※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2007. 5.30. 1세대 1주택인 고가주택(9.5억원, 도시지역) 양도
- 주택 부수토지가 주택 정착면적의 5배 초과하여 해당 부분은 비사업용 토지임
○ 질의내용
-소득세법 시행령 제160조에 따라 고가주택에 대한 양도차익 등을 계산함에 있어 “양도가액”에는 비사업용 토지에 해당하는 기준면적 초과 부수토지의 가액을 차감한 금액을 적용하는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정된 것) 제89조 【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. <개정 2005.12.31>
1.~2. 생략
3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정된 것) 제154조 【1세대 1주택의 범위】
①~⑥ 생략
⑦ 법 제89조제1항제3호에서 "지역별로 대통령령이 정하는 배율"이라 함은 다음의 배율을 말한다. <개정 2005.12.31>
1. 도시지역안의 토지 5배
2. 도시지역밖의 토지 10배
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정된 것) 제156조【고가주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호에서 "가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. <개정 2005.12.31>
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정된 것) 제160조 【고가주택에 대한 양도차익등의 계산】
① 법 제95조제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. <개정 2002.12.30>
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익
양도가액 － 6억원
법 제95조제1항의 규정에 의한 양도차익 × ------------------
양도가액
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액
양도가액 － 6억원
법 제95조제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × -------------------
양도가액
② 생략
○ 소득세법 기본통칙 95-1 【 고급주택의 양도차익계산 】
1세대1주택인 고급주택과 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 어느 한쪽이 미등기 양도자산인 경우의 양도차익은 다음과 같이 계산한다.
1. 건물부분 양도차익 = (건물부분 양도차익) - [(건물부분 양도차익)
건물부분 양도가액
(5억원) × (────────────────)
건물 및 대지의 양도가액 합계액
× ─────────────────────── ]
건물양도가액
2. 대지부분 양도차익 = (대지부분 양도차익) - [(대지부분 양도차익)
대지부분 양도가액
(5억원) × (────────────────)
건물 및 대지의 양도가액 합계액
× ─────────────────────── ]
대지양도가액
○ 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정된 것) 제104조의3 【비사업용 토지의 범위】
① 제96조제2항제8호 및 제104조제1항제2호의7에서 "비사업용 토지"라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)를 말한다.
1.~4. 생략
5. 「지방세법」 제182조제2항의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정된 것) 제168조의12【주택부수토지의 범위】
법 제104조의3제1항제5호에서 "지역별로 대통령령이 정하는 배율"이라 함은 다음 각 호의 배율을 말한다.
1. 도시지역 안의 토지 5배
2. 도시지역 밖의 토지 10배
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)
(사실관계)
<주택 양도․취득현황>
구분 | 건물 | 부수토지 | 계 |
면적 | 50㎡(정착면적) | 375㎡ | |
양도가액 | 280,000,000 | 520,000,000 | 800,000,000 |
필요경비 | 120,000,000 | 80,000,000 | 200,000,000 |
양도차익 | 160,000,000 | 440,000,000 | 600,000,000 |
- 도시지역 내 소재하며, 1세대1주택 비과세 요건을 갖춤
- 2008.10.7. 前 양도분으로 고가주택에 해당함(6억초과)
(질의내용)
- 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택으로서 주택부수토지 면적이 주택정착면적의 5배를 초과하는 경우 부수토지에 대한 과세 방법
(회신내용)
1. 거주자가 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세 대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함)을 양도하고 같은 법 시행령 제160조의 규정에 따라 당해 주택과 그 부수토지의 양도차익을 산정하는 경우로서 주택의 부수토지가 건물이 정착된 면적에 지역별로 같은 영 제154조 제7항에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적(이하 “기준면적”이라 함)을 초과하는 때에는「소득세법 기본통칙」95-1(고가주택의 양도차익 계산)의 계산방법에 따라 건물과 대지부분의 양도차익을 구분하여 산정하는 것이며, 이 경우 ‘대지부분 양도차익에서 공제하는 금액’은 양도한 주택의 부수토지 면적 중 기준면적에 해당하는 토지부분에 대하여 같은 법 제95조 제1항의 규정에 따라 산정한 양도차익을 초과할 수 없는 것임.
2. 「지방세법」제182조 제2항의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 「소득세법 시행령」 제168조의12에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지부분의 양도차익은 비사업용 토지로 과세되는 것임.