○ 당사는 대형할인점, 의류제조 및 판매 등을 사업목적으로 설립된 법인임

○ 당사는 ☆☆자산운용이 운용하는 자본시장과 금융투자업에 과한 법률에 따라 금융위원회에 등록한 집합투자기구인 ★★투자신탁 제3호는

 - 당사가 하나자산신탁에게 신탁하는 투지 및 지상 건물 3개동(이하 “부동산등”이라 함)을 임차하여 다시 당사에 전대하는 이른 바 Leasse @Leaseback 사업(이하 “본건 사업”이라 함)을 진행하려 하고 있음

○ 본건 사업과 관련하여 2015.05.27. 당사와 ★★투자신탁 제3호의 자산운용사인 ☆☆자산운용 간에 양해각서를 체결하였으며 그 개요는 아래와 같음

1) 당사는 대상자산을 수탁자에게 15년간 신탁하며, 이 때 수익자는 당사, 우선수익자는 ★★투자신탁 제3호가 됨. 우선수익권은 아래 2)의 선급임대료 반환금과 본 건 사업과 관련하여 ★★투자신탁 제3호 펀드가 당사를 상대로 가지는 일체의 금전채권 합계액을 그 내용으로 합니다.

2) 수탁자는 대상자산을 ★★투자신탁 제3호 펀드에 15년간 임대하고, ★★투자신탁 제3호 펀드는 대상자산의 전체 임대기간에 대한 임대료 총액 660억원(이하 "선급임대료")을 임대차개시일에 전액 수탁자에게 선납하며, 수탁자가 받은 선급임대료는 신탁의 수익으로서 당사에게 분배

3) ★★투자신탁 제3호 펀드는 수탁자로부터 임차한 대상자산을 ‘책임전대차계약’을 통하여 다시 당사에게 15년간 전대하며, i) 전대차 개시일로부터 만 3년까지는 연115억원을, ii) 전대차 개시일로부터 만 3년 경과 후부터 만 5년까지는 연 57억원을, iii) 만 5년 경과 후부터는 직전년도 연간 전대료를 기준으로 매년 2.0%와 소비자물가지수(Consumer Price Index, CPI) 중 큰 비율(다만 연 3.0%를 넘을 수 없음)에 따라 인상된 금액을 전대료로 지급받게 됨

4) 본 건 사업은 당사가 대상자산에 대한 모든 책임(건물 구조에 대한 수리, 보수 및 대상자산과 관련된 제반비용 부담)을 지는 이른바 Absolute Triple Net 조건으로 체결되었음

○ 본 건 사업의 회계처리와 관련하여, 한국채택국제회계기준(K-IFRS) 해석서 제2027호 문단 3에 따라 상기 신탁, 임대차, 전대차 거래는 연결되어 있으므로 각 거래 별로 회계처리하지 않고 하나의 거래로 회계처리하여야 함.

 - 또한 당사는 대상자산의 사용, 관리, 운영과 관련하여 발생하는 모든 사실상∙법률상 책임이 있으며, 신탁 종료 후 대상자산의 소유권이 질의법인에 있으므로 대상자산의 소유에 따른 위험과 보상을 보유하고 있음

 - 따라서 본 건 사업은 동 기준서 문단 5에 따라 리스가 실질적으로 포함되어 있지 않으므로 리스회계처리 적용대상이 아님

○ ★★투자신탁 제3호 펀드가 지급하는 선납임대료 660억원은 최종적으로 당사에 귀속되어 대상자산을 담보로 하는 당사의 기존 대출금을 상환하여야 하는 조건에 비추어 볼 때,

 - 본 건 사업의 경제적 실질은 기존 대출금을 상환하고 펀드에게 대상자산을 담보로 제공하고 신규 대출금을 받는 것이며, 전대료는 원리금을 상환하는 금액에 해당함

 - 따라서 기업회계기준에 따르면 ★★투자신탁 제3호 펀드가 지급하는 선납임대료는 기업회계기준서 5003호[집합투자기구] 에 따라 대출채권으로 분류되며,

 - 이자수익은 채권잔액에 내재이자율을 적용하여 산출하고 전대료와 이자수익의 차이는 원금의 상환으로 구분하는 것으로 회계처리됨

 - 이와 동일하게 당사가 지급받는 선납임대료는 차입금으로 분류되며, 이자비용은 차입금잔액에 내재이자율을 적용하여 산출하고 전대료와 이자비용의 차이는 차입금의 상환으로 구분하는 것으로 회계처리됨

2. 질의내용

○ 사업자가 부동산을 신탁하고 신탁회사로부터 펀드가 해당 부동산을 임차하여 다시 사업자에게 임대하는 일련의 거래가 차입거래에 해당하는 경우 임대료 등에 대한 부가가치세 과세여부

3. 관련법령 및 관련사례

○ 부가가치세법 제2조【정 의】

1. "재화"란 재산 가치가 있는 물건 및 권리를 말한다. 물건과 권리의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

2. "용역"이란 재화 외에 재산 가치가 있는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위를 말한다. 용역의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 부가가치세법 제10조【재화 공급의 특례】

⑧ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

 1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것

○ 부가가치세법 시행령 제22조【재화의 공급으로 보지 아니하는 담보 제공】

 법 제10조제8항제1호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 질권, 저당권 또는 양도담보의 목적으로 동산, 부동산 및 부동산상의 권리를 제공하는 것을 말한다.

○ 부가가치세법 제15조【재화의 공급시기】

① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 1. 재화의 이동이 필요한 경우: 재화가 인도되는 때

 2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우: 재화가 이용가능하게 되는 때

 3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없는 경우: 재화의 공급이 확정되는 때

② 제1항에도 불구하고 할부 또는 조건부로 재화를 공급하는 경우 등의 재화의 공급시기는 대통령령으로 정한다.

○ 부가가치세법 시행령 제28조 【구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기】

② 반환조건부 판매, 동의조건부 판매, 그 밖의 조건부 판매 및 기한부 판매의 경우에는 그 조건이 성취되거나 기한이 지나 판매가 확정되는 때를 공급시기로 본다.

○ 부가가치세법 제26조 【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】

① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

11. 금융ㆍ보험 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

○ 부가가치세법 시행령 제40조 【면세하는 금융ㆍ보험 용역의 범위】

① 법 제26조제1항제11호에 따른 금융ㆍ보험 용역은 다음 각 호의 사업에 해당하는 역무로 한다.

 2. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 다음 각 목의 사업

  다. 집합투자업. 다만, 집합투자업자가 투자자로부터 자금 등을 모아서 부동산, 실물자산 및 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 자산에 운용하는 경우는 제외한다.

 18. 금전대부업(어음 할인, 양도담보, 그밖에 비슷한 방법을 통한 금전의 교부를 업으로 하는 경우를 포함한다) (2015.2.3. 개정)

○ 부가가치세법 시행규칙 제27조 【면세하지 아니하는 집합투자업자 등의 투자대상 자산의 범위】

영 제40조제1항제2호다목 단서, 같은 항 제13호 단서, 같은 항 제14호 단서 및 같은 항 제16호 단서에서 "기획재정부령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산을 말한다.

 1. 지상권·전세권·임차권 등 부동산의 사용에 관한 권리

 2. 어업권

 3. 광업권

 4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지의 자산과 유사한 재산 가치가 있는 자산

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.