1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2001.1.18. 상가건물 2호(㉮) 취득하고 부동산임대업을 개시
․ 2001.1.20. 부동산임대업으로 사업자등록
․ 2002.2.6. 상가건물 2호(㉯) 추가 취득하여 임대(㉮와 동일층수)
- 2001.7.29. 나대지 1,659.3㎡, 2003.1.6. 나대지 1,219.8㎡ 취득
․ 2002.1.15. 사업자등록 정정(주업종:주택신축판매업, 부업종:부동산임대업)
․ 2003년 오피스텔 신축 착공․분양, 2006년 준공, 2010년 분양완료
- 2012년 ㉮ 및 ㉯ 상가건물을 매각예정
○ 질의내용
부동산을 매각한 경우 사업소득(부동산매매업)인지 양도소득인지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
6. 건설업에서 발생하는 소득
12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. <개정 2010.12.27>
1. 토지[「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
○ 소득세법 시행령 제122조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】
① 법 제64조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다. <신설 2010.2.18, 2010.12.30>
○ 소득세 집행기준 19-0-9 부동산매매업 등의 업종구분
① 부동산매매업의 범위는 다음과 같다.
1.부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 매매하거나, 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우
2.자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축 중인 ｢건축법｣에 따른 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우
3.토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(｢공유수면매립법｣제26조에 따라 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우를 포함한다)
② 부동산매매ㆍ저당ㆍ임대 등에 따라 행하는 부동산 감정업무를 수행하는 사업은 부동산 감정평가업으로 본다.
③ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 해당 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.
④ 근린생활시설과 주택이 함께 있는 건물을 상속받아 그 건물 전체를 다세대주택으로 증ㆍ개축하여 판매함으로써 발생하는 소득은 부동산매매업에서 발생하는 소득에 해당한다.
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득 또는 양도소득에 해당하는지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것이며 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이므로
귀 질의의 경우 이에 해당하는지의 여부는 당해 거래의 실질내용에 따라 판단할 사항입니다.
○ 서면1팀-472, 2007.04.11
판매를 목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하는 것으로
부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지, 사업(부동산 매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임.