※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2006. 9. 경남 소재 아파트 모집공고 승인 및 최초 분양

- 2008. 7. 아파트 준공 및 분양세대 입주

- 미분양된 아파트 중 일부세대는 전세 전환

- 시행사와 시공사, 금융회사간 협의를 통해 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라 등록된 “집합투자업자”에게 신탁하였던 전세전환 및 미입주 세대 일괄 매매

○ 질의내용

- “집합투자업자”로부터 아파트를 분양받는 경우 조세특례제한법 제98조의5에 따른 양도소득세 과세특례 적용여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 조세특례제한법 제98조의5 【수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 거주자 또는 「소득세법」 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 2010년 2월 11일 현재 수도권 밖의 지역에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 2011년 4월 30일까지 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2011년 4월 30일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세에 다음 각 호의 분양가격(「주택법」에 따른 입주자 모집공고안에 공시된 분양가격을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액에 다음 각 호의 분양가격 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 금액을 해당 미분양주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

1. 분양가격 인하율이 100분의 10 이하인 경우: 100분의 60

2. 분양가격 인하율이 100분의 10을 초과하고 100분의 20 이하인 경우: 100분의 80

3. 분양가격 인하율이 100분의 20을 초과하는 경우: 100분의 100

(이하 생략)

○ 조세특례제한법 시행령 제98조의4 【수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 법 제98조의5제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 미분양주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 말한다.

1.~3. 생략

4. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의5 및 제1호의8에 따라 기업구조조정부동산투자회사등이 취득한 주택으로서 해당 기업구조조정부동산투자회사등이 공급하는 주택

5. 생략

② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다.

1. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택

(이하 생략)

○ 법인세법 시행령 제92조의2 【토지등양도소득에 대한 과세특례】

① 삭제 <2009.6.8>

② 법 제55조의2제1항제2호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 국내에 소재하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. <개정 2010.6.>

1.~1의4. 생략

1의5. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 「부동산투자회사법」 제2조제1호다목에 따른 기업구조조정부동산투자회사 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제229조제2호에 따른 부동산집합투자기구(이하 이 항에서 "기업구조조정부동산투자회사등"이라 한다)가 2010년 2월 11일까지 직접 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)을 하는 미분양주택(「주택법」 제38조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지나 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다. 이하 이 항에서 같다)

가. 취득하는 부동산이 모두 서울특별시 밖의 지역(「소득세법」 제104조의2에 따른 지정지역은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)에 있는 미분양주택으로서 그 중 수도권 밖의 지역에 있는 주택수의 비율이 100분의 60 이상일 것

나. 존립기간이 5년 이내일 것

1의6.~1의7. 생략

1의8. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 기업구조조정부동산투자회사등이 2011년 4월 30일까지 직접 취득(2011년 4월 30일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하는 수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택

가. 취득하는 부동산이 모두 서울특별시 밖의 지역에 있는 2010년 2월 11일 현재 미분양주택으로서 그 중 수도권 밖의 지역에 있는 주택수의 비율이 100분의 50 이상일 것

나. 존립기간이 5년 이내일 것

(이하 생략)

○ 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제229조 【집합투자기구의 종류】

집합투자기구는 집합투자재산의 운용대상에 따라 다음 각 호와 같이 구분한다.

1. 생략

2. 부동산집합투자기구 : 집합투자재산의 100분의 40 이상으로서 대통령령으로 정하는 비율을 초과하여 부동산(부동산을 기초자산으로 한 파생상품, 부동산 개발과 관련된 법인에 대한 대출, 그 밖에 대통령령으로 정하는 방법으로 부동산 및 대통령령으로 정하는 부동산과 관련된 증권에 투자하는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)에 투자하는 집합투자기구

3.~5. 생략

○ 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령 제240조 【집합투자기구의 종류별 최소투자비율 등】

①~② 생략

③ 법 제229조제2호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 100분의 50을 말한다.

(이하 생략)

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)

○ 부동산거래관리과-175, 2010.02.03.

「조세특례제한법」 제98조의3에 따른 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례는 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택은 적용되지 않는 것입니다.