※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2009.8.25. 甲외 3명은 임야(1필지 2,321㎡)를 취득하여 공유등기함(지분 각 1/4)
- 위 토지에 공동으로 주택 4동(각 99.36㎡)을 신축함
․ 착공일 : 2009.10.13. ․ 사용승인일 : 2010.2.8.
- 건물 소유권보존등기 : 2010.2.26. 4동 각각의 주택에 대하여 공유등기함(지분 각 1/4)
- 2010.3.9. 공유물분할등기
․ 토지 : 각 555㎡씩 소유(나머지 101㎡는 도로로 사용)
․ 건물 : 각 1동씩 소유
○ 질의내용
- 주택을 공동으로 신축한 후 공유물분할등기한 경우 미분양주택 과세특례(조특법 제98조의3) 적용 여부
2. 질의내용에 대한 자료
○ 조세특례제한법 제98조의3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 거주자 또는 「소득세법」 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역(「소득세법」 제104조의2에 따른 지정지역은 제외한다)에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.
1. 거주자인 경우 : 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간
2. 비거주자인 경우 : 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간
② 제1항을 적용할 때 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택을 포함한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획에 따라 취득하는 주택
2. 거주하거나 보유하는 중에 소실·붕괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택
③ 이하 생략
○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】
① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
② 생략
○소득세법 기본통칙 88-2 【자산의 양도로 보지 아니하는 경우】
① ～ ② 생략
③ 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할하거나 공유자지분 변경없이 2개 이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 이 경우 공동지분이 변경되는 경우에는 변경되는 부분은 양도로 본다.
○ 재산세제과-412, 2005.10.18.
1. 조세특례제한법 제99조의3에 규정한 신축주택취득기간 중에 부부 중 한사람이 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하여 취득한 신축주택을 부부 중 다른 사람이 민법 제839조의2 및 동법 제843조의 규정에 의한 재산분할로 취득하여 양도 하는 경우 조세특례제한법 제99조의3조의 규정에 의한 양도소득세 과세특례를 적용 받을 수 있음
2. 다만, 민법 제839조의2 및 동법 제843조의 규정에 의한 재산분할 형식으로 신축주택을 취득하였다 하더라도 그 실질이 위자료 등에 해당하는 경우에는 조세특례제한법 제99조의3의 규정을 적용 받을 수 없음
3. 귀 질의사례의 경우 가정법원의 조정절차에 의해 재산분할을 하였다 하더라도 그 실질이 민법 제839조의2 및 동법 제843조의 규정에 의한 재산분할인지 여부를 사실판단 하여 적용할 사항임
2인 이상이 공동으로 소유하던 1필지 또는 연접된 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유로 공유물 분할하는 것은 양도 또는 증여로 보지 아니하는 것임. 이 경우 공유지분이 변경되는 경우에는 그 변경되는 부분이 유상이전 또는 무상으로 이전됨에 따라 양도소득세 또는 증여세가 과세되는 것임
○ 재산세과-2590, 2008.09.02.
공유 또는 합유하고 있는 부동산을 실질적인 지분 변동없이 단순히 분할등기만 하는 경우에는 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 공동사업을 운영하는 공동소유의 부동산을 소유지분별로 각각 단독소유로 소유권이전하는 것은 소득세법 제88조의 자산의 유상이전에 해당하여 양도소득세의 과세대상이 되는 것임. 귀하의 분할등기가 단순한 지분의 분할인지 공동사업용 자산의 분할인지 여부에 대하여는 사실확인하여 판단할 사항임