1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 기준시가 계산

예규·판례

1990년 8월 30일 개별공시지가가...

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질의회신

서면-2015-부동산-22314

생산일자 2015.03.26.

AI 요약

요지

시가표준액이 정기조정일에 조정되지 아니한 경우에는 그 정기조정일 직전에 결정된 시가표준액이 동일하게 조정된 것으로 보는 것임

회신

1. 「소득세법 시행령」제164조제4항의 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시 기준시가을 계산하는 산식에서 시가표준액이 정기조정일에 조정되지 아니한 경우에는 그 정기조정일 직전에 결정된 시가표준액이 동일하게 조정된 것으로 보는 것입니다.2. 1984.7.1 이후 취득한 토지에 대한 취득당시 기준시가를 소득세법시행령 제164조 제4항의 산식에 의하여 계산 할 때 토지대장상에 등급이 1984.7.1 구 지방세법시행규칙(내무부령 제414호, 1984.5.12 개정) 제42조의 규정에 의하여 새로운 등급(이하 “신등급”이라 함)으로 재설정되지 아니한 경우에는 1984.6.30 현재 토지대장상의 등급을 개정된 등급가액에 맞게 신등급으로 재설정하여 적용하는 것입니다.3. 신등급은 1984.6.30 현재 평(平)당 등급가액에 0.3025를 곱하여 ㎡당 등급가액을 산출하여 신등급표의 해당가액에 맞는 등급을 설정하는 것이며, 해당가액에 맞는 등급이 없는 때에는 직근상위 등급으로 설정하는 것입니다.

질의내용

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 1987.11.25. 군산시 소재 토지 취득

〈 토지 등급 현황〉

등급수정

년월일

1976.06.30.

수정

1987.12.18.

수정

1990.01.01.

수정

토지등급

204

211

- 2014.12.05. 토지 양도

○ 질의내용

환산취득가액으로 양도차익을 계산할 때 질의한 토지의 취득당시 기준시가를 산정하기 위한 토지등급은 어떤 것으로 해야하는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① ~ ⑥

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제164조 【토지・건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조제1항제1호가목 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목・이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조제2항에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 그 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제4조제1항 단서에 따라 시장・군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다. <개정 1997.12.31, 1998.12.31, 2001.12.31, 2005.2.19, 2006.2.9, 2009.12.14, 2010.2.18, 2010.9.20>

1. 「측량・수로조사 및 지적에 관한 법률」에 의한 신규등록토지

2. 「측량・수로조사 및 지적에 관한 법률」에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「측량・수로조사 및 지적에 관한 법률」상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정・고시가 누락된 토지(국・공유지를 포함한다)

② 법 제99조제1항제1호 가목 단서에서 "대통령령으로 정하는 지역"이란 각종 개발사업등으로 지가가 급등하거나 급등우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다. <개정 2010.2.18>

③ 법 제99조제1항제1호가목부터 라목까지의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. <개정 1999.12.31, 2015.2.3>

④「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 「지방세법」상 시가표준액을 말한다.

1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가	×	취득당시의 시가표준액
		1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액

(이하 생략)

○ 지방세법 시행규칙(1984.5.12. 재무부령 제414호로 개정된 것)제42조【토지의 등급설정등】

① 영 제80조의2제1항의 규정에 의한 토지의 등급은 모든 토지에 대하여 1제곱미터당(광천지는 1필지당)가액을 기준으로 "별표 1"의<생략:별표1> 토지등급표에 의하여 설정한다. 다만, 공용지와 공공용지는 제외할 수 있다.<개정 1984.5.12>

(이하 생략)

○ 지방세법 시행규칙 부칙 <제414호,1984.5.12>

제1조 (시행일) 이 규칙은 공포한 날로부터 시행한다.

제2조 (토지등급조정에 관한 경과조치) 토지등급조정에 관한 제42조 및 별표 1의 개정규정은 1984년 7월 1일부터 시행한다.

○ 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2005.2.19, 2009.2.4, 2010.2.18, 2010.12.30, 2015.2.3>

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. <개정 2000.12.29, 2001.12.31, 2002.12.30, 2003.12.30, 2005.8.5, 2005.12.31, 2008.2.22, 2010.2.18>

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액	×	취득당시의 기준시가
		양도당시의 기준시가

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지・건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액	×	취득당시의 기준시가
		양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2005.12.31, 2008.2.22, 2009.2.4, 2012.2.2, 2013.2.15, 2015.2.3>

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

④ ~⑤ 생략

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 부동산거래관리과-216 (2010.02.08)

[ 회 신 ]

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990.8.30. 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시(1984.12.31. 이전에 취득한 경우에는 1985.1.1.을 취득일로 보는 것임)의 기준시가는 「소득세법 시행령」 제164조제4항의 산식에 의하여 계산한 가액으로 하는 것입니다. 이 경우 시가표준액이 정기조정일에 조정되지 아니한 경우에는 그 정기조정일 직전에 결정된 시가표준액이 동일하게 조정된 것으로 보는 것입니다.

○ 재일46014-937(1998.05.26)

[ 회 신 ]

1984.7.1 이후 취득한 토지에 대한 취득당시 기준시가를 소득세법시행령 제164조 제10항의 규정에 의하여 환산하는 경우로서 토지대장상에 등급이 1984.7.1 구 지방세법시행규칙(내무부령 제414호, 1984.5.12 개정) 제42조의 규정에 의하여 새로운 등급(이하 신등급)으로 재설정되지 아니한 경우에는 1984.6.30 현재 토지대장상의 등급을 개정된 등급가액에 맞게 신등급으로 재설정하여 적용하는 것이며,

신등급은 1984.6.30 현재 평(平)당 등급가액에 0.3025를 곱하여 ㎡당 등급가액을 산출하여 신등급표의 해당가액에 맞는 등급을 설정하는 것이며, 해당가액에 맞는 등급이 없는 때에는 직근상위 등급으로 설정하는 것입니다.

[지방세법 시행규칙 별표1]<개정 1984.5.12. 개정 전의 것>

토 지 등 급 표

(단위 : 1평당)

등 급	가격 (원)	등 급	가격 (원)	등 급	가격 (원)	등 급	가격 (원)
1	1	25	100	49	4,000	73	160,000
2	2	26	120	50	5,000	74	180,000
3	3	27	140	51	6,000	75	200,000
4	4	28	160	52	7,000	76	250,000
5	5	29	180	53	8,000	77	300,000
6	6	30	200	54	9,000	78	350,000
7	7	31	250	55	10,000	79	400,000
8	8	32	300	56	12,000	80	500,000
9	9	33	350	57	14,000	81	600,000
10	10	34	400	58	16,000	82	700,000
11	12	35	500	59	18,000	83	800,000
12	14	36	600	60	2,000	84	900,000
13	16	37	700	61	25,000	85	1,000,000
14	18	38	800	62	30,000	86	1,200,000
15	20	39	900	63	35,000	87	1,400,000
16	25	40	1,000	64	40,000	88	1,600,000
17	30	41	1,200	65	50,000	89	1,800,000
18	35	42	1,400	66	60,000	90	2,000,000
19	40	43	1,600	67	70,000	91	2,200,000
20	50	44	1,800	68	80,000	92	2,400,000
21	60	45	2,000	69	90,000	93	2,600,000
22	70	46	2,500	70	100,000	94	2,800,000
23	80	47	3,000	71	120,000	95	3,000,000
24	90	48	3,500	72	140,000	96	3,200,000

비고: 가격년액 3,200,000원이상은 200000원을 증가할 때마다 각 1급씩 진급한다.

[지방세법 시행규칙 별표1]<개정 1984.5.12.>

토 지 등 급 표

(단위 : 제곱미터당)

등 급	가격 (원)	등 급	가격 (원)	등 급	가격 (원)	등 급	가격 (원)	등 급	가격 (원)	등 급	가격 (원)
1	1	51	63	101	626	151	7,070	201	81,000	251	928,000
2	2	52	66	102	657	152	7,420	202	85,000	252	975,000
3	3	53	69	103	589	153	7,790	203	89,300	253	1,023,000
4	4	54	72	104	723	154	8,180	204	93,700	254	1,075,000
5	5	55	75	105	759	155	8,590	205	98,400	255	1,128,000
6	6	56	78	106	796	156	9,020	206	103,000	256	1,185,000
7	7	57	81	107	835	157	9,470	207	108,000	257	1,244,000
8	8	58	85	108	876	158	9,940	208	113,000	258	1,306,000
9	9	59	89	109	919	159	10,400	209	119,000	259	1,372,000
10	10	60	93	110	964	160	10,900	210	125,000	260	1,440,000
11	11	61	97	111	1,010	161	11,500	211	131,000	261	1,512,000
12	12	62	101	112	1,060	162	12,000	212	138,000	262	1,588,000
13	13	63	106	113	1,110	163	12,600	213	145,000	263	1,667,000
14	14	64	111	114	1,170	164	13,300	214	152,000	264	1,751,000
15	15	65	116	115	1,220	165	13,900	215	160,000	265	1,838,000
16	16	66	121	116	1,280	166	14,600	216	168,000	266	1,930,000
17	17	67	127	117	1,350	167	15,400	217	176,000	267	2,027,000
18	18	68	133	118	1,420	168	16,100	218	185,000	268	2,128,000
19	19	69	139	119	1,490	169	17,000	219	194,000	269	2,235,000
20	20	70	145	120	1,560	170	17,800	220	204,000	270	2,346,000
21	21	71	152	121	1,640	171	18,700	221	214,000	271	2,464,000
22	22	72	159	122	1,720	172	19,600	222	225,000	272	2,587,000
23	23	73	166	123	1,810	173	20,600	223	236,000	273	2,716,000
24	24	74	174	124	1,900	174	21,700	224	248,000	274	2,852,000
25	25	75	182	125	1,990	175	22,700	225	261,000	275	2,995,000
26	26	76	191	126	2,090	176	23,900	226	274,000	276	3,145,000
27	27	77	200	127	2,190	177	25,100	227	287,000	277	3,302,000
28	28	78	210	128	2,300	178	26,300	228	302,000	278	3,467,000
29	29	79	220	129	2,420	179	27,600	229	317,000	279	3,640,000
30	30	80	231	130	2,540	180	29,000	230	333,000	280	3,822,000
31	31	81	242	131	2,670	181	30,500	231	350,000	281	4,014,000
32	32	82	254	132	2,800	182	32,000	232	367,000	282	4,214,000
33	33	83	266	133	2,940	183	33,600	233	385,000	283	4,425,000
34	34	84	279	134	3,090	184	35,300	234	405,000	284	4,646,000
35	35	85	292	135	3,240	185	37,100	235	425,000	285	4,879,000
36	36	86	306	136	3,400	186	38,900	236	446,000	286	5,123,000
37	37	87	321	137	3,570	187	40,900	237	469,000	287	5,379,000
38	38	88	337	138	3,750	188	42,900	238	492,000	288	5,648,000
39	39	89	353	139	3,940	189	45,100	239	517,000	289	5,930,000
40	40	90	370	140	4,130	190	47,300	240	543,000	290	6,227,000
41	42	91	388	141	4,340	191	49,700	241	570,000	291	6,538,000
42	44	92	407	142	4,560	192	52,200	242	598,000	292	6,865,000
43	46	93	427	143	4,790	193	54,800	243	628,000	293	7,208,000
44	48	94	448	144	5,020	194	57,500	244	660,000	294	7,569,000
45	50	95	470	145	5,280	195	60,400	245	693,000	295	7,947,000
46	52	96	493	146	5,540	196	63,400	246	727,000	296	8,345,000
47	54	97	517	147	5,820	197	66,600	247	764,000	297	8,762,000
48	56	98	542	148	6,110	198	69,900	248	802,000	298	9,200,000
49	58	99	569	149	6,410	199	73.400	249	842,000	299	9,660,000
50	60	100	597	150	6,730	200	77,100	250	884,000	300	10,143,000