1. 사실관계

○2008.○월 부동산 임대사업자로 사업자등록을 하고 2008년부터 2016년까지 다수의 주택을 취득․임대․양도함

 -(취득경위)아파트를 매입하여 5년간 임대 후 양도하면 양도소득세 비과세라는 부동산중개사의 잘못된 상담으로 부동산임대사업자로 등록하였으나 실질은 부동산매매업자임 (질의인 주장)

 - (주택 취득)2008년부터 2012년까지 150여채의 소형아파트 매입

 -(주택 임대)취득주택은 양도소득 비과세를 목적으로 5년간 임대

 -(주택 양도)취득 후 5년이 경과된 주택을 2014년부터 2016년말까지 순차적으로 해당 주택 50여채 매도

○2008년부터 2016년까지 임대수입과 경비의 지출

 -대부분 주택은 전세로 임대하여 연평균 월세 수입은 □천만원 미만이며 그 동안 이자비용이 ●억원 및 리모델링 비용은 ■억원 지출

2.신청내용

○부동산임대업으로 사업자등록을 하고 다수의 주택을 취득하여 임대사업에 사용하다가 해당 주택을 양도하는 경우로서

 -사업자등록 시부터 실질이 부동산매매업(질의인 주장)에 해당하므로 부동산 매매차익을 사업소득으로 신고․납부할 수 있는지 여부

 -또한, 사업자등록을 정정한 이후부터는 부동산매매업으로서 사업소득으로 신고․납부할 수 있는지 여부

 -사업자등록 정정 이후부터 부동산매매업으로 인정되는 경우 기존에 지출한 대출이자가 필요경비로 인정되는 시점은 언제부터인지

3.관련법령

○소득세법 제19조【사업소득】

①사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

 12.부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.

 20.제1호부터 제19호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적․반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득

②사업소득금액은 해당 과세기간의 총수입금액에서 이에 사용된 필요경비를 공제한 금액으로 하며, 필요경비가 총수입금액을 초과하는 경우 그 초과하는 금액을 "결손금"이라 한다.

③제1항 각 호에 따른 사업의 범위에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 「통계법」 제22조에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따르고, 그 밖의 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○소득세법 시행령 제122조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】

①법 제64조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다.

○소득세법 제94조【양도소득의 범위】

①양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

 1.토지 [「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득