1. 사실관계
○ 유한회사 ☆☆(이하 “질의법인”)은 서울시 중구 소재 xx빌딩 중 8개층(지하1층, 지상11층～17층)을 인수하여 2008년 8월 부동산임대업을 개시함
○ 2014년 10월 입주사 중 3개층을 사용하던 임차법인의 법정관리신청의 영향으로 2014년 11월부터 공실이 계속 늘어났으며
- 대주단으로부터 공실율을 일정수준 이하로 낮추지 못할 경우 차입금 만기연장은 불가하다는 통보를 받고
- 2016년 9월부터 보유부동산 일괄매각작업에 착수하였으나 8개층 전체의 일괄매각 제시금액이 대출금 상환 및 임대보증금 반환에도 못 미치어 8개층을 층별로 분할매각하는 것을 동시에 추진함
○ 2017년 5월에 기존 8개층 일괄등기에서 각 층별로 구분등기를 완료하고 층별로 매각하기로 매매계약을 체결하였으나 층별 분할매각에 대한 대주단의 거절로 분할매각진행이 중단되고 2017.9.5. 대출만기일에 대주단의 대출연장불가로 연체 발생됨
○ 대출금 연체 발생에 따라 대주단의 공매검토가 진행되던 중 대출중개업체로부터 각 층을 14-18개 호별로 분할하여 매각시 기존대출금 대환을 진행해 줄 금융기관을 주선 받아
- 2017.9.27. 호별 분할등기 후 매각하는 것을 조건으로 신규 대주단으로부터 기존차입금 대환대출 처리완료함
○ 2017년 10월부터 공실 3개층, 11월 임대만료된 2개층 및 12월 임대만료된 2개층 총 7개층에 대해 순차적으로 구분공사 및 호별등기를 진행하고 동시에 매각대행사(◎◎코리아그룹(주))를 선정하여 호별 매각을 추진하였으며(지하1층은 현재 임대중임)
< 구분공사 계약서(2017.11.30.) 주요 내용 > 1. 공사명 : 서소문 리노베이션(@@빌딩) 11~17층 내부 리모델링 공사 2. 기 간 : 2017.11.30.~2018.2.31. 3. 도급금액 : 1,947백만원 4. 계약당사자 : [갑] 유한회사 ☆☆, [을] 주식회사 ★★ ※ 2018.3.6. @@빌딩 설계 변경 추가공사 계약체결(도급금액 826백만원) |
< 분양/광고 대행 계약서 주요 내용 요약 > 유한회사 ☆☆(이하 “갑”)과 ◎◎코리아그룹(주)(이하 “을”)는 서울시 중구 서소문동에 위치한 @@빌딩의 분양대행 및 광고대행에 관하여 다음과 같이 계약을 체결하고 이를 성실히 이행하기로 함 제1조(총칙) 본 계약은 “갑”이 위 표시 목적물의 분양대행 및 광고대행 업무를 “을”에게 위탁하고 “을”은 이를 계약 조건에 따라 성실히 수행함에 있어 필요한 사항을 규정함을 목적으로 함 제2조(용역의 범위) 2. “을”의 업무범위는 다음과 같음 1) 구체적인 분양대행 업무 활동계획의 수립 및 시행 2) 분양대행 업무를 위한 상품기획 참여(평면구성, 면적산정 등) 3) 주변 유사시설 분양현황 조사 및 분양성 시장조사 4) 분양고객모집 및 계약 체결 유도 5) 분양 계약 후 계약자 관리 및 계약과 관련된 금원의 납부독려 6) 분양 판촉활동 계획 및 활동결과 수시 및 정기보고 7) 사업설명회(부동산 등) 8) DM발송, TM활동, 현수막 설치 및 광고물 부착 활동 9) 현장인력에 대한 교육, 안전, 보건 등 관리 10) 기타 업무활동과 관련하여 “갑”이 요구하는 업무일체 제5조(대행 수수료 및 지급방법) 1. 광고대행 비용은 광고비 예산 일금 4억원 이내에서 집행하며, 분양개시 후 매월말일 기준으로 정산하여 청구 및 지급함 제6조(대행업무 활동 시 비용분담 내역) 1. “갑”이 부담할 비용 1) 홍보관 및 샘플하우스 설치 및 운영비 3) 홍보관 운영관리 4) 신문 등 언론매체를 통한 광고 및 제작비, 신문삽지 및 배포비 5) 카다로그, 전단지, DM, 기타 광고/홍보물 제작비 사업설명회 |
- 2018년 1월 7개층에 대한 구분공사 및 호별등기 완료(총 120개 호실) 후 매매계약체결 호실(90개 호실)에 대한 잔금 수령 즉시 대출금 상환 및 대행수수료 등을 지급하였음
○ 매각완료된 호실에 대해 매각대행사에 지급한 대행수수료에 대해서는 세금계산서를 수취하고 2018년 1기 부가가치세 예정신고 및 확정신고시에 매입세액으로 공제받음
2. 질의내용
○ 부동산임대사업자가 임대업에 사용하던 8개층 중 7개층을 층별 호별로 구분공사 및 분할등기하여 매각한 경우 해당 부동산 매각과 관련하여 매각대행사에 지급한 대행수수료의 매입세액 공제 방법
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제38조【공제하는 매입세액】
① 매출세액에서 공제하는 매입세액은 다음 각 호의 금액을 말한다.
1. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액(제52조제4항에 따라 납부한 부가가치세액을 포함한다)
○ 부가가치세법 제39조【공제하지 아니하는 매입세액】
① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.
7. 면세사업등에 관련된 매입세액(면세사업등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액
○ 부가가치세법 제40조【공통매입세액의 안분】
사업자가 과세사업과 면세사업등을 겸영(兼營)하는 경우에 과세사업과 면세사업등에 관련된 매입세액의 계산은 실지귀속(實地歸屬)에 따라 하되, 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액(이하 "공통매입세액"이라 한다)은 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율 등 대통령령으로 정하는 기준(이하 "공통매입세액 안분기준"이라 한다)을 적용하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분(按分)하여 계산한다.
○ 부가가치세법 시행령 제3조 【용역의 범위】
① 법 제2조제2호에 따른 용역은 재화 외에 재산 가치가 있는 다음 각 호의 사업에 해당하는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위로 한다.
1. 건설업
6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야 또는 염전 임대업은 제외한다.
② 제1항제1호 및 제6호에도 불구하고 건설업과 부동산업 중 기획재정부령으로 정하는 사업은 재화(財貨)를 공급하는 사업으로 본다.
○ 부가가치세법 시행령 제4조【사업의 구분】
① 재화나 용역을 공급하는 사업의 구분은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 통계청장이 고시하는 해당 과세기간 개시일 현재의 한국표준산업분류에 따른다.
② 용역을 공급하는 경우 제3조제1항에 따른 사업과 유사한 사업은 한국표준산업분류에도 불구하고 같은 항의 사업에 포함되는 것으로 본다.
③ 제1항과 제2항에서 규정한 사항 외에 사업의 구분에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다.
○ 부가가치세법 시행규칙 제2조【사업의 범위】
② 건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업에 관한 영 제3조제2항에서 "기획재정부령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.
1. 부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양·판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업
2. 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업
