1. 질의내용 요약
가. 사실관계
○ 부동산매매업자가 2010년도에 다수의 다세대 주택을 매도함.
- 다세대 주택을 매도하는 시점에 부동산매매업자는 1세대2주택자(또는 1세대3주택자)에 해당하고 매도하는 다세대주택은 전부 보유기간이 1년 미만이고 중과세 배제되는 소형주택에 해당함.
나. 질의요약
○ 질의1 : 부동산매매업자가 매매차익 예정신고시 적용할 세율이 기본세율(누진세율)을 적용하는지 1년 미만 중과세율인 40%를 적용하여야 하는지
○ 질의2 : 부동산매매업자에 대한 세액계산특례 규정이 적용되는지
○ 질의3 : 비교산출세액 계산시 적용할 세율이 기본세율(누진세율)인지 1년 미만 중과세율인 40%를 적용하는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제55조 【세율】(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정된 것)
① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “종합소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.
1. 2010년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간에 발생하는 소득분
종합소득 과세표준 | 세율 |
1천200만원 이하 | 과세표준의 100분의 6 |
1천200만원 초과 4천600만원 이하 | 72만원＋(1천200만원을 초과하는 금액의 100분의 15) |
4천600만원 초과 8천800만원 이하 | 582만원＋(4천600만원을 초과하는 금액의 100분의 24) |
8천800만원 초과 | 1천590만원＋(8천800만원을 초과하는 금액의 100분의 35) |
○ 소득세법 제69조 【부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부】
(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정된 것)
① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 “토지등”이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 대통령령으로정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다.
② 제1항에 따른 신고를 “토지등 매매차익예정신고”라 한다.
③ 부동산매매업자의 토지등의 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조를 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조 제1항 각 호에서 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 다만, 토지등의 보유기간이 2년미만인 경우에는 제104조 제1항 제2호 및 제3호에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.
○ 소득세법 제64조【부동산매매 업자에 대한 세액 계산의 특례】
(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정된 것)
① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제4호부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.
1. 종합소득 산출세액
2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액
가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액
나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액
② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 제64조【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】
(2008. 12. 26. 법률 제9270호로 개정되기 전의 것)
① 부동산매매업을 영위하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 7까지의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 “주택 등 매매차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것에 의한다. (2007.12.31. 개정)
○ 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】
(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정된 것)
① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.
1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산
제55조제1항에 따른 세율
2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것
양도소득 과세표준의 100분의 40
3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것
양도소득 과세표준의 100분의 50
4. 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)
양도소득 과세표준의 100분의 60
5. 대통령령으로 정하는 1세대가 주택과 제89조제2항에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)
양도소득 과세표준의 100분의 60
6. 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
양도소득 과세표준의 100분의 50
7. 대통령령으로 정하는 1세대가 주택과 제89조제2항에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)
양도소득 과세표준의 100분의 50
8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지
양도소득 과세표준의 100분의 60
9. 제94조제1항제4호다목에 따른 자산 중 제104조의3에 따른 비사업용 토지의 보유 현황을 고려하여 대통령령으로 정하는 자산
양도소득 과세표준의 100분의 60
10. 미등기양도자산
양도소득 과세표준의 100분의 70
11. 제94조제1항제3호에 따른 자산
가. 대통령령으로 정하는 중소기업(이하 이 장 및 제160조제6항에서 "중소기업"이라 한다) 외의 법인의 주식등으로서 대주주가 1년 미만 보유한 주식등
양도소득 과세표준의 100분의 30
나. 중소기업의 주식등
양도소득 과세표준의 100분의 10
다. 그 밖의 주식등
양도소득 과세표준의 100분의 20
④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 2010년 12월 31일까지 양도한 경우에는 제6항을 적용할 때 제1항제1호의 세율을 적용하지 아니하고 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용한다.
1. 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제1항제4호에 따른 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)
2. 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제1항제5호에 따른 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우의 해당 주택
3. 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제104조의3에 따른 비사업용 토지
4. 그 밖에 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 부동산 가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 대통령령으로 정하는 부동산
⑥ 제1항제4호부터 제9호까지에 해당하는 자산을 2010년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 제1항제4호부터 제9호까지에서 규정한 세율을 적용하지 아니하고 제1항제1호에 따른 세율(해당 보유기간이 2년 미만인 자산은 제1항제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용한다.
○ 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】
(2009.05.21. 법률 제9672호로 개정되기 전의 것)
⑥ 제1항 제2호의 3부터 제2호의 6까지의 규정에 해당하는 주택을 2010년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 같은 항 제2호의 3부터 제2호의 6까지에서 규정한 세율을 적용하지 아니하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다. (2008. 12. 26. 신설)
1. 제1항 제2호의 3 및 제2호의 4에 해당하는 주택 : 양도소득과세표준의 100분의 45(그 보유기간이 1년 미만인 주택은 제1항 제2호의 2에 따른 세율) (2008. 12. 26. 신설)
2. 제1항 제2호의 5 및 제2호의 6에 해당하는 주택 : 제1항 제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만인 주택은 제1항 제2호 또는 제2호의 2에 따른 세율) (2008. 12. 26. 신설)
○ 소득세법 부칙(2009.12.31. 법률 제9897호)
제1조【시행일】
이 법은 2010년 1월 1일부터 시행한다.
제2조【일반적 적용례】
② 이 법 중 양도소득에 관한 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.
○ 소득세법 부칙(2009.05.21. 법률 제9672호)
② 【양도소득세의 세율에 관한 적용례】 제104조 제4항 및 제6항의 개정규정은 2009년 3월 16일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.
○ 소득세법 부칙(2008.12.26. 법률 제9270호)
제1조【시행일】
이 법은 2009년 1월 1일부터 시행한다.
제2조【일반적 적용례】
① 이 법은 이 법 시행 후 최초로 발생하는 소득분부터 적용한다.
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
귀 질의의 경우, 부동산매매업자의 토지 등 매매차익 예정신고시 토지 등의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 「소득세법」제104조제1항제2호 및 제3호에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율(제55조 제1항에 따른 세율)을 적용하는 것이며,
부동산매매업을 영위하는 거주자가 「소득세법」제64조의 「부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례」규정이 적용되지 않는 부동산 매매차익에 대하여 같은 법 제70조의 종합소득 과세표준 확정신고를 하는 경우 적용되는 세율은 같은 법 제55조 제1항의 규정에 의한 세율을 적용하는 것입니다.
귀 질의의 경우 소득세법 제64조 제1항의 규정에 의한 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례(비교과세)는 부동산매매업을 경영하는 거주자로서 종합소득금액에 같은법 제104조 제1항 제4호부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익이 있는 자에게 적용되는 것이며, 1세대 2주택에 해당하는지 여부는 같은법 시행령 제167조의 5에 따르는 것으로써,
귀 질의와 관련된 법령을 붙임과 같이 보내드리오니 참고하시기 바랍니다.
부동산매매업자가 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택 등(「소득세법」제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 6에 해당하는 주택)과 같은 법 제104조의 3에 따른 비사업용 토지 및 미등기자산을 양도하여 같은 법 제64조 제1항 제2호에 따른 세액의 합계액을 계산함에 있어 같은 호 가목에 적용하는 세율은 붙임과 같습니다.
자산구분 | 양도시기 | 보유기간별 세율 | ||
1년 미만 | 1년 이상 ～ 2년 미만 | 2년 이상 | ||
1세대 2주택주1 | ’09.01.01.~’10.12.31. | 50% | 40% | 누진세율주6 |
1세대 3주택주2 | ’09.01.01.~’09.03.15. | 50% | 45% | |
’09.03.16.~’10.12.31. | 50% | 40%주5 | 누진세율주7 | |
비사업용 토지주3 | ’09.01.01.~’09.03.15. | 60% | ||
’09.03.16.~’10.12.31. | 50% | 40%주5 | 누진세율주7 | |
미등기자산주4 | ’09.01.01.~’10.12.31. | 70% | ||
1세대 2주택주1 : 「소득세법」제104조제1항제2호의 5 및 제2호의 6에 해당하는 주택
1세대 3주택주2 : 「소득세법」제104조제1항제2호의 3 및 제2호의 4에 해당하는 주택
비사업용 토지주3 : 「소득세법」제104조제1항제2호의 7에 해당하는 토지
미등기자산주4 : 「소득세법」제104조제1항제3호에 해당하는 자산
40%주5 : 부동산소재지가 「소득세법」제104조의 2 제2항에 따른 지정지역 안에 있는 경우 ‘누진세율주6+10%’와 40%의 세율 중 세액이 높은 것을 적용
누진세율주6 : 「소득세법」제55조제1항에 따른 세율
누진세율주7 : 부동산소재지가 「소득세법」제104조의 2 제2항에 따른 지정지역 안에 있는 경우 ‘누진세율주6+10%’의 세율을 적용