【관련 참고자료】

1. 사실관계 및 질의내용

O 사실관계

- 당사는 주상복합아파트 및 쇼핑센터의 신축,분양판매를 진행하고 있는 회사로 동 사업과 관련하여 해당건축물의 분양은 70% 완료되었으며, 공사는 50% 진행중임

- 이에따라 당사는 분양 및 작업진행율에 따라 분양수익(매출)과 분양원가(매출원가 : 건설공사비×분양율 + 용지매입액×작업진행율×분양율)를 인식하고 있음

- 또한, 당해건물 공사비 중 분양율로 계산된 부분만 원가로 대체되고, 나머지금액은 재고자산(건설용지)로 계상함

O 질의내용

1. 동 사업과 관련하여 분양계약이 평가기준일로부터 2년전에 발생함에 따라 상증법 시행령 제49조 제1항에서 규정하고 있는 시가의 범위에 해당되지 않는 경우 종전해석 (재산세과-1899,2008.7.25.)에 따라 건물 및 토지를 평가할 수 있는지 여부

2. 만약 위 “1.”이 해당되지 않는 경우 동 사업에 따른 토지를 상증법 제61조 제1항 제1호 및 상증법 시행령 제55조 제1항에 따라 개별공시지가와 장부가액 중 큰금액으로 하는지 여부?

3. 한편, 동 사업에 따른 토지를 상증법 제61조 제1항 제1호 및 동 시행령 제55조 제1항에 따라 개별공시지가와 장부가액 중 큰 금액으로 평가하는 경우 개별공시지가를 구할 때 미분양분(건설용지로 계상된 부분)에 대한 면적을 별도로 산출할 수 없는 바, 그 평가방법은?

2. 질의 내용에 대한 자료

 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

O 상속세 및 증여세법 제8조 【상속재산으로 보는 보험금】

 나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)

O 재산-1899, 2008.07.25

【질의】

(사실관계)

- 회사는 비상장법인이며 오피스텔을 신축ㆍ분양하는 업체로서 2003년 말 현재 오피스텔을 건설하여 분양을 아래와 같이 진행중인 바, 상속세및증여세법에 따라 2003.12.31현재 당해 법인의 주식을 평가하는 경우 평가방법에 대하여 질의함.

- 총분양예정가액 : 1,000(토지 500, 건물 500)

- 토지원가 : 400

- 토지 공시지가 : 200

- 건설 예정원가 : 500

- 분양율 : 70％

- 2003.12.31 현재 공사진행율 : 60％

- 2003.12.31 현재 누적 선수금(계약금 및 중도금) : 700

- 2003.12.31 현재 대차대조표상 선수금 : 100

선수금 차액 600은 공사진행율에 따라 인식한 분양수입과 상계됨.

(질의내용)

1. 위와같은 경우 종전예규 서면4팀-2184(2005.11.15)에 의거 건물은 분양가액 중 건물해당분을 평가기준일까지의 작업진행율에 따라 계산한 금액으로 평가하고, 토지는 재재산46014-47(2002.2.22) 예규에 따라 전체토지로 평가하도록 규정하고 있은데, 토지의 평가방법에 대한 구체적 규정이 없어 질의함.

〈갑설〉 건물평가시 분양가를 시가로 적용하여 작업진행율에 따라 계산한 가액으로 평가하므로 토지는 전체토지의 분양가를 시가로 평가함.

〈을설〉 건물의 평가와 토지의 평가는 별개의 문제이며, 시가(매매사례가액 등)가 없는 토지는 상증법상 보충적평가방법(기준시가 등)에 의하여 평가함.

2. 2003.12.31현재 당해법인 부채평가시 대차대조표상 선수금의 평가방법은.

【회신】

1. 비상장법인의 주식을 평가하기 위한 1주당 순자산가치의 산정은 「상속세 및 증여세법시행령」제55조의 규정에 의하여 평가기준일 현재 당해 법인이 보유하고 있는 자산(재고자산을 포함)을 같은법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감하는 것임.

2. 비상장법인의 순자산가치를 계산함에 있어 신축ㆍ분양 중인 건물과 부수토지의 분양가액이 시가에 해당하는 경우에는 건물에 대한 분양가액 중 평가기준일까지의 작업진행률에 따라 계산한 금액을 그 건물가액으로 하고, 부수토지에 대한 분양가액을 토지가액으로 하는 것이며 익금에 산입한 분양수입금액중 건물 및 부수토지에 상당하는 가액은 각각 부채에 가산하는 것임.

O 재재산46014-47, 2002.02.22.

【질의】

상속증여세법상 비상장주식의 순자산가치를 구함에 있어서 주택건설업체가 보유하는 용지를 평가함에 있어 장부가액과 시가와의 차액을 순자간가액에 차가감하게 되어 있는데

주택건설업체가 보유하는 용지의 경우 분양분에 대해서는 건축부분의 공사진행률만큼은 분양원가에 대체되어 장부상가액에서 차감되는데(용지의 가액은 변동이 있으나 용지 자체에 대한 소유권이전이나 면적에는 변동이 없음)

이때 비교대상이 되는 장부가액과 시가는 어떤 가액을 말하는지 다음 여러 설이 있어 질의함.

〈갑설〉 분양원가에 대체된 후의 대차대조표상의 장부가액과 원가투입률을 반영한 시가[용지 전체 면적에 대한 시가×(1－원가대체율)]과의 차액을 순자산가액에 차가감함.

〈을설〉 용지의 당초 취득가액＋자본지출액, 즉 분양원가에 대체되기전의 장부가액과 용지 전체에 대한 시가(공시지가)와의 차액을 순자산가액에 차가감함.

〈병설〉 분양원가에 대체된 후의 대차대조표상 장부가액과 용지 전체에 대한 시가(공시지가)와의 차액을 순자산가액에 차가감하고, 아파트 분양으로 인해 주택건설업체가 평가기준일까지 받기로 한 계약금 및 중도금의 합계액중 토지가 차지하는 부분에 대하는 부채에 가산

【회신】

1. 비상장법인의 주식을 평가하기 위한 1주당 순자산가치의 산정은 상속세 및 증여세법시행령 제55조의 규정에 의하여 평가기준일 현재 당해 법인이 보유하고 있는 자산(재고자산을 포함함)을 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감하는 것임.

2. 주택건설업법인이 목적물 건설에 따라 법인세법시행령 제69조의 규정에 의하여 작업진행률을 기준으로 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한 경우에도 평가기준일 현재 당해 법인의 보유하고 있는 토지 전체를 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가하는 것이며 익금에 산입한 분양수입금액중 토지에 상당하는 가액은 부채에 가산하는 것임.