○ 신청법인은 ㈜KKK(이하 “시행사”)가 신축하는 물류센터(이하 “본건부동산”)를 준공 조건부 매매계약으로 인수하여 향후 AAAA이 설정하는 부동산투자신탁에 매수인 지위를 이전(양도)할 목적으로 ’21.1.20. 설립됨
○ 신청법인은 설립목적에 따라 ’21.1.28. 시행사와 본건부동산 매매계약(이하 “본건 매매계약”)을 체결하고 매매대금 0,000억원 중 계약금 000억원을 ’21.1.29. 시행사에 지급함
* 본건 매매계약상 주요 내용 요약
전문 3. 매도인(시행사의 수탁자)은 본건부동산을 신청법인에 매도하고 신청법인은 추후 AAAA이 설정할 부동산투자신탁 또는 부동산투자회사(최종 매수인)에게 본 계약에 따른 매수인으로서의 권리, 의무 및 지위 전부를 양도(이전)하고자 함 제3조(매매대금 및 지급방법) ①,②본건부동산 매매대금은 0,000억원으로 하고 계약금(5%)은 계약 체결일 또는 ’21.1.29. 지급하기로 함 ④잔금은 매매종결일에 지급하기로 함 제8조(매매의 종결) ①매매종결은 계약상 조건이 모두 충족되어 매도인이 신청법인에 소유권 이전을 위한 일체의 서류를 교부하고 신청법인은 잔금을 지급하는 것으로서 건물 사용승인일로부터 60일 이내 또는 합의하여 지정한 날 중 먼저 도래하는 날로 정하기로 함 제12조(특약사항) ④신청법인은 ’21.4.30. 또는 별도 합의일까지 최종매수인을 설정(설립)하고 영업에 필요한 인가‧등록을 하여야 함 ⑤신청법인은 ’21.4.30. 또는 별도 합의일까지 최종매수인과 매수인 지위이전 계약을 체결하고 매수인 지위이전 절차를 모두 완료하여야 함 |
○ 이에 따라 신청법인은 ’21.4.28. 최종매수인에게 본건 매매계약상 매수인으로서의 권리, 의무 및 지위 전부를 이전하는 계약(이하 “본건 지위이전계약”)을 체결하고
- ’21.4.29. 지위 이전에 따른 대가 000억원 중 계약금 00억원 및 당초 신청법인이 시행사에 지급한 계약금 상당액 000억원을 최종매수인으로부터 수취함
○ 잔금 000억원(이하 “유보대금”)은 본건 매매계약상 매매종결일에 최종매수인 명의의 에스크로 계좌에 입금하여 신청법인을 질권자로 하는 예금채권근질권을 설정하고
- 매매종결일로부터 18개월간 매월 최종매수인의 부동산 임대 공실 부분에 대하여 합의된 임대료 상당액을 정산(유보대금에서 차감)하며
- 전체 임대면적에 대한 임대차계약 체결 및 정산 완료시 18개월 전이라도 유보대금 잔액을 신청법인에게 지급하는 것으로 약정함
* 본건 지위이전계약 주요 내용 요약
제2조(매수인 지위 이전) ③매수인 지위 이전에 따라 당사자들은 최종매수인이 본건 매매계약의 매수인이 되어 시행사를 상대로 본건 매매계약상 매수인으로서의 권리를 행사하고 의무를 이행하며 신청법인은 매수인 지위를 상실한다는 것을 확인함 ④최종매수인은 본 계약 체결 이후 본건 매매계약상 매수인의 권리 및 의무를 성실히 이행하여야 하며 관련 준수사항을 준수하여야 함 제8조(매수인의 해제권 행사에 관한 특약) ①본 계약 체결로 신청법인이 본건 매매계약상 보유하는 해제권이 최종매수인에게 이전됨에 따라 최종매수인이 책임 없는 사유로 해제권을 행사하는 경우 그 효과로서 본 계약의 효력은 당사자들의 별도 의사표시 없이 상실되고 본건 매매계약상 신청법인의 매수인 지위가 부활하며 최종매수인은 관련 계약에서 특별히 정하지 않는 한 위약벌의 청구권을 비롯한 어떠한 권리를 보유하거나 책임을 부담하지 아니함. 매도인에게 기지급된 계약금을 반환받을 권리 또한 신청법인에게 다시 귀속되는 것으로 함 제9조(양도) 당사자들은 상대방 당사자의 사전 서면 동의 없이 본 계약상의 지위, 권리 또는 의무의 전부 또는 일부를 제3자에게 양도, 인수 또는 이전할 수 없음 제15조(효력) ①본 계약은 본 계약을 체결한 날부터 그 효력이 발생함 |
2. 질의내용
○ 신축 중인 부동산을 취득하는 계약을 체결한 사업자가 해당 매수인 지위를 이전하는 계약을 체결하며 계약금을 수취하고 잔금은 부동산 준공 후 받는 경우 매수인 지위 이전에 대한 공급시기
3. 관련법령 및 관련사례
○ 부가가치세법 제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "재화"란 재산 가치가 있는 물건 및 권리를 말한다. 물건과 권리의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 시행령 제2조【재화의 범위】
① ｢부가가치세법｣(이하 "법"이라 한다) 제2조제1호의 물건은 다음 각 호의 것으로 한다.
1. 상품, 제품, 원료, 기계, 건물 등 모든 유체물(有體物)
② 법 제2조제1호의 권리는 광업권, 특허권, 저작권 등 제1항에 따른 물건 외에 재산적 가치가 있는 모든 것으로 한다.
○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.
○ 부가가치세법 제15조【재화의 공급시기】
① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
1. 재화의 이동이 필요한 경우:재화가 인도되는 때
2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우:재화가 이용가능하게 되는 때
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없는 경우:재화의 공급이 확정되는 때
② 제1항에도 불구하고 할부 또는 조건부로 재화를 공급하는 경우 등의 재화의 공급시기는 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 시행령 제28조【구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기】
① 법 제15조제1항 후단에 따른 구체적인 거래 형태별 재화의 공급시기는 다음 표에 따른다.
구 분 | 공 급 시 기 |
1. 현금판매, 외상판매 또는 할부판매의 경우 | 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때 |
② 반환조건부 판매, 동의조건부 판매, 그 밖의 조건부 판매 및 기한부 판매의 경우에는 그 조건이 성취되거나 기한이 지나 판매가 확정되는 때를 공급시기로 본다.
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 재화의 공급시기로 본다. 다만, 제2호와 제3호의 경우 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 날 이후에 받기로 한 대가의 부분에 대해서는 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 날을 그 재화의 공급시기로 본다.
1. 기획재정부령으로 정하는 장기할부판매의 경우
○ 부가가치세법 시행규칙 제17조【장기할부판매】
영 제28조제3항제1호에서 "기획재정부령으로 정하는 장기할부판매"란 재화를 공급하고 그 대가를 월부, 연부 또는 그 밖의 할부의 방법에 따라 받는 것 중 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 것을 말한다.
1. 2회 이상으로 분할하여 대가를 받는 것
2. 해당 재화의 인도일의 다음 날부터 최종 할부금 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것
