1. 질의내용 요약
○ 사실관계
법원 경매를 통해 취득한 부동산을 개발 또는 재개발(재건축) 등을 하여 매도하는 것을 주업으로 하는 부동산 매매업을 영위하고 있음
○ 질의내용
(질의1) 부동산매매업 등록 전 취득한 부동산을 매매업 등록 후 매도하였을 경우 발생한 소득이 부동산매매업의 사업소득에 해당하는지 여부
(질의2) 부동산매매업 등록 후 금융기관으로부터 대출받아 부동산을 취득하였을 경우 동 부동산 취득가액의 몇%까지 취득에 따른 차입금으로 인정되는지 여부
(질의3) 손비 인정되는 경우 그 기간은?
2004.5월 부동산매매업 등록 ⇒ 금융기관으로부터 차입하여 2005.3월 부동산 취득 ⇒ 2006.5월 부동산매매업 폐업 ⇒ 2009.8월 당해 부동산 매도
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】
① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다. (2009. 12. 31. 개정)
1. 종합소득 (2009. 12. 31. 개정)
이 법에 따라 과세되는 모든 소득에서 제2호 및 제3호에 따른 소득을 제외한 소득으로서 다음 각 목의 소득을 합산한 것 (2009. 12. 31. 개정)
다. 사업소득 (2009. 12. 31. 개정)
3. 양도소득 (2009. 12. 31. 개정)
자산의 양도로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정)
○ 소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)
12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다. (2009. 12. 31. 개정)
○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】
법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29. 개정)
○ 소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】
① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.
1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우
2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우
3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(공유수면매립법 제14조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)
1. 토지[「지적법」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정)
○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】
① 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)
○ 소득세법 제33조 【필요경비 불산입】
① 거주자가 해당 과세기간에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 해당하는 것은 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입하지 아니한다. (2009. 12. 31. 개정)
5. 대통령령으로 정하는 가사(家事)의 경비와 이에 관련되는 경비 (2009. 12. 31. 개정)
○ 소득세법 시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】
① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각 호의 것으로 한다. (2007. 2. 28. 개정)
13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자
○ 소득세법 시행령 제61조 【가사관련비 등】
① 법 제33조 제1항 제5호에서 “대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 사업자가 가사와 관련하여 지출하였음이 확인되는 경비. 이 경우 제98조 제2항 제2호 단서에 해당하는 주택에 관련된 경비는 가사와 관련하여 지출된 경비로 본다. (1999. 12. 31. 후단신설)
2. 사업용자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우에 그 미달하는 금액에 상당하는 부채의 지급이자로서 기획재정부령이 정하는 바에 따라 계산한 금액 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
○ 소득세법 시행규칙 제27조 【가사관련경비】
① 영 제61조 제1항 제2호의 규정에 의하여 필요경비에 산입하지 아니하는 금액은 다음 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 적수의 계산은 매월말 현재의 초과인출금 또는 차입금의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.
당해 과세기간 중 부채의 합계액이 사업용자산의 합계액을
초과하는 금액(이 조에서 “초과인출금”이라 한다)의 적수
지급이자 × ─────────────────────────────
당해 과세기간 중 차입금의 적수
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 초과인출금의 적수가 차입금의 적수를 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 없는 것으로 본다.
③ 제1항에 규정하는 부채에는 법 및 「조세특례제한법」에 의하여 필요경비에 산입한 충당금 및 준비금은 포함하지 아니하는 것으로 한다. (2005. 3. 19. 개정)
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
【질의】
부동산매매 사업자로 등록하기 전에 보유한 부동산에 대하여 양도시점에 사업자등록을 하는 경우 부동산 양도대가가 양도소득인지 사업소득인지 여부
【회신】
귀 질의의 경우, 우리청 기질의회신문(서면1팀-1374, 2005.11.11.)을 참고하기 바람.
○ 서면1팀-1374, 2005.11.11
부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이나, 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것이며, 이 때 대외적으로 주택신축판매업을 표방하였는지 여부 또는 사업자등록 여부에 따라 판단하는 것은 아님.
○ 서면1팀-59, 2007.01.10
소유하던 부동산을 단순히 분할하여 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나 판매를 목적으로 취득한 부동산을 분할하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것으로, 부동산매매업에 해당하는지의 여부는 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 검토하여 판단하는 것임.
○ 소득1264-3895, 1984.12.07
【질의】
건물 신축매매를 목적으로 하여 부동산업(종목:건물 신축매매·임대)을 영위하는 자가 신축된 건물을 분양하고 있는 사업연도 중에 사업자등록이전에 취득한 사업목적물이 아닌 토지를 양도할 경우 양도소득으로 볼 것인지 아니면 부동산매매업과 합산하여 종합소득으로 과세할 것인지.
【회신】
부동산매매업을 영위하는 사업소득자가 사업개시전에 사업용 이외의 목적으로 취득하였던 토지를 사업개시후에 당해 토지를 사업용으로 공한 경우에 당해 토지를 판매하여 발생한 소득은 ［사업소득］으로 보는 것이나, 사업용 이외의 목적으로 취득한 경우에는［양도소득］으로 보는 것이며, 위의 경우 당해 토지의 판매목적이 사업용인지 또는 사업용이외의 목적인지 여부는 사실 판단할 사항임.
귀 질의의 경우 사업과 관련하여 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 당해 연도의 소득금액계산상 필요경비에 산입할 수 있는 것이나, 부동산임대사업자가 자기의 사업에서 초과인출금이 발생한 상태에서 임대보증금 반환을 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자를 필요경비에 산입한 때에는 동 차입금은 소득세법시행령 제61조 제1항 제2호에 해당하므로 같은법시행규칙 제27조의 규정에 의하여 계산된 금액을 필요경비에 산입하지 아니하는 것임.
○ 소득46011-21418, 2000.12.13
【질의】
소득세법 제33조 제1항 제5호의 규정은 ‘대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비’를 규정하고 있고 동법시행령 제61조 제1항 제2호의 규정에는 ‘사업용자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우에…’로 규정하고 있음. 이 경우 ‘사업용자산의 합계액’중에서 고정자산인 토지와 건물 그리고 재고자산인 원재료·제품·상품·반재품(이하 ‘제품 등’이라 한다)의 가액을 계산하는 방법에 대해 다음과 같이 질의함.
1. 고정자산인 토지와 건물은 자가사업장으로 사용하는 제조업 등으로 하는 것과 부동산임대업을 주업으로 하는 경우에 사업용자산의 가액으로 장부상에 기장함. 이 경우에 토지와 건물의 가액을 결정하는 것은 여러가지로 예상되는데 어떠한 방법으로 사업용자산의 가액을 결정하여야 하는지.
가. 토지와 건물의 실제 구입가액이 있는 경우에는 토지구입가액으로 함.
나. 토지와 건물의 실제 구입가액을 알더라도 1985년 이전에 취득한 자산은 대통령령 제13194호 소득세법 부칙 제6조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 함.
다. 토지와 건물의 실제 구입가액을 알 수 없는 경우에는 소득세법 제99조 제1호 가목에서 정하는 기준시가로 함.
2. 재고자산은 그 평가방법의 계산이 복잡한 관계로 1월부터 11월까지는 당해연도의 기초가액으로, 12월에는 기말재고액으로 자산가액으로 할 수 있는지.
【회신】
1. 사업용자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우에 그 미달하는 금액(초과인출금)에 상당하는 부채의 지급이자는 소득세법 제33조 제1항 제5호, 같은법시행령 제61조 제1항 제2호 및 같은법시행규칙 제27조 제1항의 규정에 의하여 필요경비에 산입하지 아니함.
2. “사업용자산의 합계액”을 계산함에 있어서 토지와 건물의 가액은 장부가액으로 하며, 이 경우 취득가액은 소득세법시행령 제89조 제1항의 규정에 의하여 실제취득가액으로 하는 것임. 다만, 실제취득가액을 알 수 없는 경우에는 취득당시의 소득세법 제99조 및 같은법시행령 제164조의 규정에 의한 기준시가에 지방세법에 의한 취득세·등록세 상당액을 가산한 금액으로 할 수 있는 것임.
재고자산의 가액은 소득세법시행령 제91조의 규정에 의한 평가방법에 따라 평가한 가액으로 하는 것임.
3. 초과인출금의 적수의 계산은 매월말 현재의 초과인출금의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있는 것임.