1. 질의내용 요약
○ 사실관계
상가를 신축판매하는 사업자 A는 신축된 상가의 일부를 판매하고 이의 대금을 주택으로 받았다가 동 주택을 처분하고 다음과 같이 회계처리를 하였음
08.1.30 현금 500 / 상품매출 1,500
주택 1,000 /
08.6.30 현금 1,460 / 주택 1,000
/ 부가세예수금 60
/ 매각이익 400
○ 질의내용
위 발생된 주택 매각이익은 부동산매매업의 사업소득에 해당하는지, 양도소득에 해당하는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제4조【소득의 구분】
① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다.
1. 종합소득
당해연도에 발생하는 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득과 기타소득을 합산한 것
2. 퇴직소득
퇴직으로 인하여 발생하는 소득과「국민연금법」또는「공무원연금법」등에 의하여 지급받는 일시금(부가금ㆍ수당 등 연금이 아닌 형태로 일시에 지급받는 것을 포함한다. 이하 같다)
3. 양도소득
자산의 양도로 인하여 발생하는 소득
○ 소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】
법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29. 개정)
○ 소득세법 기본통칙 19-7【부동산매매업 등의 업종구분】
① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.
1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우
2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 「건축법」에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우
3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(「공유수면매립법」제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) (2008. 7. 30. 개정)
④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2008. 12. 26. 개정)
1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정)
○ 부가가치세법 시행령 제2조 【용역의 범위】
② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업중 기획재정부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다.
○ 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】
② 영 제2조제2항에서 "기획재정부령이 정하는 사업"이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.
○ 민법 제466조 【대물변제】
채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무이행에 가름하여 다른 급여를 한 때에는 변제와 같은 효력이 있다
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○ 소득-3090, 2008.09.03
부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 당해 부동산의 신축 및 양도의 목적, 이용실태, 보유기간 및 거래의 규모 등을 종합적으로 고려하여 판단할 사항으로
판매를 목적으로 신축한 건물을 양도하거나 신축한 건물이 판매되지 아니하여 일시적으로 임대하다가 양도하는 경우에는 「사업소득」에 해당하는 것이나, 임대를 목적으로 신축한 건물을 임대사업에 사용하다가 양도하는 경우에는「양도소득」에 해당하는 것임.
○ 서면1팀-829, 2008.06.13
부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득 또는 양도소득에 해당하는지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것이며 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이므로
귀 질의의 경우 이에 해당하는지의 여부는 당해 거래의 실질내용에 따라 판단할 사항입니다.
○ 서면1팀-472, 2007.04.11
판매를 목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하는 것으로
부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지, 사업(부동산 매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임.
○ 서면1팀-1374, 2005.11.11
부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이나, 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것이며, 이 때 대외적으로 주택신축판매업을 표방하였는지 여부 또는 사업자등록 여부에 따라 판단하는 것은 아님
○ 서면1팀-32, 2006.01.12.
부동산매매업의 범위에 포함되는 부동산매매업용 주택이 아닌 일반 주거용 주택의 양도차익은 양도소득세로 과세하는 것임
【질의】
- 소득세법 제64조 제1항은 “제69조 제1항의 규정에 의한 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 주택의 매매차익이 있는 자(대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상을 소유한 거주자에 한함)의 종합소득산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것에 의한다”와 소득세법 시행령 제122조에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상을 소유한 거주자”라 함은 “국내에 주택을 3개 이상 소유하고 있는 1세대의 구성원을 말한다”라고 규정되어 있으며,
- 이 경우 사업을 목적으로 하는 부동산매매업(주택 신축판매업자는 제외)을 계속 경영하는 1거주자가 부동산매매업자의 재고주택이 아닌 사업목적 없이 단순히 종전부터(5년전부터) 가지고 있는 1세대 3주택을 위의 부동산매매업자가 단순히 양도하는 경우에도 부동산매매업을 경영하고 있기 때문에 소득세법 제64조 제1항의 1세대 3주택자에 해당되어 비교과세를 하는 것인지 여부
【회신】
소득세법 제64조 제1항의 규정에 의한 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례(비교과세)는 같은법 시행령 제122조 제1항의 규정에 의한 1세대 3주택 이상을 소유한 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 주택의 매매차익이 있는 자에게 적용되는 것이므로 부동산매매업의 범위에 포함되는 부동산매매업용 주택이 아닌 일반 주거용 주택의 양도차익은 양도소득세로 과세하는 것이며, 이 경우 부동산매매업자에 대한 비교과세시 주택수(같은법 시행령 제167조의 3 제1항 제1호의 규정에 의한 주택은 제외)의 계산에 있어서는 주거용 일반주택의 수를 포함되는 것임.
다만, 부동산매매업용 주택인지 또는 주거용 일반주택인지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임
○ 대법2004두3700, 2004.06.24 **
부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는, 양도인의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것임