※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

 ○사실 관계

  - A 토지, 건물 거래 현황(토지 666㎡, 건물 75.888㎡)

   ․ 양도일 : 2010.03.10. ․ 일괄양도가액 : 10억원

   ․ 취득일 : 1987.11.26. ․ 취득가액 : 확인불가

  - A토지 현황

   ․ 개별공시지가 : ㎡당 693,000원(2005.1.1. 기준)

               ㎡당 630,000원(2004.1.1. 기준)

              ㎡당 250,000원(1990.1.1. 기준)

   ․ 토 지 등 급 : 153등급(1987.11.26. 현재)

               158등급(1990.8.30. 현재)

               153등급(1989.1.1. 현재-직전등급)

  - A건물 현황

  ․ 사용승인일 : 1990.07.12.

  ․ 연면적 : 75.88㎡

   ­ 지상1층 경량철골조(조립식/판넬) 창고(창고) 17.28㎡

   ­ 지상1층 경량철골조(조립식/판넬) 기타사무소(사무실 )34.56㎡

   ­ 지상1층 경량철골조(조립식/판넬) 단독주택(화장실) 1.0㎡

   ­ 지상1층 경량철골조(조립식/판넬) 단독주택(주택) 23.04㎡

  - 연도별 개별주택가격 공시현황(연면적 75.88㎡)

   * ’05년 개별주택가격 최초 공시 : 토지 불포함

   * ’06년 개별주택가격 공시 : 주거용건물과 그 부수토지에 따라 산정공시

   * ’07년 이후 개별주택가격 공시 : 건물전체를 주거용으로 보아 공시

○ 질의 내용

  - 개별주택가격 최초 공시전 취득한 주택부수토지의 취득가액 환산가액 산정방법

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

  ① 생략

  ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2009. 12. 31. 개정)

  ③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2009. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

  ① ～ ⑤ 생략

  ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2007. 2. 28. 항번개정)

  ⑦ 생략

 ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

  ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)

  1. 취득가액 (2009. 12. 31. 개정)

  가. 생략

  나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2009. 12. 31. 개정)

  (이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

  ① ～ ⑪ 생략

  ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의 2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. (2010. 2. 18. 개정)

  ⑬ 생략

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

  ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. (2009. 12. 31. 개정)

  1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물 (2009. 12. 31. 개정)

  가. 토지 (2009. 12. 31. 개정)

  「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

  나. 건물 (2009. 12. 31. 개정)

  건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

  다. 생략

  라. 주택 (2009. 12. 31. 개정)

  「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

  2. ～ 6. 생략

  ② 생략

  ③ 다음 각 호의 기준시가 산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2009. 12. 31. 개정)

  1. 제1항에 따라 산정한 양도 당시의 기준시가와 취득 당시의 기준시가가 같은 경우 양도 당시의 기준시가 (2009. 12. 31. 개정)

  2. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득 당시의 기준시가 (2009. 12. 31. 개정)

  3. 제1항 제1호 나목에 따른 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득 당시의 기준시가 (2009. 12. 31. 개정)

  (이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

  ① 생략

  ② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. (2010. 2. 18. 개정)

  1. 생략

  2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정)

  양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가

  제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────────────

  또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의

                                 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에

                                 의한 양도당시의 기준시가)

  (이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

  ① ～ ④ 생략

  ⑤ 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. (2000. 12. 29. 개정)

  국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가×당해 건물의 취득연도ㆍ신축연도ㆍ구조ㆍ내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율

  ⑥ 생략

  ⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

  국토해양부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)

  (이하 생략)

○ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제16조 【단독주택가격의 공시】

  ① 생략

  ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제20조의 규정에 의한 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할구역안의 개별주택의 가격(이하 “개별주택가격”이라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 한다. 다만, 표준주택으로 선정된 단독주택, 그 밖에 대통령령이 정하는 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 당해 표준주택가격을 개별주택가격으로 본다. (2005. 1. 14. 개정)

  ③ ～ ⑦ 생략

  ⑧ 제3조 제3항ㆍ제4조ㆍ제5조ㆍ제7조ㆍ제8조 및 제14조의 규정은 제1항의 규정에 의한 표준주택가격의 공시에 준용하고, 제11조(제1항 내지 제3항을 제외한다) 내지 제15조의 규정은 제2항의 규정에 의한 개별주택가격의 공시에 준용한다. (2007. 4. 27. 개정)

○ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제13조 【개별공시지가의 정정】

  ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가에 위산, 오기, 표준지 선정의 착오 그 밖에 대통령령이 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체없이 이를 정정하여야 한다. (2005. 1. 14. 개정)

  ② 생략

○ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제37조 【개별주택가격의 정정사유】

  ① 법 제16조 제8항의 규정에 의하여 준용되는 법 제13조 제1항에서 “기타 대통령령으로 정하는 명백한 오류”라 함은 다음 각호의 경우를 말한다. (2005. 1. 14. 개정)

  1. 법 제16조의 규정에 의한 개별주택가격에 관한 절차중 주택소유자의 의견청취 또는 공시절차를 거치지 아니한 경우 (2005. 1. 14. 개정)

  2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조의 규정에 의한 용도지역 등 주택가격에 영향을 미치는 주요요인의 조사를 잘못한 경우 (2005. 1. 14. 개정)

  3. 법 제16조 제7항의 규정에 의한 주택가격비준표의 적용에 오류가 있는 경우 (2005. 1. 14. 개정)

  ② 시장ㆍ군수 또는 구청장이 법 제16조 제8항의 규정에 의하여 준용되는 법 제13조 제1항의 규정에 의한 오류를 정정하고자 하는 때에는 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 정정사항을 결정ㆍ공시하여야 한다. 다만, 계산이 잘못되거나 기재에 오류가 있는 경우에는 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거치지 아니하고 직권으로 정정하여 결정ㆍ공시할 수 있다. (2005. 1. 14. 개정)

○ 부가가치세법 시행령 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】

  ① ～ ③ 생략

  ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29. 개정)

  1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2006. 2. 9. 개정)

  2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정)

  3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정)

  ⑤ 생략

나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)

○ 서면인터넷방문상담4팀-1563, 2005.08.31

   「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격이 공시되어 있는 주택이 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택에 해당하는 경우에는 실지거래가액으로 「소득세법 시행령」 제160조의 규정에 따라 양도차익을 계산하는바, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 다목, 동법 시행령 제163조 제12항 및 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것이며, 상기 취득가액 외의 기타 필요경비는 동법 제97조 제3항 제2호의 규정에 따라 산정하는 것입니다.

   여기서 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득가액을 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제2항 제2호의 산식에 의하여 환산하는 경우, 양도당시의 기준시가(분모)는 당해 개별주택가격이 되는 것이며, 취득당시의 기준시가(분자)는 동법 시행령 제164조 제7항의 규정에서 정한 산식에 의하여 계산한 가액이 되는 것으로 이는 2005. 7.13. 이후 양도하는 분부터 적용하는 것입니다.

   상기에 의하여 당해 자산의 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 당해 건물과 그 부수토지의 취득시기가 각각 다른 경우 그 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「소득세법 시행령」제166조 제4항의 규정에 따라「부가가치세법 시행령」제48조의 2 제4항 단서의 규정(감정평가가액, 기준시가, 장부가액, 취득가액을 순차적으로 적용한 가액에 의함)에 의하여 안분계산하는 것이며, 여기서 기준시가는 당해 건물과 토지의 양도당시 또는 취득당시의 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액에 의하는 것입니다.

 ○ 서면4팀-3842, 2006.11.22

 「소득세법 시행령」 제164조 제7항 규정에서의「건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격」이 실제의 현황(전부 주택)과 다른 공부상의 ‘주상겸용주택’을 적용하여 결정ㆍ공시된 경우 당해 주택(전부 주택)의 최초 공시가격은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제16조 제8항의 규정에 의하여 준용되는 같은 법 제13조 제1항 및 같은 법 시행령 제37조의 규정에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장이 정정하여 결정ㆍ공시한 개별주택가격을 적용하는 것임.