※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 甲은 겸용주택(1～3층은 상가, 4층은 주택)을 배우자에게 부담부증여함
- 상가(1～3층)는 임대[임대보증금(2억원) 및 월세 수령] 중이며, 주택(4층)은 甲의 부부가 거주하고 있음
- 증여당시 상가의 평가액은 8억원임
[상속세 및 증여세법 제61조제5항 : MAX(①보충적 평가액, ②임대료 등의 환산가액)]
① 보충적 평가액(기준시가) : 5억원 ② 임대료 등의 환산가액 : 8억원
- 겸용주택의 취득당시 실지거래가액․매매사례가액․감정가액 등은 확인되지 않음
○ 질의내용
- 부담부증여와 관련하여 상가부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어 취득가액을 계산할 때 ‘임대료 등의 환산가액’(상속세 및 증여세법 시행령 제50조제7항)을 기준시가로 보아 취득가액도 기준시가로 적용하는지 아니면 환산취득가액을 적용하는지
2. 질의내용에 대한 자료
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 이하 생략
○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】
① 제96조제2항, 제97조제1항제1호가목 단서, 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물
가. 토지
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.
나. 건물
건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
다. 오피스텔 및 상업용 건물
건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액
라. 주택
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
2. 이하 생략
② 이하 생략
○ 소득세법 시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】
① 법 제88조제1항 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.
1. 취득가액
법 제97조제1항제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 따라 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 따라 산정한다)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액
2. 양도가액
「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액
② 생략
○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① ～ ④ 생략
⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
⑥ 생략
○ 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】
① ～ ⑥ 생략
⑦ 법 제61조제5항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 "임대료 등의 환산가액"이라 한다)을 말한다.
(1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금
○ 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조의2 【임대가액의 계산】
영 제50조제7항에서 "기획재정부령으로 정하는 율"이란 100분의 12를 말한다.
○ 부동산거래관리과-0765, 2011.08.31.
[사실관계]
- 2004년에 취득한 상가건물을 부담부 증여하려함
- 토지공시지가 및 건물기준시가의 합 11억원
- 임대료 환산가액(보증금 8억, 연간임대료 1.4억원) 20억원
- 부담채무는 은행채무 각1억, 전세보증금 채무 각 1.8억원임
- 예상 인근부동산 시가 25억원
[질의내용]
- 부담부증여시 취득가액 산정을 어떻게 할 것인지 여부
[회신]
귀 질의와 관련하여 부동산거래관리과-389(2011.05.11)호를 참조하시기 바랍니다.
○ 부동산거래관리과-389, 2011.05.11
귀하의 질의와 관련하여 부동산거래관리과-528, (’10.04.07)호 및 재산세과-435, (’09.02.06.)호를 참조하시기 바랍니다. 부담부증여의 경우 취득가액은 「소득세법」 제97조제1항제1호에 따른 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것입니다
○ 부동산거래관리과-528, 2010.04.07.
부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액은 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 취득가액은 「소득세법」 제97조제1항제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 따라 산정한 경우에만 취득가액도 기준시가에 따라 산정함)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것입니다.
부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액은 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 취득가액은 「소득세법」 제97조제1항제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 따라 산정한 경우에만 취득가액도 기준시가에 따라 산정함)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것입니다.
(사실관계)
- 2006.8.30. 갑은 A주택을 6,600만원에 취득하여 전세를 줌
※ 전세보증금 : 6,500만원 ※ 취득당시 기준시가 : 3,200만원
- 2009.1.2. 전세보증금을 포함하여 아들에게 부담부증여함
※ 부담부증여 당시 기준시가는 5,200만원으로, 증여재산가액은 전세보증금과 기준시가 중 큰 금액인 6,500만원으로 평가됨
(질의내용)
- 부담부증여에 대한 양도차익 산정시 양도가액은
6,500만원 × (6,500만원 / 6,500만원) = 6,500만원임
평가액 채무액 평가액
- 이 경우 취득가액 산정 방법은 어떻게 계산하는지?
<갑설> 6,600만원 × (6,500만원 / 6,500만원) = 6,600만원
취득 실가 채무액 평가액
<을설> 3,200만원 × (6,500만원 / 6,500만원) = 3,200만원
취득당시 기준시가
(회신)
부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어 그 취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 의하여 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 의하여 산정함)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것임
[사실관계]
<토지·건물 취득가액 등 내역>
- 취득당시 기준시가 : 18억원
- 취득당시 실지거래가액 : 21억원(감가상각누계액 차감한 금액임)
- 부담부증여일 : 2008.12.24.
- 부담부증여 당시 기준시가 : 17억원
- 위 부동산에 담보된 채무 : 26억원
* 시가가 없어 담보된 채무액으로 재산평가하는 것으로 가정
[질의내용]
- 부담부증여에 따른 양도차익 산정시 취득가액 산정과 관련하여 A값은 취득당시 실지거래가액(21억원)을 적용하는지 아니면취득당시 기준시가(18억원)를 적용하는지
A × (26억원 / 26억원) = 21억원
채무액 평가액
[회신내용]
부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어 그 취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 의하여 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 의하여 산정함)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것임