【관련 참고자료】

1. 사실관계 및 질의내용

O 사실관계

- 금년 8월에 상속받은 상가와 주택 겸용부동산이 토지와 건물에 대한 시가에 해당하는 가액이 없어 기준시가로 평가하여 신고하고자 함

- 건축물대장상 부동산 현황 (공부상면적 및 용도는 실제 현황과 일치함)

 ․ 지층 근린생활시설(일반음식점) 130.3㎡, 1층 근린생활시설(소매점) 87.25㎡, 2층 근린생활시설(사무소) 87.25㎡, 3층 근린생활시설(사무소) 87.25㎡, 4층 근린생활시설(주택) 87.25㎡, 옥탑 계단실 11.18㎡

- 관할구청의 2009년도 개별주택공시가격

 ․ 전체면적 : 대지면적 184㎡, 건물연면적 490.48㎡

 ․ 공시면적 : 대지면적 66.99㎡, 건물연면적 178.57㎡

 ․ 2009년 주택공시가격 : 191,000,000원

O 질의내용

- 위와같이 공부상(실제도 동일) 면적과 다르게 개별주택가격이 공시된 경우 어떤 금액으로 상속재산가액을 산정하여야 하는지 여부를 질의함

2. 질의 내용에 대한 자료

 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

O 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998. 12. 28. 개정)

1. 토 지 (2005. 7. 13. 개정)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건 물 (2005. 7. 13. 개정)

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

3. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7. 13. 신설)

건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

4. 주택 (2005. 7. 13. 신설)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

 나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)

O 재산-598, 2009.02.19

【질의】

(사실관계)

- 1989년 상속받은 서울 소재 단독주택과 부수토지가 2009년 1월 수용됨.

＜단독주택의 공부상 등재 내역 등＞구분 토지 주택

토지대장, 건축물대장

등재 내역 1필지 : 324㎡ 주택1 : 73.12㎡(시멘트블럭조)

주택2 : 37.36㎡(목조)

보상액명세서

상의 내역 필지1 : 45㎡(도로)

필지2 : 279㎡(대지) 주택 : 87.7㎡(벽돌조)

개별주택가격 공시

내역(2005년∼2008년) 1필지 : 324㎡ 주택 : 73.12㎡

- 수용기관의 보상팀에 문의한 바, 실제 토지 및 주택의 현황은 위 보상액명세서 상의 내역이라고 함.

(질의내용)

- 개별주택가격 최초 공시(2005.4.30) 전에 상속받은 단독주택의 취득가액 산정과 관련하여 개별주택가격이 실제의 현황과 다른 현황으로 공시된 경우 개별주택가격 적용 방법

【회신】

「소득세법 시행령」 제163조 제9항 및 제164조 제7항 규정에 의하여 상속받은 단독주택의 취득가액을 산정함에 있어 “국토해양부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격”이 실제의 현황과 다른 공부상의 주택을 적용하여 결정ㆍ공시된 경우 당해 주택의 최초공시가격은「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제16조 제8항의 규정에 의하여 준용되는 「같은 법」 제13조 제1항 및 「같은 법 시행령」 제37조의 규정에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장이 정정하여 결정ㆍ공시한 개별주택가격을 적용하는 것임.

O 재산-4295, 2008.12.17

【질의】

(사실관계)

- 아래와 같이 공부상 주택에 해당되나 구청장의 개별주택가격 산출내역을 확인한 결과, 주거에 공하지 않는 부분(사업용 아닌 주택에 부수되는 지하창고 등)을 제외하고 개별주택가격이 고시된 사실을 확인함전체면적 층별 실제용도 및 면적 개별주택가격 고시

100 층별 면적 용도 토지 건물

1층 70 주거 포함 포함

지층 30 비주거 제외 제외

(질의내용)

- 위와같은 경우 상증법 제61조 제1항을 적용한 보충적 평가방법에 의한 평가액은.

【회신】

상속 또는 증여하는 당해 건물 및 그에 부수되는 토지에 대하여 시가에 해당하는 가액이 없어 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항의 규정에 의하여 평가하는 경우로서, 귀 질의와 같은 경우는 같은 항 제4호에서 규정하는「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격과 이에 포함되지 않은 부분에 대한 같은 항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액의 합계액으로 평가하는 것임.