주택과 부수토지의 소유자가 다른 경우

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주택과 부수토지의 소유자가 다른 경우

부동산거래관리과-353

생산일자 2010.03.09.

AI 요약

요지

「소득세법」 제89조제1항제3호에 따른 1세대 1주택 비과세 규정은 세대별로 판정하는 것으로 주택과 그 부수토지를 1세대의 세대원이 각각 소유하고 있는 경우 그 부수토지도 비과세 됨

회신

1. 「소득세법」 제89조제1항제3호에 따른 1세대 1주택 비과세 규정은 세대별로 판정하는 것으로 주택과 그 부수토지를 1세대의 세대원이 각각 소유하고 있는 경우 그 부수토지는 위 규정이 적용됩니다.2. 장기보유 특별공제액을 계산함에 있어 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 그 주택의 보유기간이 3년 이상 4년 미만이고, 그 부수토지의 보유기간이 6년 이상 7년 미만인 경우 공제율은 「소득세법」 제95조제2항 표2에 따라 ‘100분의 24’가 적용됩니다.

질의내용

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2003년 6월 부부 공동명의(지분 각 1/2)로 토지 취득

- 2006년 11월 위 토지에 아내 명의로 단독주택 신축

- 위 주택 및 부수토지 양도 예정

․ 양도가액 : 약 15억원 ․ 2년 이상 거주

․ 대지 보유기간 6년 이상 7년 미만, 주택 보유기간 3년 이상 4년 미만

․ 다른 소유주택 없음

○ 질의내용

- 주택부수토지 중 남편 지분이 비과세(전체양도가액 중 9억원 이하 비율) 되는지 여부

- 위 주택 및 부수토지에 대한 장기보유특별공제율

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1 ～ 2. 생략

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

② 생략

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조에 따라 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 이하 생략

② ～ ⑥ 생략

⑦ 법 제89조제1항제3호에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다.

1. 도시지역안의 토지 5배

2. 도시지역밖의 토지 10배

⑧ 이하 생략

○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제1항제4호부터 제10호까지의 규정에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조제6항을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표 1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

표 1

보유기간	공제율
3년 이상 4년 미만	100분의 10
4년 이상 5년 미만	100분의 12
5년 이상 6년 미만	100분의 15
6년 이상 7년 미만	100분의 18
7년 이상 8년 미만	100분의 21
8년 이상 9년 미만	100분의 24
9년 이상 10년 미만	100분의 27
10년 이상	100분의 30

표 2

보유기간	공제율
3년 이상 4년 미만	100분의 24
4년 이상 5년 미만	100분의 32
5년 이상 6년 미만	100분의 40
6년 이상 7년 미만	100분의 48
7년 이상 8년 미만	100분의 56
8년 이상 9년 미만	100분의 64
9년 이상 10년 미만	100분의 72
10년 이상	100분의 80

③ 이하 생략

○소득세법 시행령 제159조의2 【장기보유특별공제】

법 제95조제2항 표 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조·제155조의2·제156조의2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 말한다.

○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익등의 계산】

① 법 제95조제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

양도가액-9억원

법 제95조 제1항에 따른 양도차익 × ─────────

양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

양도가액-9억원

법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액 × ────────

양도가액

② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조제2항의 규정을 준용한다.

○ 소득세법 기본통칙 95-1 【 고급주택의 양도차익계산 】

1세대1주택인 고급주택과 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 어느 한쪽이 미등기 양도자산인 경우의 양도차익은 다음과 같이 계산한다.

1. 건물부분 양도차익

＝ (건물부분 양도차익) -〔(건물부분 양도차익)

건물부분 양도가액

(5억원^*) × ( ───────────────── )

건물 및 대지의 양도가액 합계액

× ───────────────────────── 〕

건 물 양 도 가 액

2. 대지부분 양도차익

＝ (대지부분 양도차익) -〔(대지부분 양도차익)

대지부분 양도가액

(5억원^*) × ( ───────────────── )

건물 및 대지의 양도가액 합계액

× ───────────────────────── 〕

대 지 양 도 가 액

* 2008.10.7. 이후는 9억원