1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 1976.02. 경북 대구시 달성군 월배면 소재 A농지(답, 377㎡) 및 B농지(답, 298㎡) 취득
- 1981.7.1. 대구직할시 및 도시지역으로 편입
- 1987.05. 일반공업지역으로 편입
- 1999.04. 월배지구 토지구획정리사업지구 지정(개별 건축허가 불허 및 개발 규제) 및 일반주거지역 편입
- 2003.06. 월배지구 토지구획정리사업지구 폐지(이유;인근 성서공업단지 조성 및 난개발 방지) 및 지구단위계획구역 지정(개별 건축허가 불허 및 개발 규제)
- 2004.10. 지구단위계획(공동주택용지) 결정 및 제3종 일반주거지역으로 편입 ⇒ 공동주택 외의 건축은 제한되어 건설회사가 매도 요구시 응할 수 밖에 없는 상황
※ 토지 취득 후 재촌․자경하지 않음
○ 질의내용
「소득세법」제104조의 3의 규정에 따른 비사업용 토지 여부를 판정할 때
(질의 1) A,B농지를 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지로 보아 비사업용 토지에서 제외할 수 있는지 여부
(질의 2) 비사업용 토지에서 제외된다면, 토지 사용이 금지 또는 제한된 기간(월배지구 토지구획정리사업지구 지정일 및 지구단위계획구역 지정일)만 비사업용 토지에서 제외되는지 또는 소유기간 전체를 비사업용 토지에서 제외하는지
(질의 3) 위 농지를 양도하는 경우 토지 사용이 가능한 기간(’87.5월 ~ ’99.4월)의 양도소득세를 기준시가 차액으로 신고가 가능한지 또는 30년 이상 장기보유한 농지이므로 기준시가 차액으로 양도소득세 신고가 가능한지
2. 질의내용에 대한 자료
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다.
(이하 생략)
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 제104조의 3 【비사업용 토지의 범위】
① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
1. 논ㆍ밭 및 과수원(이하 이 조에서 “농지”라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.
나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ특별자치시(특별자치시에 있는 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ특별자치도(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제15조 제2항에 따라 설치된 행정시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 및 시지역(「지방자치법」 제3조 제4항에 따른 도농 복합형태인 시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)에 있는 농지. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하며 스스로 경작하던 농지로서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다.
2.․3. 생략
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
가. 「지방세법」 또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 나. 「지방세법」 제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지
다. 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것
5. ~ 7. 생략
② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.
③ 제1항과 제2항을 적용할 때 농지ㆍ임야ㆍ목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제168조의 6 【비사업용 토지의 기간기준】
법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간
나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제168조의 7 【토지지목의 판정】
법 제104조의 3의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의한다. 다만, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다.
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제168조의 14 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】
① 법 제104조의 3 제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지(이하 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.
1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간
2. 토지를 취득한 후 「문화재보호법」에 따라 지정된 보호구역 안의 토지 : 보호구역으로 지정된 기간
3. 제1호 및 제2호에 해당되는 토지로서 상속받은 토지: 상속개시일부터 제1호 및 제2호에 따라 계산한 기간
4. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 기획재정부령으로 정하는 기간
(이하 생략)
○ 부동산거래관리과-768, 2010.06.03.
[ 회 신 ]
토지를 취득한 후 2005.12.30.이전에 구「토지구획정리사업법 (2000.1.28, 법률 제6242호의「도시개발법」이 시행되기 전의 것)」에 따른 토지구획정리사업시행지구로 지정·공고된 경우에 해당 토지가 경작 등 토지 본래의 용도에 사용이 제한되지 아니한 경우에는「소득세법 시행령」제168조의14제1항제1호가 적용되지 아니하는 것입니다.
[사실관계]
- 1994.04.04. 갑이 자연녹지지역에 소재한 A토지(지목 전)를 경락을 원인으로 취득하였음
- 1999.08.03. 도시계획재정비 고시에 따라 토지구획정리사업지구로 지정과 동시에 주거지역으로 편입됨
* 이에 따라 A토지는 농작물 재배행위 이외의 전용, 건축행위가 제한됨
- 2005.12.31. 토지구획정리사업지구 및 도시개발구역이 해제됨
- 2007.07.20. A토지 양도
* A토지는 시지역 안의 농지로서 취득일부터 양도일까지 농지소재지에 거주하면서 경작한 농지에 해당함(재촌 및 자경요건 충족)
- 2007.10.08. 제1종 지구단위계획구역으로 결정됨
[질의내용]
토지구획정리사업지구로 지정되어 주거지역으로 편입된 후 대지로의 전용이 불가능한 토지가 법령상 사용금지 또는 제한된 토지에 해당하는지
