※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 질의내용
- 건축설계비용, 건축(설계) 용도변경비용, 토목설계비용, 토지측량비용, 농지전용부담금이 필요경비에 해당되는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 기존 질의회신문
[ 제 목 ]
양도자산의 필요경비 해당여부
[ 요 지 ]
자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것임
[ 회 신 ]
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법」 제97조 및 「같은법 시행령」 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 영수증, 도급계약서, 대금지급자료 등의 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것으로 귀 질의의 경우 구체적으로 이에 해당하는지 여부는 증빙서류를 종합ㆍ확인하여 사실 판단할 사항임
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 울주군 삼동면 작동리 소재 토지를 2003.4.11일 김민석에 증여
- 당시 토지가 도로면보다 낮아 토목공사를 함
- 토목공사비를 지불하면서 영수증만 수취함
○ 질의내용
- 필요경비 해당여부
[ 제 목 ]
양도소득의 필요경비(측량비, 토목설계비, 환경용역비 등)
[ 요 지 ]
토지관련 자본적 지출액(부가가치세 매입세액 불공제대상 비용)으로 양도자산(토지)에 대응되는 비용은 양도자산의 필요경비로 산입하는 것으로 이 경우 세금계산서 등 영수증을 수수하여 양도소득세 신고시 제출함으로써 그 사실관계가 확인되는 경우에 필요경비로 인정되는 것임
[ 회 신 ]
거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 “자본적 지출액”은 소득세법 시행령 제163조 제3항 각호의 경비를 말하는 것으로서, 귀 질의 경우 토지관련 자본적 지출액(부가가치세 매입세액 불공제대상 비용)으로 양도자산(토지)에 대응되는 비용은 양도자산의 필요경비로 산입하는 것으로 이 경우 세금계산서 등 영수증을 수수하여 양도소득세 신고시 제출함으로써 그 사실관계가 확인되는 경우에 필요경비로 인정되는 것입니다.
[ 제 목 ]
농지보전부담금의 필요경비 인정 여부
[ 요 지 ]
농지에 건물을 신축하기 위하여 농지전용허가 조건으로 부담한 농지보전부담금은 당해 토지에 대한 자본적 지출에 해당함
[ 회 신 ]
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 거주자가 농지에 건물을 신축하기 위하여 「농지법」 제38조에 따라 농지전용허가 조건으로 부담한 농지보전부담금은 당해 토지에 대한 자본적 지출에 해당하는 것입니다.
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 도시지역내 일반주거지역에 농지를 소유하고 있음
○ 질의내용
- 위 농지에 건물을 신축하기 위해 농지의 진목변경 등의 사유로 시청에 납부한 농지전용부담금이 자본적지출에 해당하여 필요경비로 공제되는지
양도, 서면인터넷방문상담4팀-1088, 2006.04.24
[ 제 목 ]
건축과 관련된 설계비와 허가비의 필요경비 해당 여부 등
[ 요 지 ]
실지거래가액에 의한 양도차익을 산정함에 있어서 건물신축목적으로 설계비와 허가비를 지출한 후 건물 신축계획이 취소된 경우에는 기지출한 설계비용은 필요경비로 공제 받을 수 없는 것임
[ 회 신 ]
실지거래가액에 의한 양도차익을 산정함에 있어 양도가액에서 공제되는 필요경비는 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것이므로, 건물신축목적으로 설계비와 허가비를 지출한 후 건물 신축계획이 취소된 경우에는 기지출한 설계비용은 필요경비로 공제 받을 수 없는 것이며,
지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)은 소득세법 제96조 제2항 제8호 및 동법 제104조의 3 적용대상인 비사업용 토지를 판정함에 있어 사업에 직접 사용한 기간으로 보는 것이나, 귀 질의의 경우 건축허가가 나고 착공 전에 양도하는 경우는 이에 해당되지 아니하는 것입니다.
1. 질의내용 요약
[사실관계]
펜션사업을 하기위해 토지를 매수하여 건축과 관련된 설계비, 허가비 등이 1억원 발생하였고 현재는 구청에 허가가 난 상태이며 개인적인 사정으로 토지를 양도하려고 함.
[질의사항]
상기와 같은 상황에서 설계비와 허가비를 자본적지출로 보아 필요경비로 인정받을 수 있는지 여부 및 토지를 양도하는 경우 비사업용 토지에 해당하는 지 여부
나. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산 <개정 2006.12.30>】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. <개정 1995.12.29, 1999.12.28, 2000.12.29, 2002.12.18, 2005.12.31>
1. 취득가액
가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
3. 삭제 <2000.12.29>
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
② 양도자산 보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. <개정 2006.12.30>
③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. <개정 1999.12.28, 2005.12.31, 2006.12.30, 2007.12.31, 2008.12.26>
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 때에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항제2호 및 제4호의 금액을 가산한 금액으로 한다.
가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 조에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전일까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 해당 합산한 가액
다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액
2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 가산한 금액
④ 생략
⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <신설 1996.12.30>
⑥ 제4항에 규정하는 연수는 등기부상의 소유기간에 의한다. <신설 1996.12.30>
⑦ 생략
소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. <개정 1996.12.31, 2005.12.31>
1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
② 제1항제1호의 규정에 의하여 제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. <개정 2007.2.28>
③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2000.12.29, 2006.9.22, 2008.2.29>
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)
3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
④ 삭제 <2000.12.29>
⑤ 법 제97조제1항제4호에서 "대통령령이 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 1998.4.1, 2000.12.29, 2005.2.19, 2007.2.28, 2008.2.29, 2009.2.4>
1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세
나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
다. 공증비용, 인지대 및 소개비
라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
⑥ 생략
⑦ 법 제97조제4항에서 "대통령령이 정하는 자산"이라 함은 법 제94조제1항제4호 나목의 자산을 말한다. <신설 1996.12.31, 2003.12.30>
⑧~⑨ 생략
⑩ 법 제97조제1항제1호가목 본문은 다음 각 호에 따라 적용한다. <개정 2008.2.22>
1. 「상속세 및 증여세법」 제33조부터 제42조까지의 규정에 따라 증여세를 과세받은 경우에는 해당 증여재산가액 또는 그 증ㆍ감액을 취득가액에 더하거나 뺀다.
2. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 「법인세법」 제52조에 따른 특수관계에 있는 법인(외국법인을 포함한다)으로부터 취득한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 거주자의 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액이 있으면 그 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액을 취득가액에 더한다.
⑪ 이하 생략