〔붙 임 : 관련자료〕
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 당 법인은 상가를 신축하여 판매하는 부동산매매업을 영위하는 법인임.
- 당 법인은 상가 분양이 저조하여 아래와 같은 조건으로 미분양 상가를 분양하고자 함
아 래
- 당 법인이 일시적으로 임차인을 모집하여 연간 분양가액의 4%의 수익률로 미분양상가를 임대하다가 동 상가가 분양되는 경우에는 기 약정된 임대수익률 외 2년 동안 분양가액의 7% 임대수익률을 보장
- 이에 따라 해당 수분양자에게는 기 약정된 임대소득인 분양가액의 4% 임대수익 외에 분양가액의 3%의 임대수익률 상당액을 추가로 보장
○ 질의내용
- 법인이 미분양상가에 대한 분양촉진을 위해 ‘임차인을 모집하여 상가임대차계약을 하고 상가를 분양받는 수분양자에게 동 임대차계약을 이전하면서 약정된 임대수익외 추가로 일정액의 임대수익을 보전’하는 조건으로 상가를 분양하는 경우,
- 동 임대수익 보전상당액이 부동산임대업에서 발생하는 사업소득에 해당하는지?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.
○ 구 소득세법 제18조 【부동산임대소득】⇨2009.12.31. 삭제
① 부동산임대소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득
③ 제1항에서 “대여”라 함은 전세권 기타 권리를 설정하고 그 대가를 받는 것과 임대차계약 기타 방법에 의하여 물건 또는 권리를 사용 또는 수익하게 하고 그 대가를 받는 것을 말한다.
○ 소득세법 기본통칙 18-3 【부동산매매의 목적으로 취득한 부동산의 일시적 대여의 소득구분】
① 부동산매매업 또는 건설업자가 판매를 목적으로 취득한 토지 등의 부동산을 일시적으로 대여하고 얻는 소득은 부동산임대소득으로 본다
○ 소득세법 기본통칙 25-2【선수임대보증금에 대한 간주임대료 계산 】
임대인이 임대사업 개시 전에 임대용역의 제공이 없는 상태에서 신축부동산이 완공되면 당해 부동산을 사용키로 하는 임대차용역계약을 체결하고 임차인으로부터 받은 선수임대보증금 또는 계약금 등은 임대사업개시 전까지는 법 제25조 제1항의 규정에 의한 간주임대료의 계산 대상이 되지 아니한다.
○ 소득세법 제24조【총수입금액의 계산】
① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.
○ 소득세법 시행령 제51조 【총수입금액의 계산】
③ 사업소득에 대한 총수입금액의 계산은 다음 각 호에 따라 계산한다.
2. 거래상대방으로부터 받는 장려금 기타 이와 유사한 성질의 금액은 총수입금액에 이를 산입한다.
○ 소득세법 시행령 제144조 【추계결정ㆍ경정시의 수입금액의 계산】
① 사업자의 수입금액을 장부 기타 증빙서류에 의하여 계산할 수 없는 경우 그 수입금액은 다음 각호의 1의 방법에 의하여 계산한 금액으로 한다.
1. 기장이 정당하다고 인정되어 기장에 의하여 조사결정한 동일업황의 다른 사업자의 수입금액을 참작하여 계산하는 방법
③ 제1항의 규정에 의한 수입금액은 다음 각호의 금액을 가산한 것으로 한다.
1. 당해 사업과 관련하여 국가ㆍ지방자치단체로부터 지급받은 보조금 또는 장려금
2. 당해 사업과 관련하여 동업자단체 또는 거래처로부터 지급받은 보조금 또는 장려금
○ 소득세법 제21조 【기타소득】
① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금
나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면1팀-1374, 2007.10.08
부동산매매업을 영위하는 법인이 상가 분양계약 당시 당해 상가 준공 후 임차인이 없을 경우 일정금액의 임대수입을 수분양자에게 보장해주기로 약정(이하 “임대보장제”라 함)하고 당해 상가에 대해 잔금을 지급받고 소유권이전등기를 완료한 경우로서 당해 수분양자가 임대사업 개시 전에 약정한 임대보장제에 따라 지급받은 금액은 「소득세법」 제21조제1항제10호의 규정에 의한 기타소득에 해당함.
사업자(A)가 상가를 신축하여 분양하는 과정에서 분양을 촉진하기 위하여 수분양자(B, 분양받는 자)와 『임대수익 보장확약』을 체결하고 이에 따른 1년간의 임대료 상당액(이하 ‘임대료 상당액’이라 한다)을 당해 상가 분양가액에서 차감하여 지급받는 거래에서,
당해 임대료 상당액이 『부가가치세법』 제13조 제2항 제1호 규정의 매출에누리에 해당하는 경우에는 A사업자의 상가분양 공급대가(이하 ‘A의 과세표준’이라 한다)에 포함되지 아니하는 것이며, 당해 임대료 상당액이 상가를 임차한 입점업체를 대신하여 B에게 선불로 지급하는 임대료에 해당하는 경우에는 A의 과세표준 및 B의 과세표준에 포함하여야 하는 것임.