○ 서울주택도시공사(이하 “신청법인”)는 택지의 취득·개발 및 공급, 주택의 건설·개량·공급·임대 및 관리사업 등을 주된 사업으로 하는 지방공사로

 - 건축물 대장상 주용도가 주택이 아닌 건물(1,2종 근린생활시설)과 부수토지를 매입하여 민간사업자에게 일괄 임대하고 민간사업자는 해당 건물을 리모델링하여 셰어(share)하우스 형태로 전대하는 ‘리모델링 매입형 사회주택사업’(이하 “사회주택사업”)을 시행중임

○ 이에 따라 신청법인은 2018.10월 서울시 PP구 KK동 1524-8 토지 및 건물을 ㈜AAA에 임대하는 계약을, 2018.11월 서울시 PP구 KK동 1515-1번지 토지 및 건물을 ㈜BBBB(이하 ㈜AAA와 ㈜BBBB를 통칭 “민간사업자”)에 임대하는 계약을 체결하였으며 현재 리모델링 공사가 진행중임

 * 리모델링 공사 전·후 건물용도

○ 신청법인은 민간사업자에게 매입가액의 연 1%를 임차료로 하여 10년 이상 20년 이하의 기간(2년마다 재계약)동안 건물을 임대함

○ 신청법인이 공고한 리모델링 시공요건과 입주자 모집관리, 커뮤니티공간(근린생활시설) 운영 등의 주요내용은 다음과 같음

 - (건축계획 컨셉) 청년 1인 가구를 위한 최적화된 주거공간으로서 청년활동공간 등 공용공간이 충분히 확보된 셰어하우스 형태

 - (시공방식) 500㎡ 이하의 고시원(숙박업 제외)을 기본으로 다른 용도가 결합된 복합건물로 시공

  * 예) 근생시설+고시원, 고시원+오피스텔, 근생시설+고시원+단독주택 등

 - (입주자 소득요건) 무주택 1인 가구로서 도시근로자 월평균 소득 70% 이하이며, 대학생은 부모 주택 소유여부와 관계없이 부모소득 합계가 120% 이하

 - (임대료 및 거주기간) 임대료는 시세의 80% 이하, 최장 6년 거주 보장

 - (커뮤니티공간 운영) 입주민 생활편의시설 또는 입주민과 지역주민이 함께 이용가능한 공간*을 조성하여 직접 운영하거나 재임대(위탁) 가능하며 발생수익금은 본건 사업 대출금 상환 및 건물 유지보수·관리에 사용

  * 예) 세탁카페, 코워킹스페이스(공유사무실), 공동·나눔부엌, 체력단련실 등

○ 신청법인이 공고한 사회주택 건축 가이드라인은 다음과 같음

2. 질의내용

○ 서울주택도시공사가 비주거용 건물 및 부수토지를 매입하여 사업자에게 임대하고 사업자가 해당 건물을 리모델링하여 1인 가구에게 전대하는 경우 상시주거용 주택 임대에 해당하는지 여부

3. 관련법령 및 관련사례

○ 부가가치세법 제11조【용역의 공급】

 ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

  1. 역무를 제공하는 것

○ 부가가치세법 제26조【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】

 ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

  12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

○ 부가가치세법 시행령 제41조【주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위】

 ① 법 제26조제1항제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 "주택"이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.

  1. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)

  2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

 ② 임대주택에 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 "사업용 건물"이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우에는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대의 범위는 다음 각 호에 따른다.

  1. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택의 임대로 본다. 이 경우 그 주택에 부수되는 토지임대의 범위는 제1항과 같다.

  2. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적과 같거나 그보다 작은 때에는 주택 부분 외의 사업용 건물 부분은 주택의 임대로 보지 아니한다. 이 경우 그 주택에 부수되는 토지의 면적은 총토지면적에 주택 부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제1항과 같다.

○ 주택법 제2조【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

○ 주택법 시행령 제4조【준주택의 종류와 범위】

  법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

  1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사

  2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설

  3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조제1항제3호의 노인복지주택

  4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔

○ 주택법 시행령 제10조【도시형 생활주택】

 ① 법 제2조제20호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호에 따른 도시지역에 건설하는 다음 각 호의 주택을 말한다.

  1. 원룸형 주택 : 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 공동주택

 가. 세대별 주거전용면적은 50제곱미터 이하일 것

 나. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌을 설치할 것

 다. 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것. 다만, 주거전용면적이 30제곱미터 이상인 경우에는 두 개의 공간으로 구성할 수 있다.

 라. 지하층에는 세대를 설치하지 아니할 것

○ 건축법 시행령 제3조의5【용도별 건축물의 종류】

  법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

○【별표1】용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

  4. 제2종 근린생활시설

 거. 다중생활시설(「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다. 이하 같다.)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰이는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것

○ 다중생활시설 건축기준 제2조(건축기준)(국토교통부 고시, 2015.12.4.)

  다중생활시설은 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 다음 각 호의 기준에 적합한 구조이어야 한다.

  1. 각 실별 취사시설 및 욕조 설치는 설치하지 말 것(단, 샤워부스는 가능)

  2. 다중생활시설(공용시설 제외)을 지하층에 두지 말 것

  3. 각 실별로 학습자가 공부할 수 있는 시설(책상 등)을 갖출 것

  4. 시설내 공용시설(세탁실, 휴게실, 취사시설 등)을 설치할 것

  5. 2층 이상의 층으로서 바닥으로부터 높이 1.2미터 이하 부분에 여닫을 수 있는 창문(0.5제급미터 이상)이 있는 경우 그 부분에 높이 1.2미터이상의 난간이나 이와 유사한 추락방지를 위한 안전시설을 설치할 것)

  6. 복도 최소폭은 편복도 1.2미터이상, 중복도 1.5미터이상으로 할 것

  7. 실간 소음방지를 위하여 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제19조에 따른 경계벽 구조 등의 기준과 「소음방지를 위한 층간 바닥충격음 차단 구조기준」에 적합할 것

  8. 범죄를 예방하고 안전한 생활환경 조성을 위하여 「범죄예방 건축기준」에 적합할 것

○ 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령 제2조【다중이용업】

 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」 제2조제1항제1호에서 "대통령령으로 정하는 영업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 영업을 말한다.

  7의2. 고시원업〔구획된 실(室) 안에 학습자가 공부할 수 있는 시설을 갖추고 숙박 또는 숙식을 제공하는 형태의 영업〕

○ 한국표준산업분류 제10차 개정 (2017.7.1.)