※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
-토지거래 매수가액 30억원(은행 차입금 15억원, 연체이자3억원)
- 토지거래허가일에 잔금지급조건
- 매도자의 은행차입금의 지급이자에 대한 연체이자를 토지대금과 별도로 매수자가 부담키로 함
○ 질의내용
- 은행차입 연체이자를 토지가액과 별도로 매수자가 부담할 경우 취득가액산입여부 및 대금지연지급으로 인한 잔금에 대한 추가적 이자부담액 및 은행으로부터 추가 차입금에 대한 지급이자의 취득가액 산입가능한지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
○ 소득세법 제88조【양도의 정의】
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
② 생략
○ 소득세법 제94조【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
2. 이하 생략
② 생략
○ 소득세법 제96조【양도가액】
① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.
1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우
2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우
3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우
4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우
8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우
9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우
③ 이하 생략
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 양도자가 부담할 확정된 이자를 매수인이 승계받아 사실상 부담하는 때에는 당해 금액을 양도자의 실지양도가액에 가산하며, 양도자가 부담할 이자금액을 매수인이 승계받아 사실상 부담하는 때에는 당해 이자금액을 포함하여 매수인의 실지취득가액을 계산하는 것임
○ 서면인터넷방문상담4팀-2963, 2007.10.15
지연이자의 양도가액 포함 여부
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우로서 당사자의 약정에 의한 대금지급방법에 따라 일정액에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 양도·취득가액에 포함하며, 여기에 해당하는지는 사실판단할 사항임
[ 회 신 ]
1.「소득세법」제96조 제1항의 규정에 의한 양도자산이 실지거래가액 과세대상인 경우 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 ‘실지거래가액’이라 함)에 의하도록 규정하고 있으며, 여기서 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 확인되는 가액을 말하는 것입니다.
2. 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우로서 당사자의 약정에 의한 대금지급방법에 따라 일정액에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우에는 당해 이자상당액은 양도·취득가액에 포함하는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 부동산매매계약서(당초분, 변경분), 계약변경의 경위, 법인의 회계처리 내역 등 제반사항을 확인하여 사실판단 할 사항입니다.
○ 서면1팀-272, 2006.02.28
1. 부동산매매계약의 위약으로 인하여 지급받는 위약금 성격의 연체이자는 소득세법 제21조 제1항 제10호에 규정하는 기타소득에 해당하는 것이나, 부동산 양도대금이 실질적인 소비대차의 목적물로 전환되어 이자가 발생한 경우 연체이자는 소득세법 제16조 제1항 제12호의 비영업대금의 이익으로 이자소득에 해당하는 것으로서 귀 질의의 연체이자가 실질적으로 소비대차로 전환되었는지 여부는 해당 부동산의 매매계약 및 연체이자 등에 관한 당사자간 합의내용, 매도인이 소유권을 이전해 주고 매수인이 당해 부동산을 실질적으로 사용ㆍ수익할 수 있는지 등 구체적인 사실관계를 조사ㆍ확인하여 판단할 사항임.
2. 자산의 양도 또는 취득시기는 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날이 되는 것이며, 그 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임.
3. 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 부동산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액으로 하는 것이며, 이 경우 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것임. 또한 당초 양도시기에 양도소득세 신고를 했다면 기준시가에 의한 신고를 할 수 있었으나 추후에 잔금청산이 지연되어 투기지역 지정되고 양도소득세를 실거래가액으로 신고함에 따라 추가되는 양도소득세를 매수인이 부담한 경우 이는 계약의 위약으로 인하여 받는 위약금으로서 소득세법 제21조의 기타소득에 해당하는 것이나, 귀 질의가 이에 해당하는 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임.
○ 부동산거래관리과-1048, 2010.08.12
금융기관 차입금에 대한 지급이자의 필요경비 해당 여부
매매대금의 지급수단으로 활용된 금융기관 차입금에 대한 근저당설정비용 및 지급이자 상당액은 필요경비에 해당하지 아니하는 것이며 귀 질의의 경우 기존 해석사례(부동산거래관리과-706, 2010.5.18 등)를 참고하시기 바랍니다.
○ 부동산거래관리과-706, 2010.5.18.
자산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 필요경비는「소득세법」제97조 제1항 각호의 규정에 의한 것을 말하는 것으로, 매매대금의 지급수단으로 활용된 금융기관 차입금에 대한 근저당설정비용 및 지급이자 상당액은 필요경비에 해당하지 아니하는 것임