○ 부동산거래관리과-0160, 2012.03.15.
주택을 신축할 목적으로 기존주택을 취득 후 즉시 멸실하고 신축하였을 경우 신축으로 새로 취득하는 주택의 취득시기는 기존주택의 연장으로 보아 기존주택의 취득일로 보는 것입니다.
(질의내용) B주택의 취득시기에 대해 질의
∙ 2008.11. 甲, 서울 서대문구 소재 A주택 취득
∙ 2010.05. 서울 서대문구 소재 B다가구주택을 신축목적으로 취득
∙ 2010.06. B다가구주택 멸실
∙ 2011.01. B다중주택 보존등기 완료
1. 사실관계
○질의자의 주택 보유 현황은 다음과 같음
내역 | 구분 | 주소 | 취득일 | 취득금액 |
주택1 | 단독주택 | 서울 서대문구 북가좌동 @@ | ’08.03.10. | 780 |
주택2 | 단독주택 (토지포함) | 경기 고양시 덕양구 덕은동 ## | ’15.08.28. | 460 |
토지① | 경기 고양시 덕양구 덕은동 && | ’15.08.28. | 20 | |
토지② | 경기 고양시 덕양구 덕은동 $$ | ’16.02.18. | 550 |
(단위 : 백만원)
- 질의자는 주택2를 신축하기 위해 ’15.8.28.에 기존 단독주택과 토지①를 매입하였고, ’16.2.18.에 토지②를 매입함
구분 | 보증금 | 전세 계약일 | 적요 |
2층 전세 | 40백만원 | ’12.10.22. | 전세기간은 ’12.11.10.∼’14.11.10. 단, 자동연장 조건에 따라 ’16.11.에 명도 |
별채 전세 | 40백만원 | ’14.08.18. | 전세기간은 ’14.09.03.∼’16.09.02. 전세기간 만료일에 명도 |
- 기존 단독주택은 아래의 전세계약을 한바 있으며, 실제 신축행위는 명도 이후에 이루어지게 됨
- 질의자는 기존주택을 멸실하고 토지를 합병하여 ’17.04.24.∼ ’17.11.20. 기간 동안에 주택을 신축함
- ’19.4월에 주택1을 1,370백만원에 양도한 상황에서,
· 주택2의 취득시기를 기존주택 취득일(’15.8.28.)로 보는 경우에는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례를 적용받을 수 없으며,
· 주택2의 취득시기를 공사 준공일(’17.11.20.)로 보는 경우에는 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도한 경우로 1세대 1주택 양도소득세 비과세 가능함
2. 질의내용
○소득령 §155①의 일시적 2주택 비과세 특례를 적용함에 있어서 주택을 신축할 목적으로 기존주택을 취득후 멸실하여 재건축한 경우, 주택의 취득시기를 당초 취득일(’15.8.28.)로 볼 것인지, 신축일(’17.11.20.)로 볼 것인지 질의함
3. 관련법령
□소득세법 제89조【비과세 양도소득】(2019.02.12. 법률 제29523호로 개정된 것, 이하 같음)
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
□소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】(2019.02.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것, 이하 같음)
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
②～⑦(생략)
⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산한다.
1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ무너짐ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간
□소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
