1. 사실관계

○ (주)******은「주택법」에 따른 주택임대관리업 등록업체(「주택법」제53조의2 제1항 제1호의 등록을 완료함)(이하“신청법인”이라함)로 다음과 같은 자기관리형 주택임대관리업을 추진하고자 하며 사업의 진행 개요는 아래와 같음

- 주택임대관리업자인 신청인은 임대인(건물주)으로부터 자기관리형 계약을 체결하고 건물을 임대(이하‘1차거래’)받음

 - 임대받은 건물을 주거용 오피스텔로 불특정 다수의 임차인에게 전대(이하 ‘2차거래’)하고 입주자들은 직접 상시주거용으로 사용할 예정임(전대목적이 상시주거용임을 자기관리형 계약체결시 계약내용에 포함함)

* 주택임대관리업(2014.2.7. 제도 도입)이란 임대인을 대신하여 시설물관리임대료 징수 등 종합적인 서비스를 제공하는 업종으로 자기관리형 주택임대관리업은 주택의 공실, 임대료 체불 등의 위험을 주택임대관리회사가 부담하고 임대인에 고정액을 지급

2. 질의내용

○ 1차거래에 있어서 임대인(건물주)이 주택임대관리업자인 신청법인에게 주거용 오피스텔을 임대하는 경우「부가가치세법」제26조 제1항 제12호 규정에 의한 면세사업인지 여부

3. 관련법령

○ 부가가치세법 제26조 【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】

① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

 12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

○ 부가가치세법 시행령 제41조 【주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위】

① 법 제26조제1항제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 "주택"이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.

 1.주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)

 2.건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

② 임대주택에 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 "사업용건물"이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우에는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대의 범위는 다음 각 호에 따른다.

 1. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택의 임대로 본다. 이 경우 그 주택에 부수되는 토지임대의 범위는 제1항과 같다.

2. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적과 같거나 그보다 작은 때에는 주택 부분 외의 사업용 건물 부분은 주택의 임대로 보지 아니한다. 이 경우 그 주택에 부수되는 토지의 면적은 총토지면적에 주택 부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제1항과 같다.

○ 주택법 제53조의2 【주택임대관리업의 등록】

① 대통령령으로 정하는 규모 이상으로 다음 각 호의 어느 하나의 주택임대관리업을 하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 등록을 하여야 하며, 등록 사항이 변경된 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 변경신고를 하여야 한다.

1. 자기관리형 주택임대관리업: 임대인과 제2항에 따른 주택임대관리업자가 계약 당사자로서 주택임대관리업자는 계약기간 중 임대인에게 임대료 지불을 보장하고 자기책임으로 주택을 임대하는 형태

2. 위탁관리형 주택임대관리업: 임대인과 임차인이 계약 당사자로서 제2항에 따른 주택임대관리업자는 임대인과의 계약에 의하여 관리수수료를 받고 임대료 징수, 임차인 관리 및 시설물 유지관리업무 등을 대행하는 형태

3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 영업의 형태

② 제1항에 따라 등록을 한 자(이하 "주택임대관리업자"라 한다)가 제53조의3에 따라 그 등록이 말소된 후 2년이 지나지 아니한 때에는 다시 등록할 수 없다.

③ 제1항에 따라 등록을 하려는 자가 갖추어야 하는 자본금(법인이 아닌 경우 자산평가액을 말한다), 전문인력, 시설 등에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.

제68조 【주택관리업의 등록기준 및 등록절차 등】

① 법 제53조의 규정에 의한 주택관리업의 등록기준은 별표 8과 같다.

② 법 제53조제1항의 규정에 의하여 주택관리업의 등록을 하고자 하는 자는 등록신청서에 국토교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 등록을 신청(전자문서에 의한 신청을 포함한다)하여야 한다. <개정 2007.12.31, 2008.2.29, 2013.3.23>

③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 주택관리업의 등록을 한 자에게 주택관리업등록증을 교부하여야 한다.