1. 질의내용 요약

○ 사실관계 및 질의요지

-아파트를 신축분양하는 건설회사 甲은 신축중인 아파트 중 미분양분을 ○○주택보증(주)와 아래와 같이 환매조건부매매계약을 체결함(현재 공정률 50%)

-甲법인은 환매조건부로 매매한 미분양주택이라 하더라도 계속 분양을 통해 주택을 매매하며, 분양계약이 성사되면 준공일 전(소유권 이전하기 전)에 분양이 이루어진 건은 환매권 행사로 甲법인 명의로 분양하는 것이며,

- ○○주택보증(주)로 소유권 이전 후 6개월 이내에 분양된 주택은 甲법인이 환매하여 정상가격으로 판매하는 방식임

- 상기 환매조건부 매매계약 체결에 대하여 수익인식방법은

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법, 시행령, 시행규칙)

○ 법인세법 제40조【손익의 귀속사업연도】

① 내국법인의 각 사업년도의 익금과 손금의 귀속사업년도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업년도로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 익금과 손금의 귀속사업년도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 법인세법 시행령 제69조【용역제공 등에 의한 손익의 귀속사업연도】

① 법 제40조제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 "건설등"이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도로 한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 건설등의 계약기간(그 목적물의 건설등의 착수일부터 인도일까지의 기간을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 1년 이상인 건설등의 경우 그 목적물의 건설등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도까지의 각 사업연도의 익금과 손금은 동항의 규정에 불구하고 기획재정부령이 정하는 바에 의하여 그 목적물의 건설등을 완료한 정도(이하 이 조에서 "작업진행률"이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 작업진행률을 계산할 수 없다고 인정되는 경우로서 기획재정부령이 정하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입한다. <개정 2008.2.29 부칙>

③ 제2항의 규정은 건설등의 계약기간이 1년 미만인 경우로서 법인이 그 목적물의 건설등의 착수일이 속하는 사업연도의 결산을 확정함에 있어서 작업진행률을 기준으로 하여 수익과 비용을 계상한 경우의 익금과 손금의 귀속사업연도에 관하여 이를 준용한다.

나. 관련사례(예규, 해석사례, 심사, 심판 등)

○ 재법인-47, 2011.01.20

주택을 신축분양하는 시행사가 주택준공일 이전에 미분양된 주택을 ○○주택보증(주)에 당초 분양가액의 50％로 매매하면서, 그 매매조건으로 ○○주택보증(주)에 소유권 이전등기한 날로부터 1년 이내에 당초 매매가액에 사전 약정이자와 ○○주택보증(주)가 부담한 제세공과금을 가산하여 환매할 수 있는 조건을 부여하고, 당해 주택에 대하여 시행사의 명의 책임과 비용으로 분양 및 매매가 이루어지는 등 매매계약에 따른 효익과 위험이 ○○주택보증(주)에 실질적으로 이전되지 않는 경우, 이는 차입거래에 해당하는 것으로서 당초 ○○주택보증(주)에 매매계약을 체결하는 시점에는 수익을 인식하지 않는 것임.

○ 법인세법 기본통칙 40-69…7 【 아파트 등을 분양하는 경우의 작업진행률 계산 】

① 주택·상가 또는 아파트 등의 예약매출로 인한 익금과 손금의 귀속사업연도를 영 제69조 제2항의 규정에 의하는 경우에 당해 아파트 등의 부지로 사용될 토지의 취득원가는 규칙 제34조의 규정에 의한 작업진행률 계산시 산입하지 아니한다.(2001.11.01 신설)

② 제1항의 토지 취득원가는 동항의 규정에 의하여 계산된 작업진행률에 의하여 안분하여 손금에 산입한다.(2001.11.01 신설)

○ 법인세과-1288, 2009.11.17

귀 질의의 경우 주택을 신축분양하는 시행사가 주택준공일 이전에 미분양된 주택을 대한주택보증(주)에 당초 분양가액의 50%로 매매하면서, 그 매매조건으로 대한주택보증(주)에 소유권 이전등기한 날로부터 1년 이내에 당초 매매가액에 사전 약정이자와 대한주택보증(주)가 부담한 제세공과금을 가산하여 환매할 수 있는 조건을 부여하고 또한 대한주택보증(주)와 매매계약을 체결한 주택에 대하여도 시행사의 책임과 비용으로 분양업무를 계속 진행하면서 분양 및 매매가 이루어지면 시행사 명의로 공급이 이루어지는 등 매매계약에 따른 효익과 위험이 대한주택보증(주)에 실질적으로 이전되지 않는 경우,

이는 실질이 차입거래에 해당하는 것으로서 당초 대한주택보증(주)에 매매계약을 체결하는 시점에는 수익을 인식하지 않는 것이며, 계산서도 교부하지 않는 것임

○ 서면1팀-151, 2004.01.30

【질의】

조달청에 납품하는 업체가 자금조달을 하기 위하여 조달청에 매출세금계산서를 교부하고 대금을 받아 사용하고 당해 대금을 상환할 때는 조달청으로부터 매입세금계산서를 교부받고 별도의 이자를 지급하는 방식으로 자금을 조달한 것이 차입금에 해당하는지 여부

【회신】

귀 질의와 유사한 사례에 대한 우리청의 기질의회신문(법인 46012-1415, 1999.4.15.)을 참고하기 바람

○ 법인46012-1415, 1999.04.15

법인이 사전에 약정된 기간(이하 환매기간이라 함)의 만료일에 환매수하는 조건으로 상품·제품 등을 판매함에 있어서, 그 환매수가액을 당해 상품 등의 시장가격에 의하지 아니하고 환매기간에 따른 사전약정이율을 적용하여 결정된 가격에 의하기로 하되 환매기간동안 당해 상품 등을 자신이 보관하기로 한 경우에, 그 판매금액은 차입금에 해당하는 것이며 환매수금액에 포함된 이자상당액은 이를 차입금이자로 보는 것임

○ 사전답변 법규부가 2009-24, 2009.3.9

【질의 1】에 대하여

대한주택보증(주)가 「주택법 시행령」 제106조제1항제1호에 따른 보증으로 인하여 부담하게 되는 보증채무를 면하고 보증채무 이행에 수반되는 손실을 방지하기 위하여 시공 중인 주택을 일시 매입하여 임대·관리하는 업무를 수행하면서 사업주체로부터 미분양주택을 환매조건부 매매계약으로 매입하는 경우, 당해 사업주체가 대한주택보증(주)에 동 미분양주택을 매각하는 것은 「부가가치세법」 제6조제1항에 따른 재화의 공급에 해당하여 부가가치세가 과세되는 것임

【질의 2】에 대하여

「주택법」에 따른 대한주택보증(주)의 보증업은 면세되는 금융·보험용역에 해당하지만 당해 대한주택보증(주)가 「주택법 시행령」 제107조제1항에 따라 시공 중인 주택을 일시 매입하여 임대·관리하는 업무를 수행하면서 매입한 미분양주택을 환매조건부매매계약에서 정한 환매기간이 경과함에 따라 수분양자에게 분양하는 경우, 당해 미분양주택의 분양은 「부가가치세법」 제12조제3항제10호에 따른 면세되는 금융·보험용역의 공급에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급에 해당하지 아니하는 것임

○ 서이46012-11441, 2003.08.01.

법인이 건설 등의 계약기간이 1년 이상인 상가의 예약매출로 인한 익금과 손금을 법인세법 시행령 제69조 제2항의 규정에 의한 “작업진행률”에 따라 각 사업연도의 소득금액에 산입함에 있어서, 당해 예약매출과 관련한 미분양 상가가 있는 경우에 당해 상가의 준공전 각 사업연도의 익금과 손금에 산입하는 금액의 계산은 다음 예시와 같음

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- 익금(분양수익) : 총분양예정가액 × 작업진행률 × 분양계약률 － 전기말 누적분양수익

- 손금(분양원가) : 누적실제발생비용 × 분양계약률 － 전기말 누적분양원가