※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

 ○사실 관계

  - 2006.09.06. 갑은 인천 남구 소재 토지 및 지하2층 지상10층 관광호텔을 경락받아 병원으로 개․보수를 함

  - 2007.04.25. ○○시로부터 병원설치 허가를 받음

  - 2007.04.16.위 토지․건물에 대해 같은 날 같은 감정평가법인인 □□감정평가법인으로부터 감정평가를 받았으나, 그 평가액이 은행담보용으로는 50억원, 인천시 병원설치허가 제출용으로는 60억원임

  - 2007.05.15. 위 토지․건물을 △△협회에 출연(증여)하여 소유권이전등기하였으며, 당시 위 토지․건물을 담보로 대출받은 금액은 35억원이고, 건물기준시가는 24억원임

○ 질의 내용

  - △△협회에 출연한 토지․건물의 양도가액을 어떻게 산정하는지

  ․ 갑설 : 2회의 감정평가금액을 산술평균한 금액임

  ․ 을설 : 건물이 담보하는 채권액 35억원임

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 (2006.12.30. 법률8144) 제96조 【양도가액】

  ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

  (이하 생략)

○ 소득세법 (2006.12.30. 법률8144) 제100조 【양도차익의 산정】

  ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2006. 12. 30. 개정)

  ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정)

  ③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)

○ 소득세법 시행령 (1994.12.31. 대통령령14467) 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】

법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다.

○ 상속세 및 증여세법 (1996.12.30. 법률5193) 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

  ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

  ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

  ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 (1998.12.28. 법률5582) 제66조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】

  다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (1998. 12. 28. 개정)

  1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

  (이하 생략)

○ 상속세 및 증여세법 시행령 (2006.02.09. 대통령령19333) 제49조 【평가의 원칙 등】

  ① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (2006. 2. 9. 단서개정)

  1. 생략

  2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. (2006. 2. 9. 단서개정)

  가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 (2000. 12. 29. 개정)

  나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 (1999. 12. 31. 신설)

  3. 생략

  ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (2002. 12. 30. 개정)

  1. 생략

  2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날 (2002. 12. 30. 개정)

  3. 생략

  ③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다. (1999. 12. 31. 신설)

  (이하 생략)

○ 상속세 및 증여세법 시행규칙 (2006.04.25. 재정경제부령505) 제15조 【평가의 원칙 등】

  ① 영 제49조 제1항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 “재정경제부령이 정하는 공신력있는 감정기관”이라 함은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인을 말한다. (2006. 4. 25. 개정)

  ② 생략

  ③ 영 제49조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관(이하 이 조에서 “원감정기관”이라 한다)의 감정가액이 동항의 규정에 의하여 세무서장등이 다른 감정기관에 의뢰하여 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 원감정기관이 평가하는 감정가액은 1년의 범위안에서 부실감정의 고의성ㆍ미달정도 등을 감안하여 국세청장이 정하는 기간동안 이를 시가로 인정되는 감정가액으로 보지 아니한다. 이 경우 그 기간은 세무서장등의 의뢰를 받은 다른 감정기관이 감정가액평가서를 작성한 날부터 기산한다. (2002. 4. 4. 개정)

나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)

○ 서면인터넷방문상담5팀-2170, 2007.07.30

 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 소득세법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 ‘당해 자산의 가액’에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정하며, 이 경우 근저당권이 설정된 채무를 인수했음이 입증되는 경우 ‘인수한 채무액’은 증여재산가액에서 공제하고 양도소득세를 과세하는 것이며, 양도가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하는 것임

 ○ 서면인터넷방문상담4팀-1528, 2008.06.25

 1. 생략

 2. 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 「소득세법」제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 ‘당해 재산의 가액’은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 「소득세법」제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 가액을 말하는 것임

○ 재정경제부재산세제과-582, 2007.05.18

   하나의 감정기관이 평가한 감정가액은 「상속세 및 증여세법」제60조 제2항 및 동법 시행령 제49조제1항의 규정에 의한 ‘시가’의 범위에 포함되지 아니함.