공동사업자가 건물을 멸실 후 신축하여 분양사업을 하는 경우 현물출자 해당여부

예규·판례

공동사업자가 건물을 멸실 후 신축하여...

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질의회신

서면-2015-부동산-2584

생산일자 2016.05.23.

AI 요약

요지

공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 따라 자산을 해당 공동사업체에 현물출자하는 것으로 보는 경우 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 양도된 것으로 보는 것임

회신

1. 귀 질의의 경우 개인간 공동사업에의 토지 제공 등이 양도소득세의 과세대상이 되는 현물출자에 해당되는지, 아니면 단순한 사용권의 출자에 해당되는지 여부는 공동사업의 성격 및 토지 등을 제공한 자의 의사 등을 감안하여 사실판단할 사항입니다. 2. 또한, 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 따라 자산을 해당 공동사업체에 현물출자하는 것으로 보는 경우 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 양도된 것으로 보는 것이나, 동업계약서가 작성되지 아니하였거나 그 작성일이 객관적으로 확인되지 않음으로써 현물출자일이 불분명한 경우에는 당사자 간에 묵시적 합의가 성립한 날 또는 사실상 공동사업이 개시된 날 등을 확인하여 사실판단할 사항입니다.

질의내용

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- ’95. 5.19 갑과 子(자) 3명은 경기 구리시 인창동 266-1 외 2필지 토지와 건물을 상속으로 취득(토지 보유지분 갑 30%, 자1 30%, 자2 20%, 자3 20%)

- ’00.12.15 기존건물을 멸실하고 재건축(건물 보유지분 갑 25%, 자1 25%, 자2 25%, 자3 25%)

- 해당주소지에서 갑과 자 3명은 부동산임대업을 영위하는 중

- 2016년 중 위 건물을 멸실하고 상가를 신축 분양할 예정

- 사업계획이 수립되는 특정일자의 토지가액비율로 각각 지분율을 산출하여 분양 후 소득금액을 분배할 예정

○ 질의내용

1) 이 경우 양도소득세 과세여부 및 양도시기

2) 갑의 지분을 자 3명에게 각각 1/3씩 양도 후, 자 3명이 신축분양할 경우 양도소득세 과세여부 및 양도시기

2. 관련법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

② 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다.

○ 소득세법 기본통칙 88-0…1【 자산의 양도로 보지 아니하는 경우 】

③ 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할하거나 공유자지분 변경없이 2개 이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 이 경우 공동지분이 변경되는 경우에는 변경되는 부분은 양도로 본다.

○ 소득세법 기본통칙 88-0…2【토지 등을 공동사업체에 현물출자한 경우 양도여부】

공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 따라「소득세법」제94조제1항의 자산을 해당 공동사업체에 현물출자하는 경우에는 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 해당 토지 등이 그 공동사업체에 유상으로 양도된 것으로 본다.

○ 재산세과-1021, 2009.12.16.

1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조 제1항에 따라 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 주택과 부수토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 이 경우 동업계약서가 작성되지 아니하였거나 그 작성일이 객관적으로 확인되지 않음으로써 현물출자일이 불분명한 경우에는 당사자 간에 묵시적 합의가 성립한 날 또는 사실상 공동사업이 개시된 날 등을 확인하여 사실판단할 사항입니다.

2. 한편, 임야를 5년 이상 소유한 경우로서 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 「소득세법 시행령」 제168조의9 제2항에 따른 임야소재지에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주한 경우 동 임야는 「소득세법」 제104조의3 제1항에 따른 비사업용 토지에 해당하지 않는 것입니다.

○ 부동산납세과-37, 2015.01.22

귀 질의의 경우, 기존해석사례(재산세과-1021, 2009.12.16.; 부동산거래관리과-298, 2010.02.24.)를 참고하시기 바랍니다.

거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 따라 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조제1항에 따라 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 해당 토지 등을 유상으로 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세하는 것임

○ 사실관계

- 김** 등 6인(김*1, 이**, 박*1, 정**, 김*2, 박*2)은 광주광역시 소재 택지개발지구의 블록형단독주택용지 A필지(세대수 26세대, 9,328.4㎡)를 공동소유(지분 각 1/6)하고 있음

- 해당 공유자 중 김*1 등 6인은 건축허가에 따른 주택수(21~29세대)에 맞게 A필지를 분할할 예정이며, 공유자 6인의 자가주택 신축면적(3,000㎡=6인 각 500㎡)을 제외한 면적(6,328㎡)에는 박*2을 제외한 5인이 공동으로 단독주택을 신축하여 분양할 예정임

구분	공유자	지분	공동사업 참여여부	자가주택 부지면적	잔여면적	잔여면적 처분계획
A필지 (9,328.4㎡)	김*1	각 1/6	여	각 500㎡ (총2,500㎡)	1,054.7㎡ (총5,273.5㎡)	공동사업 신축․분양 단독주택 부수토지
	이**
	박*1
	정**
	김*2
	박*2		부	500㎡	1,054.7㎡	제3자 매각

- A필지 공유자 박*2을 제외한 5인은 A필지의 공유지분과 소유자명의를 현상태로 유지한 채 주택신축판매업을 영위할 목적으로 ‘GG하우징’이라는 상호의 사업자등록(대표자 는 김*1로 할 예정)을 추진 중에 있음

○ 부동산거래관리과-298, 2010.02.24.

1. 2인 이상이 공동으로 소유하던 1필지의 토지를 각각 소유지분별로 단순히 분할하거나 공유자지분 변경 없이 각각 1개의 단독소유 및 1개의 공동 소유로 분할하는 것은「소득세법」제88조제1항의 규정에 의한 양도에 해당하지 아니하는 것입니다.

2. 한편, 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우「소득세법」제88조제1항에 따라 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것입니다.