1. 질의내용 요약
○ 사실관계
갑 : 집합건물의 구분소유자, 을 : 집합건물 관리인, 병 : 갑과 임대차계약을 체결한 자
갑은 병과 임대차계약을 체결하고 병에게 건물을 임대하였으나
- 병이 사업관련 천공공사, 배관연결공사 등(이하 ‘시설공사’라 함)을 하려고 하자
- 을은 불건전 업종, 건물의 안전성 등을 이유로 지속적으로 시설공사를 방해하고 전기공급을 차단하는 등 물리적인 행동을 함으로써
- 병은 시설공사를 완료하지 못해 영업을 못하게 되었고 임대보증금의 중도금 일부, 잔금 및 월임차료를 지급하지 않았음
갑과 병의 임대차계약은 해지되었고 병은 갑을 상대로 기 지급한 보증금(계약금과 중도금 일부)의 반환소송을 제기한 상태이며
- 갑은 을의 방해로 임대를 하지 못하게 되었으므로 을에게 임대차계약 해지로 발생한 월임차료 손실액과 병이 시설공사한 부동산을 원상회복하는데 소요되는 비용을 손해배상 청구하여 지급받음
○ 질의내용
임대부동산 관리인이 임차인의 부동산사용을 방해하여 임차인이 임차료를 지급하지 아니하고 임대차계약이 해지된바
- 임대인이 관리인에게 손해배상 청구하여 받은 임대차계약 해지에 따른 임차료 상당액과 기 시설공사된 부동산의 원상회복에 소요된 비용상당액의 과세 여부, 소득구분 및 수입시기
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제19조【사업소득】
① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.
○ 소득세법 제21조【기타소득】
①기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
○ 소득세법 제24조【총수입금액의 계산】
① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액(총급여액과 총연금액을 포함한다. 이하 같다)은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다.
○ 소득세법 제45조【결손금 및 이월결손금의 공제】
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업(이하 “부동산임대업”이라 한다)에서 발생한 결손금은 종합소득 과세표준을 계산할 때 공제하지 아니한다.
1. 부동산 또는 부동산상의 권리를 대여하는 사업. 다만 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여하는 사업은 제외한다.
2. 공장재단 또는 광업재단을 대여하는 사업
3. 채굴에 관한 권리를 대여하는 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업
○ 소득세법 시행령 제41조【기타소득의 범위 등】
⑦ 법 제21조 제1항 제10호에서 “위약금과 배상금”이란 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 받는 손해배상(보험금을 지급할 사유가 발생하였음에도 불구하고 보험금 지급이 지체됨에 따라 받는 손해배상을 포함한다)으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 그 밖의 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 따라 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다.
○ 소득세법 시행령 제48조【사업소득의 수입시기】
사업소득의 수입시기는 다음 각 호에 따른 날로 한다.
10의 4. 자산을 임대하여 발생하는 소득의 경우에는 다음 각 목에 따른 날
가. 계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해진 것
그 정해진 날
나. 계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해지지 아니한 것
그 지급을 받은 날
다. 임대차계약에 관한 쟁송(미불임대료의 청구에 관한 쟁송은 제외한다)에 대한 판결ㆍ화해 등으로 소유자 등이 받게 되어 있는 이미 지난 기간에 대응하는 임대료상당액(지연이자와 그 밖의 손해배상금을 포함한다)
판결ㆍ화해 등이 있은 날. 다만, 임대료에 관한 쟁송의 경우에 그 임대료를 변제하기 위하여 공탁된 금액에 대해서는 제1호에 따른 날로 한다.
○ 소득세법 시행령 제50조【기타소득 등의 수입시기】
① 기타소득의 수입시기는 다음 각 호에 따른 날로 한다.
1. 법 제21조 제1항 제7호에 따른 기타소득(자산 또는 권리를 대여한 경우의 기타소득은 제외한다)
그 대금을 청산한 날, 자산을 인도한 날 또는 사용ㆍ수익일 중 빠른 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 자산을 인도 또는 사용ㆍ수익하였으나 대금이 확정되지 아니한 경우에는 그 대금 지급일로 한다.
2. 법 제21조 제1항 제20호에 따른 기타소득
그 법인의 해당 사업연도의 결산확정일
3. 제1호 및 제2호 외의 기타소득
그 지급을 받은 날
○ 소득세법 시행령 제51조【총수입금액의 계산】
③ 사업소득에 대한 총수입금액의 계산은 다음 각 호에 따라 계산한다.
4. 사업과 관련하여 무상으로 받은 자산의 가액과 채무의 면제 또는 소멸로 인하여 발생하는 부채의 감소액은 총수입금액에 이를 산입한다. 다만, 법 제26조 제2항의 경우에는 그러하지 아니하다.
4의 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당되는 이익, 분배금 또는 보험차익은 총수입금액에 산입한다.
라. 사업과 관련하여 해당 사업용 자산의 손실로 취득하는 보험차익은 총수입금액에 산입한다.
5. 제1호, 제1호의 2, 제1호의 3, 제2호부터 제4호까지 및 제4호의 2 외의 사업과 관련된 수입금액으로서 해당 사업자에게 귀속되었거나 귀속될 금액은 총수입금액에 산입한다.
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
부동산임대업을 영위하는 거주자가 임차인과 임대차계약을 체결한 후 임차인의 계약불이행으로 인하여 위약금을 받은 경우 당해 위약금은 「소득세법」 제18조에 따른 부동산임대소득에 해당하는 것임
토지임대업을 영위하는 거주자가 그 사업과 관련하여 임대차 계약에 따른 임대료 외에 장래에 발생할 수 있는 피해에 따른 분쟁을 사전에 방지하고자 임차인으로부터 지급받는 금액은 그 거주자의 부동산임대소득에 대한 총수입금액에 산입하는 것임
○ 소득46011-3258, 1997.12.12.
부동산임대업자가 임대계약을 위약하여 임차인이 부담한 실내장식비ㆍ이사비용, 이사로 인한 휴업기간의 영업손실액으로 지급하는 금액 중 그 실제비용 상당액은 소득세법 제27조 및 제39조의 규정에 의하여 당해연도의 필요경비에 산입하는 것이며, 임차인에게 지급하는 배상금은 사회통념상 적정한 금액의 범위 내에서 당해 과세기간의 소득금액계산상 필요경비에 산입할 수 있는 것이나, 그 보상액의 적정 여부는 구체적인 정황을 기준으로 사실판단할 사항임
이때, 사업자인 임차인이 당해 사업과 관련된 피해로 인하여 타인으로부터 지급받는 피해보상금은 소득세법시행령 제51조 제3항 제4호의 규정에 의하여 당해 사업과 관련하여 무상으로 받은 자산의 가액에 해당하여 당해 사업자의 사업소득금액계산에 있어서 당해 과세기간의 총수입금액에 산입하는 것임