○ 신청인 ◈◈(이하 “매도인”)은 ‘부산광역시 강서구 ◊◊2동 ◌◌-61층 제101호～제105호, 제2층제201호～제203호 전부(이하 “쟁점부동산”)’를 ◉◉(주)(이하 “매수인”)에 4,880백만원에 양도하기로 하는 부동산매매계약을 2014년6월27일 체결하였으며
- 대금지급조건은 계약금 488백만원은 계약체결시, 중도금 976백만원은 2014년8월31일, 잔금 3,416백만원은 2015년1월31일에 지급하기로 함
- 특약사항은 6개 임차인 중 5개 임차인의 명도는 매도인의 책임으로, 1개 임차인(102호, GS편의점)의 명도는 매도인과 매수인 쌍방 협의로 완료토록 규정
○ 매도인이 명도책임을 지기로 한 5개 임차인중 2개 임차인의 명도가 잔금지급일인 2015년1월31일까지 완료되지 못하였고, 매도인과 매수인 쌍방이 책임지기로 한 1개 임차인의 명도는 2015년4월30일에 명도하기로 합의를 보았으며
- 또한 매도인이 명도책임을 지기로 한 2개 임차인의 명도는 사전답변신청일 현재에도 확정할 수 없는 상황으로 임차인의 임대차계약종료일인 2015년7월10일에 명도가 완성될 것으로 예상됨
○ 매수인은 부동산 명도가 원활하지 못함을 알고 계약의 이행차원에서 2015년2월2일 건물분 부가가치세를 제외한 매매대금을 공탁하였으나
- 쌍방이 명도 합의하기로 한 1개 임차인의 명도합의가 2015.4.30.로 합의된 점 및 매도인의 명도진행의 어려움 등을 감안, 소유권이전등기 청구소송을 제기하지 않고 소유권등기이전 기간을 연장해 주고 있는 상황이며
- 임차인의 임대소득도 매도인이 계속적으로 청구하여 사용․수익하고 있음
2. 질의내용
○ 중간지급조건부 계약에 따라 쟁점부동산을 양도하기로 계약하였으나 임차인의 명도문제가 해결되지 않는 등 매도인의 귀책으로 인해 계약상 잔금시점 이후에 매수인이 잔금을 공탁한 경우 잔금의 공급시기를 언제로 볼 것인지 여부
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제15조【재화의 공급시기】
① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2013.6.7. 개정)
1. 재화의 이동이 필요한 경우: 재화가 인도되는 때
2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우: 재화가 이용가능하게 되는 때
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없는 경우: 재화의 공급이 확정되는 때
② 제1항에도 불구하고 할부 또는 조건부로 재화를 공급하는 경우 등의 재화의 공급시기는 대통령령으로 정한다. (2013.6.7. 개정)
○ 부가가치세법 시행령 제28조 【구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기】
① 법 제15조 제1항 후단에 따른 구체적인 거래 형태별 재화의 공급시기는 다음 표에 따른다.
구분 | 공급시기 |
1. 현금판매, 외상판매 또는 할부판매의 경우 | 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때 |
2. 상품권 등을 현금 또는 외상으로 판매하고 그 후 그 상품권 등이 현물과 교환되는 경우 | 재화가 실제로 인도되는 때 |
3. 재화의 공급으로 보는 가공의 경우 | 가공된 재화를 인도하는 때 |
② 반환조건부 판매, 동의조건부 판매, 그 밖의 조건부 판매 및 기한부 판매의 경우에는 그 조건이 성취되거나 기한이 지나 판매가 확정되는 때를 공급시기로 본다.
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 재화의 공급시기로 본다. 다만, 제2호와 제3호의 경우 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 날 이후에 받기로 한 대가의 부분에 대해서는 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 날을 그 재화의 공급시기로 본다.
1. 기획재정부령으로 정하는 장기할부판매의 경우
2. 완성도기준지급조건부로 재화를 공급하는 경우
3. 기획재정부령으로 정하는 중간지급조건부로 재화를 공급하는 경우
4. 전력이나 그 밖에 공급단위를 구획할 수 없는 재화를 계속적으로 공급하는 경우
○ 부가가치세법 시행규칙 제18조 【중간지급조건부 재화의 공급】
영 제28조제3항제3호에서 "기획재정부령으로 정하는 중간지급조건부로 재화를 공급하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 계약금을 받기로 한 날의 다음 날부터 재화를 인도하는 날 또는 재화를 이용가능하게 하는 날까지의 기간이 6개월 이상인 경우로서 그 기간 이내에 계약금 외의 대가를 분할하여 받는 경우
2. 「국고금 관리법」 제26조에 따라 경비를 미리 지급받는 경우
3. 「지방재정법」 제73조에 따라 선금급(先金給)을 지급받는 경우
○ 민법 제487조 【변제공탁의 요건, 효과】
채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자는 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있다. 변제자가 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우에도 같다.
