 임대하는 주택
2. 민간건설임대주택: 제1호 외의 건설임대주택
○ 주택법 제9조 【주택건설사업 등의 등록】
① 연간 대통령령으로 정하는 호수(호수) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토해양부장관에게 등록하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다.
< 이하생략 >
나. 유사사례(예규, 해석사례, 심사, 심판)
○ 국토해양부 주거복지기획과-2418(2009.10.16)
국민주택기금 지원을 받아 공공건설임대주택으로 사업계획승인을 얻고, 당해 임대주택에 대하여 주택공급규칙에 따른 임대주택 입주자 모집공고를 하였으며, 임대주택 물건지에 공공건설임대주택으로 신고 되어 있는 경우에는
비록 담당자의 착오로 임대사업자 주소지에 임대주택 등록(임대사업자 등록사항 변경)이 늦었다 할지라도, 당해 임대주택은 공공건설임대주택이라고 사료되며
임대개시일도 실제 임대가 개시된 시점으로(임대차계약서상의 실제 임대개시일) 사료됨.
○ 국세청 과세자문 법규과-5974(2007.12.27)
[ 제 목 ]
임대사업자등록시 누락한 건설임대주택을 합산배제임대주택으로 볼 수 있는지 여부
[ 회 신 ]
2005년 전에 임대주택법 제6조 및 법인세법 제111조의 규정에 따른 임대사업자등록 및 사업자등록을 한 임대사업자가 임대하는 주택이 주택법 제16조(2003.5.29. 전은 주택건설촉진법 제33조)의 규정에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 임대주택으로서 임대주택법 제12조 내지 제15조 규정에 따른 임대보증금에 대한 보증의 가입 및 임대조건신고 등에 비추어 임대주택법 제2조 제2호에서 규정하는 건설임대주택에 해당하는 경우 당해 건설임대주택은 종합부동산세법 제8조 및 동법시행령 제3조(합산배제임대주택) 규정을 적용받을 수 있음.
○ 국토해양부 공공주택팀-1076(2006.11.20)
주택건설사업자 및 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지소유자, 건축업자 등이 사업계획승인서 또는 건축허가서에 의하여 임대사업자로 등록하는 경우 보존등기 전까지 임대사업자로 등록하여야 건설임대주택으로 볼 수 있음.
다만, 임대주택법 제2조 제2항 나목에 의하여 주택건설사업자가 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 미분양 주택을 임대하는 경우에는 등록 시기에 관계없이 건설임대주택으로 볼 수 있음.