1. 질의내용 요약

가. 질의요지

○ 근로소득이 있는 거주자가 2006년 7월 조합지분인 주택분양권을 취득하고 2006년 10월 주택 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 조건으로 금융회사로부터 2억원을 차입함

 - 2008년 5월에 해당 주택에 소유권 보존등기하고 저당권을 설정하면서 장기주택저당차입금으로 전환하였으며 전환시점에 해당주택에 대한 기준시가 공시되기 전인 경우 이자상환액에 대해 소득공제가 가능한지

   * 당해 주택의 최초 공시된 가격(기준시가)은 3.1억원임(2009.1.1.)

나. 사실관계

○ 거주자 ‘갑’ 의 주택취득과 관련한 차입금 현황은 아래와 같음

 - 2006.07.14 조합원 지분 분양권 매매계약(금액 140백만)을 체결하고 양수함

 - 2006.10.11. 분양대금 납부와 동시에 입주함

   ㆍ 입주하는 해당 아파트는 국민주택규모 이하임

 - 2006.10.11. 한국씨티은행으로부터 주택자금 200백만원을 차입

 - 2008.05.07. 해당 아파트에 소유권 보존등기을 완료하고 근저당 설정

   ㆍ 당해 주택의 최초 공시된 가격(기준시가)은 3.1억원임(2009.1.1.기준)

○ 장기주택저당차입금으로 전환한 후 거주자 ‘갑’은 차입금의 원리금을 상환하고 있음

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 법령

○ 소득세법 제52조【특별공제】

⑤ 근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니한 세대의 세대주(세대주가 제4항, 「조세특례제한법」 제87조제2항 및 이 항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있는 자를 말한다)가 국민주택규모의 주택으로서 취득 당시 제99조제1항에 따른 주택의 기준시가가 3억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사등 또는 「주택법」에 따른 국민주택기금으로부터 차입한 대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금(국민주택규모의 주택을 취득함으로써 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며, 이하 이 항에서 "장기주택저당차입금"이라 한다)의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자 상환액을 다음 각 호의 기준에 따라 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 그 공제하는 금액과 제4항 및 「조세특례제한법」 제87조제2항에 따른 금액의 합계액이 연 1천만원(장기주택저당차입금이 대통령령으로 정하는 요건을 충족하면 1천500만원)을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다.

 1. 세대주 여부의 판정은 과세기간 종료일 현재의 상황에 따른다.

 2. 세대 구성원이 보유한 주택을 포함하여 과세기간 종료일 현재 2주택 이상을 보유하거나 해당 과세기간에 2주택 이상을 보유한 기간이 3개월을 초과한 경우에는 적용하지 아니한다.

 3. 세대주에 대해서는 실제 거주 여부와 관계없이 적용하고, 세대주가 아닌 거주자에 대해서는 실제 거주하는 경우만 적용한다.

 4. 무주택자인 세대주가 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설되는 국민주택규모의 주택(「주택법」에 따른 주택조합 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합의 조합원이 취득하는 주택 또는 그 조합을 통하여 취득하는 주택을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득할 수 있는 권리(이하 이 호에서 "주택분양권"이라 한다)로서 대통령령으로 정하는 가격이 3억원 이하인 권리를 취득하고 그 주택을 취득하기 위하여 그 주택의 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융회사 등 또는 「주택법」에 따른 국민주택기금으로부터 차입(그 주택의 완공 전에 해당 차입금의 차입조건을 그 주택 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 변경하는 경우를 포함한다)한 경우에는 그 차입일(차입조건을 새로 변경한 경우에는 그 변경일을 말한다)부터 그 주택의 소유권보존등기일까지 그 차입금을 장기주택저당차입금으로 본다. 다만, 거주자가 주택분양권을 둘 이상 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세기간에는 적용하지 아니한다.

 5. 주택에 대한 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격이 공시되기 전에 차입한 경우에는 차입일 이후 같은 법에 따라 최초로 공시된 가격을 해당 주택의 기준시가로 본다.

○소득세법 제52조【특별공제】2007.12.31. 법률 제8825호 개정

③ 근로소득이 있는 거주자(일용근로자를 제외한다)로서 주택을 소유하지 아니한 세대의 세대주(세대주가 제2항, 「조세특례제한법」 제87조제2항 및 이 항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원중 근로소득이 있는 자를 말한다)가 국민주택규모의 주택으로서 취득당시 제99조제1항의 규정에 따른 주택의 기준시가가 3억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 당해 주택에 저당권을 설정하고 금융기관 또는 「주택법」에 의한 국민주택기금으로부터 차입한 대통령령이 정하는 장기주택저당차입금(국민주택규모의 주택으로서 취득당시 제99조제1항의 규정에 따른 주택의 기준시가가 3억원 이하인 주택의 취득으로 인하여 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며, 이하 이 조에서 "장기주택저당차입금"이라 한다)의 이자를 지급한 때에는 당해연도에 지급한 이자상환액을 당해연도의 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 세대구성원이 보유한 주택을 포함하여 거주자가 과세기간 종료일 현재 2주택 이상을 보유하거나 해당 과세기간에 2주택 이상을 보유한 기간이 3개월을 초과한 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세기간에 지급한 이자상환액은 근로소득금액에서 공제하지 아니한다.

④ 제3항의 규정에 따른 소득공제는 다음 각 호의 기준에 의한다.

 1. 거주자에 대하여는 실제 거주여부에 관계없이 제3항의 규정을 적용한다. 다만, 세대주가 아닌 경우에는 본인이 실제 거주하는 경우에 한한다. (2005. 12. 31. 개정)

 2. 삭제 <2005.12.31 부칙>

 3. 무주택자인 세대주가 「주택법」에 의한 사업계획승인을 얻어 건설되는 국민주택규모의 주택(「주택법」에 의한 주택조합 및 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합의 조합원이 취득하는 주택 또는 동조합을 통하여 취득하는 주택을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득할 수 있는 권리(이하 이 호에서 "주택분양권"이라 한다)로서 대통령령이 정하는 가격이 3억원 이하인 권리를 취득하고 당해 주택을 취득하기 위하여 동주택의 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융기관 또는 「주택법」에 의한 국민주택기금으로부터 차입(동 주택의 완공 전에 해당차입금의 차입조건을 동 주택 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 변경하는 경우를 포함한다)한 경우에는 그 차입일(차입조건을 새로 변경한 경우에는 그 변경일)부터 당해 주택의 소유권보존등기일까지 당해 차입금을 장기주택저당차입금으로 보아 그 이자상환액에 대하여 제3항의 규정을 적용한다. 다만, 거주자가 주택분양권을 2 이상 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세연도에 있어서는 이를 적용하지 아니한다.(2006.12.30 개정)

 4. 주택에 대한 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격이 공시되기 전에 차입한 경우에는 차입일 이후 같은 법에 따라 최초로 공시된 가격을 해당 주택의 기준시가로 본다.

* 부칙 <제8825호,2007.12.31>

 제1조 (시행일) 이 법은 2008년 1월 1일부터 시행한다.

 제10조 (특별공제에 관한 적용례)

  ④ 제52조제2항 및 제4항제4호의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 신규 차입하는 분부터 적용한다

○ 소득세법 시행령 제112조【주택자금공제】

⑦ 법 제52조 제5항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금”이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 차입금을 말한다. 이 경우 해당 요건을 충족하지 못하게 되는 경우에는 그 사유가 발생한 날부터 법 제52조 제5항을 적용하지 아니한다. (2010. 2. 18. 개정)

 1. 차입금의 상환기간이 15년 이상일 것. 이 경우 해당 주택의 전소유자가 해당 주택에 저당권을 설정하고 차입한 장기주택저당차입금에 대한 채무를 해당 주택의 양수인이 주택취득과 함께 인수하는 때에는 해당 주택의 전소유자가 해당 차입금을 최초로 차입한 때를 기준으로 하여 상환기간을 계산한다.

 2. 주택소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3월 이내에 차입한 장기주택저당차입금일 것 (2000. 10. 23. 개정)

 3. 장기주택저당차입금의 채무자가 당해 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것 (2000. 10. 23. 개정)

⑮ 법 제52조제5항제4호 본문에서 대통령령으로 정하는 가격"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 가격을 말한다.

 1. 법 제52조제5항제4호 본문에 따른 주택분양권 중 제2호에 따른 조합원입주권을 제외한 주택분양권 : 분양가격

 2. 법 제89조제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권

  가. 청산금을 납부한 경우

   기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금

  나. 청산금을 지급받은 경우

   기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금

나. 관련 사례

○원천세과-514,2009.6.16.

【질의】

2006년 4월 국민주택규모의 주택을 취득할 수 있는 분양권(3억원 초과)을 취득하면서 동 주택의 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 국민주택기금을 차입 후 중도금을 불입(상환기간 : 20년)하는 중 2008년 6월 동 주택의 완공으로 기존 차입금을 장기주택저당차입금으로 전환함(최초 고시된 주택 기준시가는 3억원 이하)

 - 분양가격 3억원 초과의 분양권을 취득하여 금융기관으로부터 차입 후 동 주택이 완공되어 장기주택저당차입금으로 전환하였을 때 전환시점에 기준시가가 3억원 이하인 경우 공제가능 여부

【회신】

귀 질의의 경우, 분양가격이 3억원을 초과하는 국민주택규모의 주택분양권을 취득하고 동 주택의 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융기관 등으로부터 차입한 거주자가 당해 주택이 완공되어 장기주택저당차입금으로 전환함에 있어, 그 전환당시 동 주택의 기준시가가 3억원 이하에 해당하고 전환된 차입금이 ｢소득세법 시행령｣ 제112조제7항의 요건을 충족하는 경우에는 전환일 이후부터 ｢소득세법｣ 제52조제3항을 적용받을 수 있음

○ 원천세과-1890, 2008.09.03.

 주택분양권을 취득하고 소득세법 제52조제4항제3호의 규정에 따라 동 주택 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융기관으로부터 차입한 거주자가 당해 주택이 완공되어 장기주택저당차입금으로 전환함에 있어, 동 주택의 기준시가가 3억원을 초과하는 경우 그 전환하는 차입금은 같은 조 제3항의 규정에 따른 장기주택저당차입금으로 보지 아니하는 것임.(2006.1.1. 분양권 취득분)

○서면1팀-1739,2007.12.26.

【질의】

2003.12월에 국민주택규모의 주택을 취득할 권리(분양권가격 3억원 초과)를 취득한 거주자가 구 소득세법 제52조 제4항 제3호에 따라 주택 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 차입하고 2007년 11월 차입약정에 따라 장기주택저당차입금으로 전환하는 경우에 있어서 당해 주택의 기준시가가 3억원 초과시에도 당해 차입금이자상환액에 대해 소득공제를 받을 수 있는지

【회신】

무주택자인 세대주가 「주택법」에 의한 사업계획승인을 얻어 건설되는 국민주택규모의 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하고 당해 주택을 취득하기 위하여「소득세법」(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정전의 것) 제52조 제4항 제3호의 규정에 따라 2005.12.31. 이전에 차입금을 차입한 경우로서, 동 주택의 완공으로 당해 차입금이 2006.1.1. 이후 장기주택저당차입금으로 전환되는 경우에는 그 이자상환액에 대하여 동 법률에 따른 주택자금공제를 적용할 수 있는 것임

○ 재경부 소득세제과-604, 2006.09.25

 주택분양권을 취득하고 동 주택의 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융기관 등으로부터 차입한 경우에는 소득세법 제52조 제4항제3호의 규정에 따라 동 차입금의 상환기간에 관계없이 그 차입일부터 당해 주택의 소유권보존등기일까지 당해 차입금을 장기주택저당차입금으로 보는 것임.