1. 질의내용
○ 건설사(시공사)가 재건축조합(시행사)과 지분제계약* 형태로 공사계약을 체결한 경우로서, 미분양분 할인판매에 따라 당초 예정했던 분양수입금액이 감소하여 건설사의 수입금액(공사도급금액)도 감소하는 경우, 해당 수입금액 감소분의 손금 인정여부
* 지분제계약: 조합은 분양가 변동에 상관없이 확정된 분담금을 부담하며 사업에 따른 위험은 건설사에 귀속되어 분양에 대한 책임도 건설사가 부담함
2. 사실관계
○ 질의법인(건설사)은 재건축조합(시행사)와 지분제계약 형태로 다음과 같이 재건축 건설공사계약을 체결함
‣ 수입금액(공사도급금액) = [조합원분담금 + 일반분양대금 - 조합의 사업경비]
☞ 일정 도급금액을 수령하는 단순도급계약과 달리 지분제 도급계약의 경우, 일반분양대금이 감소하면 건설사의 수입금액도 감소
○ 2008.6. 건축물 준공시 미분양이 존재하여 당초 산정한 일반분양가를 기준으로 공사도급금액을 1차정산하였으나, 현재 부동산 경기침체로 미분양 판매가 완료되지 않아 조합과의 공사도급금액 최종정산이 지연되고 있으며,
- 2011.8. 조합은 질의법인과 협의하여 보유한 미분양 아파트 및 상가에 대해 부득이 할인판매하였는바, 할인분양에 따라 공사도급금액도 당초 예상한 도급금액보다 감소되었음 (분양가액↓ ⇨ 도금금액↓)
3. 관련 법령
○ 법인세법 제40조【손익의 귀속사업연도】
① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.
② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 법인세법 시행령 제69조【용역제공 등에 의한 손익의 귀속사업연도】
① 법 제40조제1항 및 제2항을 적용함에 있어서 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 "건설등"이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금은 그 목적물의 건설 등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도까지 기획재정부령으로 종하는 바에 따라 그 목적물의 건설 등을 완료한 정도(이하 이 조에서 “작업진행률”이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 산입할 수 있다. (2012.2.2.)
1. 중소기업인 법인이 수행하는 계약기간이 1년 미만인 건설 등의 경우
2. 기업회계기준에 따라 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 수익과 비용으로 계상한 경우
② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다)이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입한다.
1. 작업진행률을 계산할 수 없다고 인정되는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 경우
2. 법 제51조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 법인으로서 국제회계기준을 적용하는 법인이 수행하는 예약매출의 경우
③ 제1항을 적용할 때 작업진행률에 의한 익금 또는 손금이 공사계약의 해약으로 인하여 확정된 금액과 차액이 발생하는 경우에는 그 차액을 해약일이 속하는 사업연도의 익금 또는 손금에 산입한다. (2012.2.2. 신설)
○ 법인세법 기본통칙 40-69…4【공사계약의 해약에 따른 수입금액계산】
건설업을 영위하는 내국법인의 소득금액을 계산함에 있어서 당초 작업진행률에 의하여 계상한 수입금액이 공사계약의 해약으로 인하여 수입금액으로 확정된 금액과 차액이 발생된 경우에는 그 차액을 해약일이 속하는 사업연도의 익금 또는 손금에 산입한다.
○ 법인세법 기본통칙 40-71…13【잠정거래가액과 확정거래가액과의 차액의 귀속시기】
정부에 물품을 공급함에 있어서 그 가액을 사후에 확정하는 조건으로 물품을 공급한 법인이 잠정가액을 기준으로 당해 사업연도의 소득금액을 계산하여 신고한 후에 그 가액이 확정된 경우의 정산차액은 그 가액이 확정된 날이 속하는 사업연도의 익금 또는 손금에 산입한다.
4. 관련 사례
도급금액 변경이 가능하여 변경할 경우 시공사 손익인식에 대해서는 기존회신사례(법인46012-219, 2001.01.29.)를 참고하기 바람
[사실관계]
질의법인(시공사)은 ○○재건축조합(시행사) 소유 토지상에 아파트를신축하여 조합원분을 제외한 일반분양아파트의 분양을 통해 공사대금을 회수하기로 하고 시공, 분양대행 등 일괄계약을 체결함
공사기간은 2004.09～2007.09이며 사용검사(2007.9)를 득하고 재건축조합과 시공사간에 미분양으로 인해 추후 당초 분양가액의 변동이 있는 경우에는 도급금액을 변경할 수 있다는 조건으로 도급금액을 가정산하고, 2007년(준공년)에 시공사에서는 작업진행률 100%인식하여 수입금액을 계상한 상태이나, 다수의 미분양아파트로 인해 질의법인은 공사대금을 회수하지 못한 상태에서 정부의 정책으로 인해 주택공사를 통해 미분양아파트를 매각하고자 함
재건축조합과는 일반분양에 해당되는 가격으로 도급정산이 이루어졌으나, 정부의 미분양주택 매입가액이 재건축조합과 도급금액을 정산할 당시의 분양가액보다 낮을 것으로 예상하고 있음
○ 법인46012-219, 2001.01.29.
건설업을 영위하는 법인이 재건축조합으로부터 재건축아파트를 신축해주는 대가로 조합원 분을 제외한 잔여 아파트 및 상가분양 수입금액을 받기로 약정하고 당해 건설용역이 완료된 시점에 미분양된 상가 등의 분양예정가액을 당해 사업연도의 수입금액으로 계상하였으나, 추후 그 상가 등의 실제 분양가액과 익금에 산입한 분양예정가액과의 차액이 발생한 경우 그 차액에 상당하는 금액은 실제 분양일이 속하는 사업연도의 손익으로 계상하는 것임
[사실관계]
건설업을 영위하는 법인이 재건축조합의 아파트를 신축하여 제공하면서 조합분외 잔여 아파트 및 상가 분양 수입금액을 총공사도급금액으로 하기로 하고, 준공시점(‘98)까지 미분양된 상가에 대하여는 분양예정가액으로 수입금액 및 공사미수금으로 계상하였으나, 미분양상가가 분양예정가의 50%로 분양됨에 따라(2000년) 회수하지 못하게 된 공사미수금의 처리방법
○ 법규법인2010-0228 2010.09.10.
미분양상가의 분양률 제고 및 입점촉진을 통한 상가활성화를 위해 입점상가를 대상으로 인테리어 비용 및 일정기간 운영관리비를 지원하는 것을 공시하고 이를 시행함에 따라 비용이 발생하는 경우,
건전한 사회통념과 상관행에 비추어 정상적으로 소요되는 비용이라고 인정될 수 있는 범위 안의 금액으로서 기업회계기준에 따라 계상한 때에는 ｢법인세법 시행규칙｣ 제10조에 따른 판매부대비용으로 손금에 산입하는 것이나, 그 지출경위나 성질, 액수 등을 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 정상적으로 소요되는 비용인지 여부는 사실판단 사항임
○ 법인세과-373, 2009.03.31.
내국법인이 장기연체된 공사미수금을 회수하기 위해 시행사로부터 미분양물건 및 그 시행권을 인수하고, 인수한 미분양 물건의 분양촉진을 위해 종전과 다른 분양조건으로 광고 및 사전공시에 의해 신규계약자를 대신하여 부담하는 중도금의 대출이자 및 발코니확장 비용은 판매부대비용으로 보는 것이며, 시행사의 분양부진에 따라 공사미수금의 장기연체로 도급계약서를 변경한 후 기존의 발생된 연체이자의 감액 없이 건전한 사회통념상 인정되는 범위 안에서 연체이자율을 인하하는 것은 접대비로 보지 않는 것임
○ 법인46012-1404, 2000.06.22.
아파트신축분양업을 영위하는 법인이 미분양아파트를 조기에 분양하기 위하여 모든 피분양자에게 금융기관의 대출을 알선하고 대출이자를 대신 부담하는 조건임을 사전에 공시하고 이에 따라 부담하는 대출이자상당액은 ｢법인세법 시행령 제19조제1호의 규정에 의하여 각 사업연도 소득금액계산상 손금에 산입하는 것임
○ 법인46012-3067, 1999.08.05.
주택을 신축하여 판매하는 법인이 미분양주택을 판매함에 있어서 이를 매입하는 자들 모두에게 동등한 조건으로 당초의 분양가액보다 낮은 가액으로 판매하기로 하였다면 그 매매계약 및 회계처리를 실제거래내용대로 처리하고 그 실제판매가액을 ｢법인세법 시행령｣ 제11조제1호의 수입금액으로 하는 것임
