1. 질의내용 요약

□ 사실관계

- 임대주택법 시행령 제2조에 의한 건설임대주택업을 영위하는 내국법인이 임대아파트를 5년간 임대후 분양주택으로 전환하고자 함.

- 임대주택법 시행령 제30조 및 동법 시행규칙 제7조제1항에 의하여 임대아파트 신축후 사용검사일로부터 1년후부터 특별수선충당금을 금융기관에 적립하여야 함.

- 임대아파트를 분양하게 되면 특별수선충당금 적립액(통장)을 아파트 입주자대표회의에 이관하여야 함.

- 질의법인의 사업연도 종료일 적립된 특별수선충당금 누적액에 대하여 (차) 하자보수비 ×××원/(대) 하자보수특별충당금 ×××원으로 하고 법인세신고시 손금불산입(유보)함.

- 임대주택법에 의하여 임대아파트를 분양전환함에 따라 적립된 특별수선충당금을 아파트 입주자대표회의로 이관할 경우 세무처리

  (갑설) 통장이관시 기타기부금으로 처리

  (을설) 통장이관시 접대비로 처리

  (병설) 통장이관시 분양매출에 대한 대응원가로 처리

【關聯法令】

□ 법인세법 제19조 【손금의 범위】

① 손금은 자본 또는 출자의 환급, 잉여금의 처분 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 당해 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손비의 금액으로 한다. (1998. 12. 28. 개정)

② 제1항의 규정에 의한 손비는 이 법 및 다른 법률에 달리 정하고 있는 것을 제외하고는 그 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것으로 한다. (1998. 12. 28. 개정)

③ 「조세특례제한법」 제100조의 18 제1항에 따라 배분받은 결손금은 제1항의 손금으로 본다. (2008. 12. 26. 신설)

④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 손비의 범위 및 구분 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2008. 12. 26. 개정)

□ 임대주택법 제2조 【정의】

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2009.3.25 부칙>

1. "임대주택"이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2. "건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

나. 「주택법」 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택

3. "매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

4. "임대사업자"란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.

6. "분양전환"이란 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다.

□ 임대주택법 제31조 【특별수선충당금의 적립 등】

① 제28조제1항에 따른 임대주택의 임대사업자는 주요 시설을 교체하고 보수하는 데에 필요한 특별수선충당금을 적립하여야 한다.

② 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 건설임대주택을 분양전환하려면 제1항에 따라 적립한 특별수선충당금을 「주택법」 제43조에 따라 최초로 구성되는 입주자대표회의에 넘겨주어야 한다.

□ 임대주택법 시행령 제30조 【특별수선충당금의 요율 및 사용 절차 등】

③ 임대사업자는 법 제31조제1항에 따른 특별수선충당금(이하 "특별수선충당금"이라 한다)을 사용검사일(임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인일을 말한다)부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 매달 적립하되, 적립요율은 다음 각 호의 비율에 따른다.

1. 법 제16조제1항제1호의 임대주택의 경우: 국토해양부장관이 고시하는 표준 건축비의 1만분의 4 (중략)

④ 특별수선충당금은 임대사업자 및 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장의 공동 명의로 금융기관에 예치하여 따로 관리하여야 한다. 다만, 임대사업자가 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우에는 이를 단독 명의로 금융기관에 예치하여 따로 관리할 수 있다. <개정 2009.9.21 부칙>

⑤ 임대사업자는 특별수선충당금을 사용하려면 미리 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장과 협의하여야 한다.

⑥ 이 영에서 정한 사항 외에 특별수선충당금의 사용 방법, 세부 사용 절차, 그 밖에 필요한 사항은 장기수선계획으로 정한다.

□ 주택법 제43조 【관리주체 등】

① 대통령령으로 정하는 공동주택(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우와 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 복리시설 중 일반인에게 분양되는 시설은 제외한다. 이하 같다)을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 제2항에 따라 관리할 것을 요구하여야 한다.

② 입주자는 제1항에 해당하는 공동주택을 제4항에 따라 자치관리하거나 제53조에 따른 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다.(이하생략)

□ 임대주택법 시행규칙 제7조 【임대주택의 분양전환 허가신청】

① 영 제13조제2항제2호가목 및 같은 호 다목에 따라 임대주택 분양전환 허가를 받으려는 임대사업자는 별지 제10호서식의 임대주택 분양전환 허가신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 국토해양부장관이나 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 담당 공무원은 「전자정부법」 제21조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 임대주택의 등기부 등본을 확인하여야 하며, 신청인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 해당서류를 첨부하도록 하여야 한다.

3. 특별수선충당금 적립통장 사본(영 제27조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택의 임대사업자만 해당한다. 이하 같다)