※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 1993.12. A주택 상속(국유지 지상에 건축된 것임) 후 2002.3.~2004.8.까지 거주
- 2001.05. B아파트 분양계약 체결
- 2004.09. B아파트 준공 및 입주
- 2007.11. 국유지 매매계약(20년납, 현재까지 계약금 포함 5회 불입(연납 토지세 및 취득세 포함, A주택의 부수토지인지 여부는 불명)
- 2009.01. A주택 관리처분인가
○ 질의내용
① B아파트 양도 후 A주택 부수토지 양도시 1세대1주택 비과세 해당 여부
② B아파트를 먼저 양도한 다음 재건축된 A주택을 입주 후 미등기 상태에서 양도하는 경우 비과세 해당 여부
2. 질의내용에 대한 자료
○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2009. 12. 31. 개정)
1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정)
2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정)
3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정)
(이하 생략)
○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (2010. 12. 27. 개정)
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 1995.12.30, 1998.4.1, 1999.12.31, 2002.10.1, 2002.12.30, 2003.11.20, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.12.31, 2006.2.9, 2008.2.22, 2008.2.29, 2010.2.18, 2011.6.3>
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다. (2010. 12. 30. 개정)
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
(이하 생략)
○ 소득세법 시행규칙 제78조 【장기할부조건의 범위】
① (삭제, 2000. 4. 3.)
② (삭제, 1996. 3. 30.)
③ 영 제162조 제1항 제3호에서 “기획재정부령이 정하는 장기할부조건”이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다. (2011. 3. 28. 개정)
1. 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것 (2011. 3. 28. 개정)
2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것 (2000. 4. 3. 개정)
○ 부동산거래관리과-411, 2010.03.18.
당해 자산의 매매대금을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 2회 이상으로 분할하여 수수하고 소유권이전등기(등록 및 명의개서 포함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 경우에는 「소득세법 시행규칙」 제78조제3항의 장기할부조건에 해당하여 같은 법 시행령 제162조제1항제3호에 따라 소유권이전등기(등록 및 명의개서 포함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 취득시기로 하는 것입니다. 이 경우 “사용수익일”은 매매당사자 간의 계약에 의하여 사용수익하기로 약정한 날로 하는 것이나, 별도 약정이 없는 경우에는 양도자가 사용승낙을 하고 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날로 하는 것입니다.
○ 서면인터넷방문상담4팀-334, 2007.01.24.
[사실관계]
2002년 4월 주택을 취득하였는데 그 주택의 부수토지는 2필지(A, B)로 되어 있었으며, 그 중 1필지(B)는 국유지에 해당되었음(주택의 건물 22평, A토지 12평, B토지 12평)
2002.04.04 취득한 주택으로 전입하여 거주하면서 국유재산인 B토지의 사용에 대한 사용료도 계속 납부하였음
2003.12.19 국유재산 매매계약이 체결되었고, 그 대금은 매년 분할로 납부하였음
2003.12.19 매매대금 1회(계약금) 납부, 2회 2004.06.30 납부, 3회 2005.06.30 납부, 4회 2006.06.30 납부, 5회 및 6회 2006.11.03 잔액 완납 후 등기
[질의내용]
위와 같은 경우 B토지의 취득시기는 언제인지 여부
<갑설>
국가와의 계약도 장기할부조건부 매매로 보아 계약금 지급일이 아닌 첫회 부불금의 납부일인 2004.06.30 취득시기이다.
<을설>
상기와 같은 국가와의 장기할부조건부 매매도 소득세법 시행령 제162조 제1항 제3호에 의거 소유권이전등기접수일보다 인도일 또는 사용수익일이 빠르므로 2002.04.04 취득시기이다
[ 회 신 ]
당해 자산의 매매대금을 2회 이상으로 분할하여 수수할 것을 약정하고 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것으로서 「소득세법 시행규칙」 제78조 제3항의 장기할부조건에 해당하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제3호의 규정에 의하여 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른날을 취득시기로 하는 것입니다. 이 경우 “사용수익일”은 매매 당사자간의 계약에 의하여 사용수익하기로 약정한 날로 하는 것이나, 별도 약정이 없는 경우에는 양도자가 사용승낙을 하고 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날로 하는 것입니다.
국 · 시유지 위에 주택(“기존주택”이라 함)만을 소유한 자가 그 국 · 시유지를 주택의 부수토지로 장기간 사용 · 수익한 사실에 근거하여 국가 등으로부터 이를 불하받아 기존주택과 함께 주택재개발조합에 제공하고 취득한 재개발아파트의 입주권이 주택으로 완성된 후 양도하는 경우, 양도일(입주권을 양도하는 경우에는 관리처분계획인가일, 그 이전에 철거된 경우에는 철거일)현재 주택의 보유기간(기존주택의 보유기간 및 재개발기간 포함)이 3년 이상인 경우에는 당해 부수토지의 보유기간과 관계없이 「소득세법 시행령」제154조 제1항에서 규정한 보유요건을 충족한 것으로 보는 것이나,
귀 질의와 같이 기존주택의 부수토지가 아닌 다른 토지를 불하받아 제공하는 경우에는 당해 토지는 기존주택의 부수토지에 해당하지 아니하는 것입니다.