1. 사실관계
- 갑은 2009.4.1. 제주시 이도동에 소재하는 A미분양주택에 대해서 사업주체와 최초로 매매계약을 체결하고 조세특례제한법시행령 제98조의3에 따라 2009.5.20. 관할 자치단체장으로부터 미분양주택임을 확인․날인받음
- 갑은 A미분양주택이 준공됨에 따라 2011.1.10. 해당 주택에 입주하면서 아파트의 소유권을 부부 공동명의로 등기하기로 배우자(을)와 약정하고 같은 날 배우자에게 A미분양주택의 지분 1/2을 증여하기로 증여계약서를 작성한 후 사업주체에게 제출한바, A미분양주택의 분양계약서상 권리의무 승계내역서에 부부 공동명의로 등재됨
- 갑․을 부부는 A미분양주택에 대해서 2009.4.1.을 등기원인(매매)일로 하여 2011.3.17. 부부 공동명의로 소유권이전등기(지분 각 1/2)함
- 한편, 갑의 배우자 을은 A미분양주택을 갑으로부터 지분으로 취득하기 이전인 2005년도에 제주시 이도동에 소재하는 B주공아파트(17평형)를 취득하였음
2. 질의내용
가. A미분양주택에 입주한 후 5년 이내인 2015년 중에 갑․을 부부가 해당 미분양주택을 양도하는 경우 조세특례제한법 제98조의3 제1항에 따라 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 있는지 여부
나. 만약 양도소득세가 과세되는 경우 공동 지분 전체에 대해서 과세되는지 또는 배우자에게 증여한 지분만 과세되는지
다. 갑세대의 주택 보유수는 어떻게 되는지(만약 조세특례제한법 제98조의3 제1항에 따라 양도소득세 과세특례를 적용받는 경우 추후 다른 주택을 구입하지 않는 경우에는 B주택만 소유하는 것으로 보는지)
3. 관련법령
○ 조세특례제한법 제98조의 3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 거주자 또는 「소득세법」 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역(「소득세법」 제104조의 2에 따른 지정지역은 제외한다)에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.
1. 거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간
2. 비거주자인 경우: 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간
② 생략
③ 「소득세법」 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 제1항 및 제2항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
④ 제1항 및 제2항을 적용받는 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조 제2항 및 제104조 제1항 제3호의 규정에도 불구하고 장기보유특별공제액 및 세율은 다음 각 호의 규정을 적용한다.
1. 장기보유특별공제액: 양도차익에 「소득세법」 제95조 제2항 표1(같은 조 제2항 단서에 해당하는 경우에는 표2)에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액
2. 세율: 「소득세법」 제104조 제1항 제1호에 따른 세율
⑤ 제1항 및 제2항을 적용할 때 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 조세특례제한법 시행령 제98조의 3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 법 제98조의 3 제1항 전단에서 “대통령령으로 정하는 미분양주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 말한다. 다만, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660 제곱미터 이내이고, 주택의 연면적이 149 제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149 제곱미터) 이내인 주택에 한정한다.
1. 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체(이하 이 항에서 “사업주체”라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2009년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2009년 2월 12일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택
2. ~ 8. 생략
② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다.
1. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택
2. 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간(이하 이 조에서 “미분양주택 취득기간”이라 한다) 중에 사업주체(제1항 제3호에 따른 주택건설사업자, 같은 항 제4호에 따른 주택도시보증공사, 같은 항 제5호에 따른 시공자, 같은 항 제6호에 따른 기업구조조정부동산투자회사등, 같은 항 제7호에 따른 건축주 및 같은 항 제8호에 따른 신탁업자를 포함한다. 이하 제3호, 제6항ㆍ제8항 및 제10항에서 같다)와 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자(매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택
3. 미분양주택 취득기간 중에 해당 사업주체로부터 당초 매매계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택
(이하 생략)
[ 회 신 ]
귀 질의의 경우 배우자로부터 분양권을 매매・증여 등으로 승계받아 취득하는 주택은 「조세특례제한법」 제98조의3 제1항에 따른 과세특례 대상에 해당하지 아니합니다.
[질의내용 요약]
- 부부 중 1명 명의로 분양받은 주택을 증여를 통해 부부공동명의로 전환하는 경우 증여받은 배우자의 지분이 미분양주택 과세특례(조세특례제한법 제98조의3) 대상인지 여부
○ 부동산거래관리과-629, 2011.07.20.
[ 회 신 ]
귀 질의의 경우 부부가 공동으로 「주택법」제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체와 최초로 매매계약을 체결한 후 그 중 한명의 지분을 배우자에게 증여하는 경우 배우자로부터 증여받은 지분은 「조세특례제한법」 제98조의3의 규정을 적용하지 아니하는 것이며, 이 경우 해당주택은 일반주택 비과세 판정시 해당 거주자의 소유주택으로 보아 주택수를 계산하는 것입니다.
[사실관계]
- 1996년 甲 명의로 수원시 소재 A아파트 취득
- 2009.12.22. 甲의 부부는 오산시 소재 B아파트를 공동명의로 계약하고 계약금 납부함
* B아파트는 조세특례제한법 제98조의3에 규정된 미분양주택 해당
- 2011.4.18. B아파트(분양권)를 甲의 아내 단독명의로 변경함(甲의 지분을 아내에게 증여)
- 2011.5.18. B아파트 입주
[질의내용]
- B아파트를 양도하는 경우 증여받은 지분이 미분양주택 과세특례 대상인지 여부
- B아파트를 보유한 상태에서 A아파트를 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 판정시 B아파트를 소유주택으로 보는지 여부
(쟁점사항)
부부가 공동으로 미분양주택 분양계약을 체결한 후 그 중 한 명의 지분을 배우자에게 증여한 경우 배우자로부터 증여받은 지분이 미분양주택 과세특례가 적용되는지(해당 주택 양도시 감면 여부 및 일반주택 비과세 판정시 소유주택으로 보는지 여부)
