※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2004. 7.15. 대전 동구 성남동 소재 A주택(일반주택) 배우자명의로 취득
- 2006. 3.10. 충북 옥천 군북 이평리 소재 B단독주택(농어촌주택) 본인명의로 취득
- 2007.12.24. A주택(일반주택) 본인에게 증여함
- 2011.12.26. A주택(일반주택)을 양도함
○ 질의내용
A주택(일반주택)을 양도시 이월과세대상에 해당하여 양도소득세 신고를 할 경우 농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례가 적용되는 지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
○ 조세특례제한법 제99조의 4 【농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】
① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 "1세대"라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2014년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "농어촌주택등취득기간"이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택등"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용한다. <개정 2010.1.1, 2011.5.19, 2011.12.31>
1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)
가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 소재할 것
1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.
2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 및 같은 법 제117조에 따른 도시지역 및 허가구역
3) 「소득세법」 제104조의2제1항에 따른 지정지역
4) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역
나. 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 면적이 대통령령으로 정하는 기준 이내일 것
다. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원을 초과하지 아니할 것
2호 생략
② 삭제 <2007.12.31>
③ 1세대가 취득한 농어촌주택등과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍·면·시 또는 연접한 읍·면·시에 있는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. <개정 2010.1.1>
④ 1세대가 제1항에 따른 농어촌주택등의 3년 이상 보유 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 제1항을 적용한다. <개정 2010.1.1>
⑤ 제4항에 따른 양도소득세의 특례를 적용받은 1세대가 농어촌주택등을 3년 이상 보유하지 아니하게 된 경우에는 과세특례를 적용받은 자가 과세특례를 적용받지 아니하였을 경우 납부하였을 세액에 상당하는 세액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액을 그 보유하지 아니하게 된 과세연도의 과세표준신고를 할 때 양도소득세로 납부하여야 한다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2010.1.1>
⑥ 제1항 및 제4항에 따른 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 과세특례신청을 하여야 한다. <개정 2010.1.1>
⑦ 농어촌주택등의 면적 및 취득가액의 산정방법, 농어촌주택등의 보유기간 계산, 농어촌주택등의 판정기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2010.1.1>
○ 조세특례제한법 시행령 제99조의 4 【농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】
① 법 제99조의 4 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 1세대”란 「소득세법 시행령」 제154조 제1항에 따른 1세대를 말한다. (2010. 12. 30. 개정)
② 법 제99조의 4 제1항 제1호 가목 (1) 단서에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란 경기도 연천군, 인천광역시 옹진군 및 그 밖에 지역특성이 이와 유사한 지역으로서 기획재정부령으로 정하는 지역을 말한다. (2009. 2. 4. 개정)
③ 법 제99조의 4 제1항 제1호 가목 (4) 및 같은 항 제2호 나목 (3)에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란 「관광진흥법」 제2조에 따른 관광단지를 말한다. (2009. 2. 4. 개정)
④ 법 제99조의 4 제1항 제1호 나목 및 같은 항 제2호 다목에서 “대통령령으로 정하는 기준 이내”란 주택의 연면적이 150제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 116제곱미터)이내를 말한다. (2009. 2. 4. 개정)
거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 2003.8.1.부터 2008.12.31.까지의 기간(이하 “농어촌 주택취득기간”이라 함)중에 「조세특례제한법」 제99조의 4 제1항 각호의 요건을 갖춘 1개의 주택(이하 “농어촌주택”이라 함)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함함)하여 3년 이상 보유하고 당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택(일반주택)을 양도하는 경우에는 당해 농어촌주택을 당해 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대 1주택 비과세(고가주택은 제외) 규정을 적용함
국내에 1주택(이하 “A주택”이라 함)을 소유한 1세대가 농어촌주택취득기간 중 1개의 농어촌주택을 취득하고 A주택을 양도하기 전에 다른 1주택(이하 “B주택”이라 함)을 취득한 경우로서, B주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는「소득세법 시행령」제155조 제1항이 적용되는 것임
○ 부동산거래관리과-0891, 2011.10.20.
조세특례제한법 제99조의4에 해당하는 농어촌주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함함)하여 3년 이상 보유하고 해당 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 해당 농어촌주택을 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 소득세법 시행령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세(고가주택은 제외) 규정을 적용하는 것임
○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2009. 12. 31. 개정)
1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정)
2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정)
3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정)
(이하 생략)
○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】
① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)
② 생략
③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)
④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)한다. (2009. 12. 31. 개정)
⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2009. 12. 31. 개정)
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)
1. 취득가액 (2009. 12. 31. 개정)
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 (2009. 12. 31. 개정)
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2009. 12. 31. 개정)
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2009. 12. 31. 개정)
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2009. 12. 31. 개정)
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. (2010. 12. 27. 개정)
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다. (2010. 12. 27. 개정)
가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 (2009. 12. 31. 개정)
나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법 개정 법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액 (2009. 12. 31. 개정)
다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액 (2009. 12. 31. 개정)
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다. (2010. 12. 27. 단서신설)
가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액 (2010. 12. 27. 신설)
나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액 (2010. 12. 27. 신설)
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. (2010. 12. 27. 개정)
④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우 외에는 양도가액에서 공제할 필요경비는 제2항에 따르되, 취득가액은 각각 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제1항 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다. (2010. 12. 27. 개정)
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2009. 12. 31. 개정)
⑥ 제4항에서 규정하는 연수는 등기부에 기재된 소유기간에 따른다. (2009. 12. 31. 개정)
(이하 생략)
○ 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. (개정 1995.12.30, 1998.4.1, 1999.12.31, 2002.10.1, 2002.12.30, 2003.11.20, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.12.31, 2006.2.9, 2008.2.22, 2008.2.29, 2010.2.18, 2011.6.3)
중략
⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (개정 1995.12.30)
(이하 생략)
○ 기획재정부 재산세제과-400, 2011.05.30.
거주자가 양도일로부터 소급하여 5년 이내에 그 직계존비속으로부터 증여받은 주택을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」 제154조제1항에 따른 해당 주택의 보유기간은 「소득세법」제95조제4항 단서 및 같은 법 시행령 제154조제5항에 따라 그 증여한 직계존비속이 해당 주택을 취득한 날부터 기산하는 것입니다.
「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 1주택을 소유한 거주자가 그 주택을 동일세대원인 배우자 또는 가족(동조 제6항의 규정에 의한 가족을 말함)에게 증여한 후 그 수증자가 이를 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간 및 거주기간을 통산하여 비과세 여부를 판정하는 것임
○ 부동산거래관리과-672, 2010.05.13.
배우자 이월과세가 적용되는 증여받은 자산을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 판정함에 있어 거주기간은 보유기간 중 증여한 배우자와 동일세대원으로서 거주한 기간을 통산하는 것임
