【관련 참고자료】

1. 사실관계 및 질의내용

O 사실관계

- 부친이 생전에 경기도 00시 00읍 00리 소재 토지 6,059㎡(‘당해토지’라 함)를 매매대금 580백만원에 양도하여 2007.6.8.에 잔금까지 전부수령함

- 그러나 매수자가 토지거래허가를 득하지 못하여 소유권이 이전되지 않은 상태에서 부친이 2009.5.15. 사망하였음

- 부친의 사망을 전후하여 이 당해토지의 일부인 739㎡가 지방자치단체의 도로개설을 위하여 수용당하게 되었고, 소유권관계가 정리되지 않아 보상금수령을 하지 못하는 상태에서 2009.6.30.금전공탁통지서가 도달되었음

- 해당토지의 수용재결금액은 136백만원임

- 상속인들은 부친의 계약을 존중하여 계약내용을 승계하고 동일조건으로 상속인과 다시 계약하여 매수자에게 소유권을 이전해 주고자 함

O 질의내용

1. 위와같은 경우 당해토지는 상속재산에 해당하는지 및 상속재산가액과 기 수령한 매매대금의 부채 해당 여부

2. 상속인에게 상속등기하지 않고 매수자에게 바로 이전하는 경우와 상속인에게 상속등기 후 매수자에게 이전하는 경우 상속재산가액에 차이가 있는지 여부를 질의함

2. 질의 내용에 대한 자료

 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

O 상속세 및 증여세법 제7조 【상속재산의 범위】

① 제1조의 규정에 의한 상속재산에는 피상속인에게 귀속되는 재산으로서 금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리를 포함한다.

② 제1항의 규정에 의한 상속재산중 피상속인의 일신에 전속하는 것으로서 피상속인의 사망으로 인하여 소멸되는 것은 이를 제외한다.

 나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)

O 재산-822, 2009.04.29

【질의】

(사실관계)

- 개인이며 농부였던 고인(이하 [갑])은 1994.9.23. 농지 두필지(A,B)를 구매하여직접 농사를 지으며 보유하던 중 2006.4월에 시행업을 하는 법인(이하[을])에게 약 20억원에 매도하기로 계약서를 작성하고 계약금을 수령하였으며 그 후 2006.11월에 잔금까지 모두 수령함.

- 이렇게 매매한 토지 A,B는 토지거래허가구역에 소재하고 있으나 토지거래허가를 득하지 못한 상태에서 매매(추후 토지거래허가에 협조하기로 함)였고, 이에 매매대금을 지급한 법인[을]은 거래 성사를 담보하기 위하여 토지A,B에 채무자를 [갑]으로 채권자를 PF자금을 대출한 은행으로 하는 근저당 39억원을 설정함.

- 한편, 잔금을 수령한 [갑]은 2006.11월에 양도소득세를 자진신고 납부함.

- 그러나, [갑]은 토지거래허가신청을 하지 않았고 그 허가도 득하지 못한 상태에서 2008.8.21. 사망하였고 [갑]의 사망시 [갑]의 명의로 등재되어 있던 자산은 위 토지A,B외에 인근 농지 수필지와 예금일부, 주택 등이 있으며 이는 상속인인 아들(이하 [병])에게 모두 단독상속([갑]의 배우자는 생존하나 상속포기함)할 예정임.

- 토지 A,B는 [병]에게 상속시키지 않고 [갑]에게서 매수자인 [을]로 바로 등기하려고 하였으나 토지거래허가구역 안에 존재하는 토지를 토지거래 신청 및 허가를 득하기 전에 매도계약자인 [갑]이 사망하였으므로 매매자체가 법률상 무효가 되어 [병]에게 상속등기를 한 후 [을]에게 매도를 하는 형식을 취하여야만 [을]에게 등기가 된다고 하기에(이 경우에도 토지거래허가는 득하여야 함) 상속개시일로부터 6월이내에 [병]에게 [갑]명의의 모든재산(토지A,B포함)을 상속등기 한 후 역시 상속개시일로부터 6월 이내에 토지 A,B를 [병]이 [을]에게 매매대금 20억언으로 매도하되 그 매매대금은 [병]이 승계한 [갑]의 채무 20억(매매무효가 된 토지 A,B의 매매계약으로 받았던 금액)으로 반제하는 내용으로 하는 새로운 매매계약과 매매를 하고자 함.

(질의내용)

- 위와같은 경우 토지A,B를 상속재산에 포함시켜야 하는지 여부 및 포함한다면 그 가액 및 채무공제액은.

【회신】

피상속인이 생전에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항에 의한 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 허가받지 아니하고 제3자와 매매계약을 체결하여 매매대금의 잔금까지 수령한 경우, 그 토지는 「상속세 및 증여세법」 제7조에 의한 상속재산의 범위에 포함되는 것이며, 기 수령한 거래대금은 같은 법 제14조 제1항 제3호에 의한 채무에 해당함. 이때, 당해 토지의 평가는 「상속세 및 증여세법」 제60조, 제61조 및 제66조 등에 따라 하는 것임.