1. 사실관계

○ 민원인은 근로소득이 있는 거주자로서 서울시 소재 XXX아파트 (이하 “쟁점주택”이라 함)를 2003.11.6.에 취득하면서 취득자금 중 일부를 장기주택저당차입금으로 충당하였으며, 현재까지 이자상환액에 대해 소득공제를 받고 있음

○ 2012년 연말정산 과다공제 점검과 관련하여 공부상 면적이 국민주택규모 주택을 초과한다고 보아 점검대상에 해당

○ 쟁점주택은 1978. 5월에 신축하여 당시의 건축법에서는 전용면적과 공유면적을 구분하지 않았기 때문에 공부상(건축물관리대장) 전유부분에 복도, 계단, 현관 등 공용면적이 포함되어 있어 전용면적이 92.53㎡로 국민주택규모(85㎡)를 초과함

○ 「주택법」 제2조제3호 및 같은 법 시행규칙 제2조제2항제2호에 따른 공동주택의 주거전용면적의 산정방법에 따른 복도, 계단, 현관 등 공용면적을 제외하며 사실상 주거전용면적은 74.7㎡로서 국민주택규모 이하에 해당함

○ 비록 공부상으로는 복도, 계단, 현관 등 공용면적이 전용면적에 포함되었는지 여부가 확인되지 않으나, 쟁점주택의 실제 구조와 도면 등으로 공부상 전용면적에 공용면적이 포함되어 있음

2. 신청내용

○ 주택의 실제 구조와 도면 등으로 국민주택규모임을 확인할 수 있는 경우 공부상 국민주택규모를 초과하더라도 쟁점주택 취득에 소요된 장기주택저당차입금의 이자상환액을 소득공제 받을 수 있는지

3. 관련법령

○ 소득세법 제52조 【특별공제】

④ 과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 아니한 대통령령으로 정하는 세대(이하 제5항에서 “세대”라 한다)의 세대주로서 근로소득이 있는 거주자가 대통령령으로 정하는 일정 규모 이하의 주택(주택에 딸린 토지를 포함하며, 그 딸린 토지가 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우 해당 주택은 제외한다. 이하 이 조에서 “국민주택규모의 주택”이라 한다)을 임차하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 지급하는 경우 그 금액의 100분의 40에 해당하는 금액을 해당 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 그 공제하는 금액과 「조세특례제한법」 제87조제2항에 따른 금액의 합계액이 연 300만원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다.

⑤ 근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니한 세대의 세대주(세대주가 제4항, 「조세특례제한법」 제87조제2항 및 이 항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있는 자를 말한다)가 국민주택규모의 주택으로서 취득 당시 제99조제1항에 따른 주택의 기준시가가 3억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사등 또는 「주택법」에 따른 국민주택기금으로부터 차입한 대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금(국민주택규모의 주택을 취득함으로써 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며, 이하 이 항에서 “장기주택저당차입금”이라 한다)의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자 상환액을 다음 각 호의 기준에 따라 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 그 공제하는 금액과 제4항 및 「조세특례제한법」 제87조제2항에 따른 금액의 합계액이 연 500만원(장기주택저당차입금의 이자를 대통령령으로 정하는 고정금리 방식으로 지급하거나 원금 또는 원리금을 대통령령으로 정하는 비거치식 분할상환 방식으로 지급하는 경우에는 1천500만원)을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다.

○ 소득세법 시행령 제112조【주택자금공제】

② 법 제52조제4항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 일정 규모 이하의 주택”이란 「주택법」에 따른 국민주택규모의 주택을 말한다. 이 경우 해당 주택이 다가구주택이면 가구당 전용면적을 기준으로 한다.

○ 주택법 제2조 【정의】

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 3. “국민주택”이란 제60조에 따른 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적”이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 “국민주택규모”라 한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토해양부령으로 정한다.

○ 주택법 시행규칙 제2조【주거전용면적의 산정방법】

② 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제3호 후단의 규정에 의한 주거전용면적의 산정방법은 다음 각호의 기준에 의한다.

 1. 단독주택의 경우에는 그 바닥면적(「건축법 시행령」 제119조제1항제3호의 규정에 의한 바닥면적을 말한다. 이하 같다)에서 지하실(거실로 사용되는 면적을 제외한다), 본 건축물과 분리된 창고·차고 및 화장실의 면적을 제외한 면적

 2. 공동주택의 경우에는 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각목의 1에 해당하는 공용면적을 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.

 가. 복도·계단·현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적

 나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층·관리사무소 등 그 밖의 공용면적

○ 법인22601-2359, 1991.12.12

 귀 질의의 경우에 “국민주택규모이하의 주택”이라 함은 「주택건설촉진법 시행규칙」 제17조에 의한 호당 또는 세대당 주거전용면적이 85㎡이하인 주택을 말하는 것이나, 등기부등본만으로는 이를 확인할 수 없으므로 건축물관리대장등에 의하여 판단하시기 바랍니다.

○ 심사중부96-1081, 1997.01.24.

다. 사실관계 및 판단

 전시한 법규정에 의하면 2년 이상 보유한 국민주택규모(85㎡) 이하의 주택 양도시에는 30％의 세율을 적용하는 것이고, 이 때 주택의 단위규모를 산정함에 있어 공동주택의 경우 복도·계단·옥탑·지하실 등 2세대 이상이 공동으로 사용하거나 주거용에 직접 쓰이지 아니하는 공용부분의 면적을 제외한 주거전용면적을 기준으로 하는 것인 바, 쟁점주택의 주거전용면적이 국민주택규모 이하의 주택인지 여부를 가리는 데 이 건의 쟁점이 있다 하겠다.

첫째, 쟁점주택은 11층짜리 아파트의 1호로서 건축물 관리대장에 의하면 총면적 104.33㎡ 중 주택면적 96.53㎡, 지하실 7.54㎡, 옥탑 0.26㎡로 되어 있다. 일반적인 고층아파트의 경우 공용면적이 5평 이상인데 비해 쟁점주택은 공용면적이 7.8㎡(약 2.3평)으로 매우 작고, 또한 공부상의 공용면적에 계단이나 복도 등의 면적이 제외되어 있다.

둘째, 쟁점주택을 시공한 청구외 주식회사 ○○의 확인서에 의하면 쟁점주택은 전용면적이 75㎡(약 22.6평), 공용면적이 28.64㎡(약 8.6평)임을 확인하고 있고, 당초 분양안내서에 의해서도 확인되고 있다.

 이러한 여러 정황으로 보아 쟁점주택은 주거전용면적이 75㎡인데 공부 등록상 공통으로 사용되고 있는 계단 및 복도 면적 등이 공용면적으로 따로 등기되지 아니하고 건물면적에 포함되어 등기된 것으로 보여진다.

 따라서, 쟁점주택은 주거전용면적을 75㎡로 국민주택규모 이하의 주택으로 봄이 타당하고, 2년이상 보유하다가 양도하였으므로 양도소득 과세표준에 30％의 세율을 적용하여 계산한 금액을 산출세액으로 하여야 한다고 판단된다.

○ 조심2011서2974, 2011.11.10.

 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당하는지 여부는 건축허가에서 정한 용도나 공부상의 용도를 기준으로 할 것이 아니라 당해 건축물의 실제 용도를 기준으로 판단하여야 함.