【관련 참고자료】

1. 사실관계 및 질의내용

O 사실관계

- 당사는 비상장법인으로서 주로 주택건설업을 영위하는 업체임

- 질의일 현재 아파트 및 상가에 대해 건설, 분양을 진행중인 바, 상증법에 따라 2010.5.31 현재 당사 주식을 평가하는 경우임

- 당사는 본 공사와 관련하여 공사 및 분양이 진행중인 상태이므로 작업진행율에 따라 공사수익(매출)과 공사원가(매출원가)를 인식하고 있으며, 재고자산 계정에 관련 미완성주택과 토지를 계상하고 있는 상황임

O 질의내용

- 건설 및 분양이 진행중인 관계로 시가산정이 곤란한 미완성주택과 부수토지의 상증법상 평가방법에 대하여 다음과 같은 양설이 있어 질의함

[갑설]

 토지는 전체에 대하여 일반적인 부동산 평가방법(취득원가, 보충적방법에 의한 평가액, 특례가액 중 큰금액)에따라 평가하고, 미완성주택은 재고자산(재공품)의 평가방법에 따라 그것을 처분할 때에 취득할 수 있다고 예상되는 가액 또는 장부가액으로 평가함

[을설]

 미완성주택 및 부수토지의 총분양예정가액을 완공시의 상증법상 시가로 보아 토지는 토지분 분양예정가액 전체를, 건물은 건물분 분양예정가 중 평가기준일 현재까지의 진행율만큼만 시가로 인식하여 미완성주택 및 부수토지를 상증법상 평가함

2. 질의 내용에 대한 자료

 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

O 상속세 및 증여세법 시행령 제55조 【순자산가액의 계산방법】

① 제54조 제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하며, 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조 제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. (2009. 2. 4. 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 무형고정자산ㆍ준비금ㆍ충당금 등 기타 자산 및 부채의 평가와 관련된 금액은 이를 자산과 부채의 가액에서 각각 차감하거나 가산한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제59조 제2항의 규정에 의한 영업권평가액은 당해 법인의 자산가액에 이를 합산한다. 다만, 제54조 제4항의 규정에 의하여 평가하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2003. 12. 30. 신설)

 나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)

O 재산-164, 2009.09.09

【질의】

(사실관계)

o 회사는 2009.3월 인적분할로 신설된 분할신설법인임.

o 분할신설법인은 부동산매매업을 주요사업으로 하고 있음.

o 분할신설법인은 비상장회사로서 상증법 제63조 및 같은 법 시행령 제54조 규정에 따라 평가하고자함.

o 분할신설법인의 자산은 다음과 같음.

1) 건물 (회계상 재고자산으로 계상됨)

- 총분양 예정가액 : 905억원(토지 190억원, 건물715억원(건물VAT별도)

- 토지 및 건물의 원가 : 195억원

- 토지 공시지가 : 600억원

- 분양율 : 32％(분양은 1차, 2차에 걸쳐 3차까지 진행된 상태임)

- 2009.6.30. 현재 공사진행율 : 100％

2) 상가관리단 가등기 점포(이하 ‘300개 점포’라 함)

- 분할신설법인의 명의로 되어있는 보유물권 중 300개의 상가점포는 2008.4.15. 상가관리단과의 협의에 따라 2009.12.31.까지 각 구분소유자(기 분양자)에게 영업손실 등에 대한 보상으로 제공하기로 약정하고

- 2008.5.18. 총회에서 구분소유자들의 승인을 득함. 이를 명확히 하기 위하여 손실보상으로 제공하는 300개의 점포에 대하여 구분소유자를 대리하여 상가관리단 명의로 가등기 하였음.

- 영업손실 등에 대한 보상으로 지급하는 상기 300개의 점포에 대하여는 동 자산의 소유에 따른 위험과 효익이 약정체결시점에서 각 구분소유자에게 이전되는 것으로 보아 재고자산에서 제외하고 비용으로 회계처리함(금융감독원 질의회신에 따라).

- 따라서 300개의 점포는 회사의 장부에 계상된 금액이 없으며, 비용처리된 금액은 세무조정시 손금불산입(유보)처리하였음.

- 상가관리단 : 구분소유자(분양자 명의로 소유권이전을 한 자)로 구성되어 설립된 단체

3) 임대수입보장

- 일부 계약자에 대하여는 원활한 분양을 위해 분할신설법인이 일정기간동안 임대수입을 보장하기로 약정하였는 바, 보장방법은 분양가액의 연 15％로 2년간 보장하는 것임.

- 따라서, 2년간 총30％의 수익을 보장하는 것이며, 보장금액은 계약자의 요구에 따라 2년간의 보장수입금액을 일시에 지급하고 있음.

- 단, 임대수입보장금액을 받은 계약자는 수익이 발생하는 경우 매년 분양가액의 15％에 해당하는 금액(보장금액)에 대하여는 분할신설법인에게 지급하여야 함.

- 계약자들에 대한 수익은 상가관리단에서 일괄적으로 관리하여 정산하므로 실제 수익이 발생하는 경우 분할신설법인이 보장금액의 일부 또는 전부를 회수할 수 있음.

(질의내용)

1. 재고자산으로 계상되어 있는 상가건물의 상증법상 평가방법은.

2. 분양된 상가와 미분양된 상가의 경우 평가방법이 다른지 여부

3. 분양가액 산정시 임대수입보장 금액은 분양가액에서 차감하여야 하는지 여부

4. 300개의 점포에 대한 평가방법은.

【회신】

1. 비상장법인의 주식을 평가하기 위한 1주당 순자산가치는「상속세 및 증여세법 시행령」 제55조의 규정에 의하여 평가기준일 현재 당해 법인이 보유하고 있는 자산(재고자산을 포함)을 같은 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감하여 산정하는 것임.

2. 비상장법인의 순자산가치를 계산함에 있어 신축ㆍ분양 중인 건물과 부수토지의 분양가액이 시가에 해당하는 경우에는 건물에 대한 분양가액 중 평가기준일까지의 작업진행률에 따라 계산한 금액을 그 건물가액으로 하고, 부수토지에 대한 분양가액을 토지가액으로 하는 것이며 익금에 산입한 분양수입금액중 건물 및 부수토지에 상당하는 가액은 각각 부채에 가산하는 것으로서, 귀 질의의 경우 분양가액을 시가로 볼 수 있는지 여부는 평가기준일 현재의 상황에 따라 판단하여야 할 사항임.

3. 또한, 평가대상 법인이 평가기준일 현재 명의수탁하고 있는 재산임이 명백히 확인되는 경우에는 당해 재산은 순자산가액에서 제외하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 관련사실을 확인하여 판단할 사항임.

O 재재산46014-47, 2002.02.22

【질의】

상속증여세법상 비상장주식의 순자산가치를 구함에 있어서 주택건설업체가 보유하는 용지를 평가함에 있어 장부가액과 시가와의 차액을 순자간가액에 차가감하게 되어 있는데

주택건설업체가 보유하는 용지의 경우 분양분에 대해서는 건축부분의 공사진행률만큼은 분양원가에 대체되어 장부상가액에서 차감되는데(용지의 가액은 변동이 있으나 용지 자체에 대한 소유권이전이나 면적에는 변동이 없음)

이때 비교대상이 되는 장부가액과 시가는 어떤 가액을 말하는지 다음 여러 설이 있어 질의함.

〈갑설〉 분양원가에 대체된 후의 대차대조표상의 장부가액과 원가투입률을 반영한 시가[용지 전체 면적에 대한 시가×(1－원가대체율)]과의 차액을 순자산가액에 차가감함.

〈을설〉 용지의 당초 취득가액＋자본지출액, 즉 분양원가에 대체되기전의 장부가액과 용지 전체에 대한 시가(공시지가)와의 차액을 순자산가액에 차가감함.

〈병설〉 분양원가에 대체된 후의 대차대조표상 장부가액과 용지 전체에 대한 시가(공시지가)와의 차액을 순자산가액에 차가감하고, 아파트 분양으로 인해 주택건설업체가 평가기준일까지 받기로 한 계약금 및 중도금의 합계액중 토지가 차지하는 부분에 대하는 부채에 가산

【회신】

1. 비상장법인의 주식을 평가하기 위한 1주당 순자산가치의 산정은 상속세 및 증여세법시행령 제55조의 규정에 의하여 평가기준일 현재 당해 법인이 보유하고 있는 자산(재고자산을 포함함)을 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감하는 것임.

2. 주택건설업법인이 목적물 건설에 따라 법인세법시행령 제69조의 규정에 의하여 작업진행률을 기준으로 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한 경우에도 평가기준일 현재 당해 법인의 보유하고 있는 토지 전체를 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가하는 것이며 익금에 산입한 분양수입금액중 토지에 상당하는 가액은 부채에 가산하는 것임.

O 재삼 46014-300, ’98.2.20.

평가기준일 현재 건축중인 건물의 가액은 평가기준일까지 건축에 소요된 비용의 합계액으로 평가하는 것이며, 평가기준일 현재 건축물의 완공을 전제로하여 매매계약을 체결한 재산의 분양가액이 당해 재산에 대한 시가에 해당하는지의 여부는 평가기준일 현재 매매계약조건의 충족여부에 대한 사실관계를 감안하여 판단할 사항임