※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2000.1.1. 甲은 A주택 취득함(다른 주택 없음)

- 재건축 사업시행인가일 : 2004.12.31.

- 관리처분계획인가일 : 2005.10.21.

  * 기존 부동산 권리가액 : 623백만원

  * 조합원 분양가액 : 579백만원

  * 수령할 청산금 : 44백만원(분할 수령)

- 건물 멸실일 : 2006.5.10.

- 조합원 공급계약서 체결일 : 2006.9.19.

○ 질의내용

- 사업시행인가일 이후 乙에게 입주권을 양도하면서 乙로부터 청산금을 수령하는 경우 입주권 및 청산금에 대한 비과세 판정 방법 및 과세되는 경우 양도차익 산정 방법

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 시행령(2005.5.31. 개정된 것) 제155조【1세대1주택의 특례】

① ～ 󰊉󰊗

󰊉󰊘「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조제1항제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다.

󰊉󰊙삭제 <2003.12.30>

○ 소득세법 시행령(2005.5.31. 개정된 것) 부칙

① 【시행일】 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

② ～ ③ 생략

④ 【주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관한 경과조치】

이 영 시행 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관하여는 제155조 및 제166조의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다.

○ 소득세법 시행령(2005.5.31. 개정전) 제155조【1세대1주택의 특례】

① ～ 󰊉󰊗

󰊉󰊘「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다.

󰊉󰊙삭제 <2003.12.30>

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.

1. 청산금을 납부한 경우

[양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가후양도차익”이라 한다) ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가전양도차익”이라 한다)

2. 청산금을 지급받은 경우

［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) ÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액］

② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.

1. 청산금을 납부한 경우

[관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 “청산금납부분양도차익”이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 “기존건물분양도차익”이라 한다)

2. 청산금을 지급받는 경우

제1항 제2호에 따른 가액

③ 이하 생략

○ 법규과-165, 2010.2.1.

주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 기존건물과 그 부수토지의 평가가액이 분양가액 보다 커 교부받을 청산금이 발생한 경우 입주자로 선정된 지위의 양도가액과 청산금 상당액을 합한 가액을 양도가액으로 소득세법 시행령 제155조제17항을 적용하는 것이며, 같은 법 시행령 제166조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 입주자로 선정된 지위의 양도가액과 청산금 상당액은 구분 계산하는 것임

○ 서면4팀-744, 2005.05.11.

‘도시 및 주거환경정비법’에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(사업시행인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 1세대 1주택의 비과세에 해당하는 기존주택 만을 소유하는 자에 한함)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(입주권)를 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 양도소득세가 비과세 되는 것임

이때 입주권이 확정되는 날 이후에도 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 양도하는 경우에는 이를 주택으로 보아 보유기간 및 거주기간에 합산하는 것임