○ 신청법인은 ｢부동산투자회사법｣에 따라 설립된 위탁관리부동산투자회사로
- 2018.8월 PP시 AA구 CC동에 준공예정인 본건 건물의 매입을 위하여 2018.5.15. TTT주식회사(이하 “매도인”)와 양해각서(MOU)를 체결하였고,
- 해당 양해각서에 따라 2018.7월 중 매매계약을 체결하고 2018.8월 중 소유권이전을 예정하고 있음
○ 양해각서(MOU)에 따르면 매도인은 본건 건물 매도 후 임대차 관련 유보금(이하 “유보금”)을 신청법인에게 지급하기로 약정하였으며 관련 주요 내용은 다음과 같음
- 유보금 한도액 : 000억원 - 유보금 지급방식 : 매매계약서상 거래종결일에 유보금 한도액 상당액을 매도인 명의 별도 신규개설계좌에 예치한 후 매수인에게 근질권 설정하는 방식 - 정산기간 : 거래종결일로부터 기산하여 12개월이 경과한 날까지 - 정산주기 (최초) 거래종결일로부터 기산하여 거래종결일이 속한 달의 말일까지 (그 이후 매 정산주기) 매월 1일부터 말일까지의 매 1개월 동안의 기간 - 정산일 : 정산주기 말일로부터 3 영업일이 되는날 - 정산방식 ・정산주기별 정산금 = 기준수입 - 실제수입 ・(기준수입)000억원÷정산기간의 총일수×해당정산주기 동안의 총일수 ・(실제수입) 해당 정산주기 동안 매수인이 본건 건물의 임차인으로부터 지급받은 총수입(임대료 및 관리비) ・매도인은 매 정산일에 유보금 계좌에서 매수인에게 정산주기별 정산금을 지급 ・정산기간 경과 후 유보금 계좌에 남아있는 잔액은 매도인에게 귀속 - 정산기간 (조기) 종료 및 잔여 유보금 정산 ・정산기간은 본건 건물의 임대면적 기준 95% 이상 신규 임대차(매도인 또는 매수인이 체결하는 임대차를 의미) 기준을 충족한 임대차계약이 체결되고 임대율 95%를 충족하는 최종의 신규 임대차계약에 따른 최초 임대료가 지급되는 날 조기 종료됨 ・정산기간이 조기 종료되는 경우 매도인의 정산금 지급 의무는 소멸하고 매수인은 본건 유보금 계좌와 관련하여 설정된 근질권 전부 해지 등 절차에 협조하여야 함 |
2. 질의내용
○ 사업자가 상가건물을 매수한 후 매월 임대수입금액이 매도인과 사전 약정한 기준수입금액에 미달할 경우 1년간 그 차액을 매도인으로부터 지급받는 경우 해당 보전금이 부가가치세 과세대상인지
3. 관련법령 및 관련사례
○ 부가가치세법 제4조【과세대상】
부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.
1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급
○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.
○ 부가가치세법 제11조【용역의 공급】
① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.
1. 역무를 제공하는 것
2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것
○ 부가가치세법 제29조【과세표준】
① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.
③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우 : 그 대가. 다만, 그 대가를 외국통화나 그 밖의 외국환으로 받은 경우에는 대통령령으로 정한 바에 따라 환산한 가액
⑤ 다음 각 호의 금액은 공급가액에 포함하지 아니한다.
1. 재화나 용역을 공급할 때 그 품질이나 수량, 인도조건 또는 공급대가의 결제방법이나 그 밖의 공급조건에 따라 통상의 대가에서 일정액을 직접 깎아 주는 금액
⑥ 사업자가 재화 또는 용역을 공급받는 자에게 지급하는 장려금이나 이와 유사한 금액 및 제45조제1항에 따른 대손금액(貸損金額)은 과세표준에서 공제하지 아니한다.
○ 부가가치세법 제32조【세금계산서 등】
① 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 적은 계산서(이하 “세금계산서”라 한다)를 그 공급을 받는 자에게 발급하여야 한다. (각호생략)
