※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

 甲은 조세특례제한법 제98조의 5 및 같은 법 시행령 제98조의 4의 규정에 따른 수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택 A아파트를 취득하였음

- 2011.03.30. 甲, 乙(사업주체 : 시행사 (주)□□□)로부터 대구 달서구 유천동 소재 A아파트 매매계약 체결 및 계약금 지급

                  (계약서 날인 : 乙(매도인;시행사), 甲(매수인), 丁(시공사) 연서 및 날인)

- 2011.10.25. 甲, A아파트에 대해 丙(조세특례제한법 시행령 제98조의4제1항제5호에 해당하는 신탁업자임)과 계약일을 2011.10.25.로하여 새롭게 계약 체결

                (계약서 날인 : 丙(매도인;신탁업자), 甲(매수인), 丁(시공사) 연서 및 날인)

 ※ 새롭게 계약하게 된 사유 : 乙의 갑작스런 잠적으로 인해 매도인 인감을 발급 받지 못해 소유권이전 불가능하게 된 바, 담보신탁계약의 처분특약에 따라 매도인을 丙으로하여 새롭게 계약하고 소유권이전등기를 하기 위함

    (乙과 丙은 2009.3.4. 처분특약이 포함된 담보신탁계약을 체결한 상태(시행사, 신탁업자, 시공사 연서 및 날인→2009.7.15. 담보신탁 변경계약서도 동일함)였으며, 변경계약서 제7조 제2항 및 제3항에 따라 丙은 시공사의 요청으로 乙의 미분양 A아파트에 대해 매수자 甲과 매매계약을 체결함

 ▶ 부동산담보신탁 변경계약서(2009.7.15. 체결)

    제7조(신탁부동산에 대한 매매 및 분양 업무)

    ① 미분양 및 기분양 신탁부동산에 대한 매매 및 분양 업무(해지 업무 포함)는 “정”(시공사)이 주관하며, 매수자, 처분시기, 처분금액, 처분조건, 대금지불방법 등 일체의 처분 조건은 “을”(시행사;위탁자)의 별도 동의나 승낙, 요청없이 우선수익자와 “정”이 상호 협의 후 정하는 바에 “을”, “병”(신탁업자;수탁자), “정”이 따르기로 한다. 또한 이에 대해 “을”은 일체의 이의를 제기하지 않기로 한다.

      ② 본 신탁계약 전후에 “을”과 수분양자간의 분양(공급)계약을 통해 분양(처분)된 “기분양 신탁부동산”에 대하여 “정”이 서면요청하고 우선수익자가 동의하는 경우 “병”은 수분양자에게 소유권을 이전하기로 한다. 또한 미분양 신탁부동산에 대하여는 “정”이 서면요청하고, 우선수익자가 동의하는 경우 “병” 및 “정”은 매수자와 별첨7. 매매계약을 체결하여 매수자에게 소유권을 이전할 수 있다. 단, 미분양아파트와 기분양아파트의 처분과 관련하여 “을”은 이 계약의 체결로 인하여 이에 동의하는 것으로 하며, 향후 “을”의 별도 동의나 요청은 없기로 한다. 서면요청시 “정”은 “을”과 수분양자간 체결한 매매계약서 사본, 매수자(수분양자)의 인감증명서 및 주민등록등본, 매수자(수분양자)의 인감도장이 날인된 별첨5 확약서, 별첨6 및 별첨7의 신탁재산처분에 따른 매매계약서를 제출하여야 한다.

    ③ 제2항에 따라 “병”은 매수자(수분양자)에게 직접 소유권을 이전키로 하고 소유권이전을 위해 필요한 서류를 교부키로 한다.

- 2011.10.27. 甲, A아파트 잔금 지급(이상 계약금~잔금 모두 丁의 계좌로 입금됨)

- 2011.11.00. 丙, 甲에게 A아파트 소유권이전등기 예정

○ 질의내용

사업주체인 시행사와 미분양주택 취득기간 내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였으나, 시행사의 잠적으로 소유권이전이 불가능하여 신탁업자를 매도인으로 하여 신탁업자와 취득기간을 벗어난 기간에 새롭게 매매계약서를 작성하는 경우 조세특례제한법 제98조의5에 따른 미분양주택 과세특례 해당 여부

2. 질의내용에 대한 자료

 ○ 조세특례제한법 제98조의 5 【수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 거주자 또는 「소득세법」 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 2010년 2월 11일 현재 수도권 밖의 지역에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 2011년 4월 30일까지 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2011년 4월 30일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세에 다음 각 호의 분양가격(「주택법」에 따른 입주자 모집공고안에 공시된 분양가격을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액에 다음 각 호의 분양가격 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 금액을 해당 미분양주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. (2010. 5. 14. 신설)

  1. 분양가격 인하율이 100분의 10 이하인 경우: 100분의 60 (2010. 5. 14. 신설)

  2. 분양가격 인하율이 100분의 10을 초과하고 100분의 20 이하인 경우: 100분의 80 (2010. 5. 14. 신설)

  3. 분양가격 인하율이 100분의 20을 초과하는 경우: 100분의 100 (2010. 5. 14. 신설)

     (이하 생략)

○ 조세특례제한법 시행령 제98조의 4 【수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

 ① 법 제98조의 5 제1항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령으로 정하는 미분양주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 말한다. (2010. 6. 8. 신설)

  1. 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2010년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택 (2010. 6. 8. 신설)

  2. 「주택법」에 따른 대한주택보증주식회사(이하 이 조에서 “대한주택보증주식회사”라 한다)가 같은 법 시행령 제107조 제1항에 따라 매입한 주택으로서 대한주택보증주식회사가 공급하는 주택 (2010. 6. 8. 신설)

  3. 주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받은 주택으로서 해당 시공자가 공급하는 주택 (2010. 6. 8. 신설)

  4. 「법인세법 시행령」 제92조의 2 제2항 제1호의 5 및 제1호의 8에 따라 기업구조조정부동산투자회사등이 취득한 주택으로서 해당 기업구조조정부동산투자회사등이 공급하는 주택 (2010. 6. 8. 신설)

5. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자가 「법인세법 시행령」 제92조의 2 제2항 제1호의 7 및 제1호의 9에 따라 취득한 주택으로서 해당 신탁업자가 공급하는 주택 (2010. 6. 8. 신설)

 ② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다. (2010. 6. 8. 신설)

  1. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택 (2010. 6. 8. 신설)

  2. 2010년 5월 14일부터 2011년 4월 30일까지의 기간(이하 이 항에서 “미분양주택 취득기간”이라 한다) 중에 사업주체등(제1항 제1호에 따른 사업주체, 같은 항 제2호에 따른 대한주택보증주식회사, 같은 항 제3호에 따른 시공자, 같은 항 제4호에 따른 기업구조조정부동산투자회사등 및 같은 항 제5호에 따른 신탁업자를 말한다. 이하 제3호, 제6항, 제8항 및 제10항에서 같다)과 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자(매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택 (2010. 6. 8. 신설)

  3. 미분양주택 취득기간 중에 해당 사업주체등으로부터 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택 (2010. 6. 8. 신설)

 ③ 법 제98조의 5 제1항에 따른 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항을 준용하여 계산한 금액으로 한다. (2010. 6. 8. 신설)

 ④ 법 제98조의 5 제1항에 따른 분양가격 인하율은 다음의 계산식에 따라 산정한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 건축물대장을 확인하여야 한다(제3호의 경우는 제외한다). (2010. 11. 2. 후단신설 ; 행정정보의 공동이용 및 문서감축을 위한 경제교육지원법 시행령 등 일부개정령)

    분양가격 입주자 모집공고안에 공시된 분양가격 - 매매계약서상의 매매가격

    인하율 = ───────────────────────────────× 100

                            입주자 모집공고안에 공시된 분양가격

 ⑤ 법 제98조의 5에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 해당 미분양주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 시장(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제17조 제2항에 따른 행정시장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. (2010. 6. 8. 신설)

 ⑥ 사업주체등은 기획재정부령으로 정하는 미분양주택 현황(2010년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니한 것에 한정한다)을 2010년 6월 30일까지 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. (2010. 6. 8. 신설)

 ⑦ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제6항에 따라 제출받은 미분양주택 현황을 관리하여야 하며, 그 현황을 2010년 7월 30일까지 주택 소재지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. (2010. 6. 8. 신설)

 ⑧ 사업주체등은 제1항에 따른 미분양주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하며, 그 내용을 기획재정부령으로 정하는 미분양주택확인대장에 작성하여 보관하여야 한다. (2010. 6. 8. 신설)

  (이하 생략)

○ 조세특례제한법 시행령(2010.6.8. 대통령령 제22181호로 개정된 것) 부칙

 제1조(시행일) 이 영은 2010년 7월 1일부터 시행한다. 다만, 제98조의4의 개정규정은 공포한 날부터 시행한다.

   (이하 생략)

○ 법규과-1715, 2011.12.26.

 귀 질의의 경우 2011.3.30. 시행사와 수분양권자간에 수도권 밖에 소재하는 미분양주택에 대한 매매계약을 체결한 후 2011.10.25. 해당주택의 신탁업자와 수분양권자간에 신탁재산 처분에 따른 매매계약서를 작성하여 2011.11.30. 수분양권자 명의로 소유권을 이전한 경우 해당주택은 조세특례제한법 제98조의 5가 적용되지 않는 것입니다.