1. 질의내용 요약

○ 주택을 소유하던 자가 주택 재건축을 위하여 인근주민들과 재건축조합을 결성하고 관할구청으로부터 승인을 득한 후, 사업계획진행에 어려움이 있어 8개 직장주택조합과 공동으로 사업시행하기로 합의하고 재건축조합원소유의 주택을 멸실한 후 토지를 상호교환 등기하였을 경우 당해토지의 양도시기와 과세대상이 되는 토지면적등에 대하여 여러 가지 의견이 있어 질의

○ 질의 1 :아래의 경우 토지와 건물을 상호교환하였을 경우 토지의 양도시기 여부

 가. 갑설 : 합동개발 재건축하기로 계약한 날이다.

 나. 을설 : 기존 주택을 철거한 날이다.

 다. 별성 : 재건축을 위한 토지교환등기 접수일이다.

 라. 정설 : 재건축된 건축물이 준공된 후 상호간에 정산완료된 날이다.

○ 질의 2 : 재건축 조합원 각자가 자기가 소유하고 있던 땅에서 33.74㎡를 뺀 나머지 부분만 타 조합원에게 이전하였을 경우 조합원 개개인이 전체 28필지 중 1필지 일부분만을 소유하는 결과가 되어 공동주택의 공유지분 여건에 맞지 않기 때문에 토지를 합병하여 건축물의 지번과 동일하게 하기 위하여 등기이전 과정에서 부득이 상호 매매 형식을 취하고 조합원들이 소유하고 있던 토지지분 전부를 타 조합원들에게 넘겨주고 타 조합원들의 지분 중 33.74㎡씩을 넘겨받는 형식을 취하였습니다.

재건축 조합원의 자격요건은 사업승인을 득할 때까지 재건축 단지내의 토지소유자이어야 하므로 형식적이나마 사업승인을 득할 때까지는 토지의 소유권을 가지고 있어야만 되었습니다. 이 경우 재건축 조합원 각자가 부담하여야 할 양도소득세 과세대상 토지의 면적 여부.

 가. 갑설 : 토지 등기부등본상의 매매로 나타난 토지면적 전체가 과세대상이다

 나. 을설 : 형식상 양도, 양수된 토지면적을 제외한 실제로 양도된 면적만 과세대상이다.

○ 질의 3 : 토지와 건물의 상호교환에 따른 토지의 양도가액 여부.

 가. 갑설 : “합동개발재축계약서” 제4조에 의거 토지 양도가액은 평당 1,268,0020원으로 하여야 한다.

 나. 을설 : 해당토지의 개별공시지가를 적용하여야 한다.

○ 질의 4 : 상기와 같이 토지의 양도에 따른 양도소득세율 적용 여부. 다만, 미등기양도자산 및 보유기간 2년 미만의 자산제외.

 가. 갑설 : 소득세법 제70조 제3항 제1호의 세율을 적용하여야 한다.

 나. 을설 : 소득세법 제70조 제3항 제4호 및 제2호의 세율을 적용하여야 한다.

2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제70조 제3

○ 주택건설촉진법 시행령 제30조 제1항