매매사례가액 적용 여부

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매매사례가액 적용 여부

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질의회신

매매사례가액 적용 여부

재산세과-484

생산일자 2009.10.16.

AI 요약

요지

취득당시 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는지 여부는 관할세무서에서 제반사항을 조사하여 판단할 사항임

회신

1. 실지거래가액에 의하여 부동산의 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법 시행령」 제176조의2 제1항 각 호의 규정에 의하여 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 등 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우의 취득가액은 「같은 법」 제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차로 적용하는 것으로, 귀 질의의 경우 취득당시 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는지 여부는 관할세무서에서 제반사항을 조사하여 판단할 사항임2. 한편, 위 “1”에서 ‘매매사례가액’이라 함은 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외함)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 말함(다만, 「소득세법 시행령」 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니함)

질의내용

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 1996.5.14. 취득한 A아파트를 최근 양도함(양도가액 : 30억원)

- A아파트의 취득당시 실지거래가액은 확인되지 아니하나, 같은 동 아래층 B아파트의 거래가액이 확인됨

구분	환산취득가액	B아파트 거래가액
금액(백만원)	2,500	2,160
거래일자	1996.5.14	1997.11월
양도차익	500	840

* 환산취득가액(백만원) = 3,000×(1,480/1,776)=2,500

○ 질의내용

- A아파트 취득일부터 3개월이 경과한 후에 거래된 B아파트의 거래가액을 매매사례가액으로 보아 취득가액으로 적용할 수 있는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 이하 생략

② 이하 생략

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① ～ ⑪ 생략

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

⑬ 생략

○ 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항 본문에서 “대통령령이 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. (2009. 2. 4. 개정)

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가

제1호의 매매사례가액 또는 × ─────────────

동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가

제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────

또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조

제8항의 규정에 해당하는 경우

에는 동항의 규정에 의한 양도

당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

④ 이하 생략