※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 겸용주택 수용으로 양도소득세 신고시 취득가액 환산신고 하려고 함
○ 질의내용
- 개별주택 기준시가가 고시되지 않은 경우 적용할 기준시가
- 개별주택 기준시가가 고시된 공동소유시 본인 지분에 대한 기준시가
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
소득세법 제99조 【기준시가의 산정 <개정 2006.12.30>】
① 제96조제2항, 제97조제1항제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다. <2000.12.29 부칙, 2003.12.30 부칙, 2005.1.14 부칙, 2005.7.13 부칙, 2005.12.31 부칙, 2006.12.30 부칙>
1. 제94조제1항제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물
가. 토지
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 류사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
나. 건물
건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
다. 오피스텔 및 상업용 건물
건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(수) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액
라. 주택
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
2. 이하 생략
소득세법 시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】
①~⑤ 생략
⑥ 법 제99조제1항제1호 다목 및 라목 단서의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택·오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.
취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 가액과
국세청장이 나목의 가액의 합계액
당해 자산에 대하여 최초로 × ───────────────────────
고시한 기준시가 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한
기준시가 고시당시의 법 제99조제1항제1호 가목의
가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과
최초로 고시한 기준시가 고시당시의 가액이 동일한
경우에는 제8항의 규정을 준용한다)
⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.
취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 가액과
국토해양부장관이 나목의 가액의 합계액
당해 주택에 대하여 최초로 × ───────────────────────
공시한 주택가격 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한
주택가격 공시당시의 법 제99조제1항제1호 가목의
가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과
최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한
경우에는 제8항의 규정을 준용한다)
⑧~⑩
⑪ 법 제99조제1항제1호 라목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이라 함은 다음 각 호의 규정에 따른 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제111조제2항제1호 단서의 규정에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 주택에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. <신설 2006.2.9 부칙>
1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 당해 주택과 구조·용도·이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 동법 제16조제7항의 규정에 따른 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액
2. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사공동주택의 거래가격·임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액
⑫ 법 제99조제2항에서 "대통령령이 정하는 배율"이라 함은 국세청장이 양도·취득당시의 개별공시지가에 지역마다 그 지역에 있는 가격 사정이 유사한 토지의 매매사례가액을 참작하여 고시하는 배율을 말한다. <개정 1999.12.31 부칙, 2006.2.9 부칙>