○A법인은 ｢국유재산법｣에 따라 국가(기재부)로부터 국유재산 토지위탁개발사업(이하 “쟁점 위탁개발사업”)에 관한 사업계획을 승인받고
-쟁점 위탁개발사업과 관련한 사업비는 우선 자체부담하여 준공한 후 국가로부터 사업비 정산 및 아래의 위탁보수를 지급받게 됨
구 분 | 위탁보수 | |||
개발보수 | 분양보수 | 관리보수 | 성과보수 | |
수수료율 | 개발비의7.5% | 토지분양액의1% | 토지임대료의10% | 초과수익의 50%이내 |
수취시점 | 준공 후 | 분양기간(매년) | 임대기간(매년) | 사업종료 후 |
○A법인은 쟁점 위탁개발사업으로 조성된 용지를 국가와 협의하여 토지용도(매각･임대)별 공급조건을 설정한 후 사업비를 회수하게 되는데
-매각용지는 ｢공공주택 업무처리지침｣에 따라 공급시점에 조성원가 또는 감정가격, 경쟁입찰에 의한 낙찰가격을 기준으로 반영하되 주변시세 등을 감안하여 분양가격을 결정하고
-임대용지는 ｢국유재산법｣에 따라 재산가액의 5%를 연간임대료로 설정하되 재산가액은 최초 공급가액을 기준으로 공시지가 반영률(65% 수준)을 적용할 예정임
○한편, 쟁점 위탁개발사업에 따른 준공 전의 위험 중에서 인･허가 위험과 A법인의 귀책사유가 있는 경우 A법인이 부담하고, 그 외 위험은 국가가 부담하기로 함
구 분 | 내 용 | A법인 귀책사유 | |
준공 전 위험 | 인허가 | 무리한공공기여요청, 공공주택사업 인허가지연, 환경영향평가등지연 | ･위탁기관과 협의없는 공공기여 ･관련 규정의해석착오에따른 협의 지연또는불허 |
공사 | 시공사 부도 | ･A법인 귀책으로 공사지연 또는 중단 | |
민원발생(소음, 교통 등) | ･정상적인공사수행상발생되는 사항이외A법인귀책으로 피해발생,공사지연또는중단 | ||
물가상승 | |||
폐기물매립,연약지반, 환경오염, 문화재 출토 등 | ･A법인 귀책으로 공사지연 또는 중단 | ||
천재지변 등 불가항력으로 인한 비용증가 또는 공사지연 | |||
준공 후 위험 | 시장 | 부동산 경기침체, 정부대책, 분양가 하락, 미분양 | ･자산관리자로서선관주의의무를 해태한경우 -A법인해태･과실로분양･임대 저조 등 |
금융 | 금리상승(원리금 상환 곤란) | ||
위수탁자 | 위수탁기관 통폐합 등 위수탁 곤란사유 발생 | ||
2. 질의내용
○국가로부터 국유재산의 개발을 위탁받아 사업시행자로 지정된 내국법인이 본인의 명의로 사업을 수행하고 사업비를 조달하여 개발된 용지를 분양하고 그 개발이익을 국가에 귀속시킨 후 국가로부터 그 개발사업에 따른 위탁보수를 지급받는 경우 손익 인식방법
3. 관련법령 및 관련사례
○ 법인세법 제40조【손익의 귀속사업연도】
① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.
○ 법인세법 시행령 제69조【용역제공 등에 의한 손익의 귀속사업연도】
① 법 제40조제1항 및 제2항을 적용함에 있어서 건설･제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 "건설등"이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금은 그 목적물의 건설 등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도까지 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 그 목적물의 건설등을 완료한 정도(이하 이 조에서 "작업진행률"이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 산입할 수 있다.
1.중소기업인 법인이 수행하는 계약기간이 1년 미만인 건설등의 경우
2.기업회계기준에 따라 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 수익과 비용으로 계상한 경우
○ 국세기본법 제14조【실질과세】
①과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
②세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.
