□ 한국주택금융공사(이하 “공사”라 한다)의 업무
○ 공사는 2004년「한국주택금융공사법」에 의해 설립되어 채권유동화, 주택금융신용보증 및 주택담보노후연금보증, 신용보증 등의 업무를 담당하는 준정부기관임
○ 공사의 「유동화회사보증」은 정부의 건설부문 유동성지원 및 미분양 해소조치를 위하여 출시된 신용보증 상품으로
- 건설사 발행 회사채에 대한 공사의 보증을 통하여 최우량 유동화증권으로 구조화함으로써 건설사가 채권시장을 통해 원활하게 자금을 조달할 수 있도록 지원하는 기능을 수행하고 있음
□ 유동화회사보증(P-CBO보증) 상품 개요
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① 건설사가 개별 회사채를 발행하고 이를 주관증권회사가 인수 ② 주관증권회사는 인수한 개별 회사채를 유동화회사에 양도 ③ 유동화회사는 개별 회사채를 기초자산으로 하여 유동화증권을 발행 ④ 유동화증권 투자자에 대한 원리금지급을 보장하기 위하여 금융기관이 신용공여한도(Credit Line) 약정 ⑤ 공사는 신용공여약정에 의해 유동화회사가 부담하는 채무에 대해 신용보증 ⑥ 건설사는 최종 위험부담자인 공사를 위해 보유중인 미분양주택을 담보로 제공 (신탁된 아파트에 대해 1순위 수익권 보유) |
□ 신탁부동산의 처리(매각방법)
○ (일반매각) 건설사가 신탁회사에 담보신탁한 미분양 아파트는 회사채 만기까지 지속적으로 매각을 추진하고, 매매대금은 신탁관리계좌에 유보됨
< 신탁부동산 일반매각 프로세스 >
① 신탁계약에 따라 신탁회사는 위탁자(건설사)를 매각 및 임대차 관리인으로 지정 ② 건설사는 매수자를 발굴하여 신탁회사에 매매계약 체결요청 ③ 신탁회사와 매수인간 매매계약 체결 및 소유권 이전 / 매매대금은 신탁관리계좌로 입금 |
○ (공개매각) 건설사와 신탁회사 간 체결한 부동산담보신탁계약에 근거하여, 공사의 구상권이 발생하거나 건설사가 신탁계약을 위반하는 경우에는 공사의 요청에 의하여 공매방식으로 신탁부동산을 처분할 수 있음
○ 건설사의 회사채 미상환으로 신용공여은행이 유동화회사에 대출을 실행하여 회사채를 상환하는 경우, 신용보증인인 공사는 은행에 보증채무를 이행하고 신탁계좌보유액으로 구상권을 회수하게 되며, 건설사가 회사채를 정상 상환하는 경우 신탁계좌 유보금액은 최종적으로 건설사에 반환됨
□ 공사와 (주)AA건설(건설사)와의 미분양주택 매각현황
○ 공사는 AA건설(주)의 회사채 미납액에 대한 신용공여은행의 대출에 대해 총 293억원을 대위변제하고 신탁부동산 매각대금으로 171억원을 회수하였으며 ´12.7.23. 현재 약 138억원(이자 16억원 포함)의 구상채권을 보유
○ AA건설(주)은 미분양주택 매각분에 대하여 ´11년 4/4분기까지 부가가치세를 신고․납부하였고, ´12년 2/4분기까지는 부가가치세를 신고하였으나 납부하지 못하고 있는 상태이며 추진 중이던 회생계획이 중단되어 현재 파산위기에 처해있는 상황임
○ 공단은 구상채권 회수를 위하여 AA건설의 미분양주택 일반매각을 중단시키고 신탁계약에 따른 공개매각을 추진하였으며 그 진행경과는 아래와 같음
□ 공개매각 추진 진행경과
○ ´08.12월 최초보증이후 AA건설의 워크아웃 신청에 따른 회사채 미상환으로 공사는 총12회, 293억원 보증채무이행
(AA건설의 신탁부동산(총 70세대)은 일반매각 지속추진)
○ ´12.5월까지 57세대(일반매각) 분양계약 체결
○ ´12.5월 공사는 잔여 구상채권 회수를 위하여 미분양 13세대에 대해 한국토지신탁(신탁사)에 공매요청
○ ´12.5.15 신탁부동산 감정평가 완료
○ ´12.6.5 일간신문 공고 게재
○ 공매실행
날짜 | 회차 | 최저낙찰금액 |
2012. 6. 12. | 1 | 분양가의 100% |
2012. 6. 13. | 2 | 분양가의 90% |
2012. 6. 14. | 3 | 분양가의 80% |
2012. 6. 15. | 4 | 분양가의 70% |
2012. 6. 22. | 5 | 분양가의 60% |
□ 실시 근거 (부동산 담보신탁계약서& 특약사항)
제18조【신탁부동산 처분시기】① 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 신탁기간 종료전이라도 우선수익자의 요청에 의하여 신탁부동산을 처분할 수 있다. 1. 본건 자산유동화와 관련하여, 위탁자 또는 원본수익자가 채무자, 신용공여은행 및 우선수익자에 대하여 부담하는 의무를 위반하는 경우 2. 위탁자 또는 원본수익자가 신탁계약을 위반하는 경우 3. 우선수익자가 신용보증계약에 따라 신용공여은행에게 부담하는 보증의무를 이행하는 경우 제19조【처분방법】① 신탁부동산은 개별매각 혹은 일괄매각 등 수탁자가 합리적이라고 판단한 매각조건을 정하여 공개시장에서 경쟁을 통하여 처분하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 유찰시 다음 처분일 공고 전까지 직전 처분 시 조건으로 계약할 수 있다. ② 제20조에서 정한 예정가격 이상을 제시한 매수희망자 중 가장 높은 금액을 제시한자를 신탁부동산의 매수인으로 결정한다 제20조【예정가격】①신탁부동산의 처분시 예정가격은 감정평가 전문기관의 감정평가액 이상으로 수탁자가 결정하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 신탁개시 후 6개월 이내로서 가격변동 요인이 발생하지 않는 경우에는 수익증서상의 신탁부동산가격 이상으로 수탁자가 결정할 수 있다 ②제1항의 예정가격으로 처분되지 않을 경우 다음 처분예정가격은 직전의 처분시 예정가격을 기준으로 10% 해당액을 순차적으로 차감한 금액으로 한다 <특약사항> 제7조【신탁부동산의 처분방법】①수탁자는 수익자들이 사전 서면동의 하는 경우 기본 계약서 제18조 내지 제21조에도 불구하고 수탁자가 적정하다고 판단하는 시기, 가격 및 방법으로 신탁부동산을 처분할 수 있으며, 위탁자는 이에 관하여 일체의 이의를 제기하지 않기로 한다. 본 항에 따른 신탁부동산의 처분에 대하여는 신탁재산관리사무계약에서 구체적으로 정한다 |
□ 공매추진결과 (단위 : 평, 원)
번호 | 동호수 | 평형 | 분양가 | 낙찰회차 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
1 | 203-0703 | 49 | 533,000,000 | 4 | 373,100,000 | 70.0% |
2 | 203-1103 | 49 | 538,000,000 | 4 | 376,600,000 | 70.0% |
3 | 205-0902 | 49 | 533,000,000 | 4 | 373,100,000 | 70.0% |
4 | 206-0601 | 49 | 533,000,000 | 4 | 373,100,000 | 70.0% |
5 | 101-1207 | 59 | 635,000,000 | 5 | 401,000,000 | 63.1% |
6 | 101-1506 | 59 | 658,000,000 | 5 | 410,000,000 | 62.3% |
7 | 101-1508 | 59 | 658,000,000 | 5 | 400,000,000 | 60.8% |
8 | 201-1106 | 59 | 650,000,000 | 5 | 445,000,000 | 68.5% |
9 | 201-1506 | 59 | 655,000,000 | 4 | 458,500,000 | 70.0% |
10 | 201-1507 | 59 | 655,000,000 | 5 | 438,550,000 | 67.0% |
11 | 201-1606 | 59 | 655,000,000 | 4 | 458,500,000 | 70.0% |
12 | 202-1407 | 59 | 650,000,000 | 4 | 455,000,000 | 70.0% |
13 | 207-1501 | 59 | 655,000,000 | 4 | 458,500,000 | 70.0% |
| 계 | 8,008,000,000 | 5,420,950,000 | 67.7% |
2. 질의내용
○ 한국주택금융공사가 신탁계약상 우선수익자의 지위에서 건설사의 신탁재산(미분양주택)을 공개 매각하여 구상채권을 회수하는 경우 신탁재산 매각에 대한 납세의무자(공급자)와 면세 여부
3. 관련 법령
○ 부가가치세법 제2조 【납세의무자】
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.
1. 영리목적의 유무에 관계없이 사업상 독립적으로 재화(제1조에 따른 재화를 말한다. 이하 같다) 또는 용역(제1조에 따른 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하 “사업자”라 한다)
○ 부가가치세법 제12조 【면 세】
① 다음 각호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.
10. 금융ㆍ보험용역으로서 대통령령이 정하는 것
③ 제1항에 따라 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.
○ 부가가치세법 시행령 제33조 【금융ㆍ보험용역의 범위】
① 법 제12조 제1항 제10호에 규정하는 금융ㆍ보험용역은 다음 각 호에 규정하는 사업에 해당하는 역무로 한다. (2007. 2. 28. 개정)
1. 「은행법」에 의한 은행업
2.～18. 생략
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것의 사업은 제1항 제1호에 따른 은행업에 포함되는 것으로 한다. (2009. 2. 4. 개정)
3.「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사
④ 제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 1에 해당하는 용역은 이를 금융ㆍ보험용역으로 보지 아니한다. (2000. 12. 29. 신설)
3. 부동산의 임대용역 (2000. 12. 29. 신설)
○ 국세기본법 제14조 【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다
